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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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桃花岛二岛主:戴晓华,你没有读懂董教授的…  

2006-03-13 13:46:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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戴晓华,你没有读懂董教授的文章

蓉儿

 

近日拜读了《戴晓华万言书:我看萧灼基、董藩房价之争及其他想法》,觉得戴晓华先生作为一个建筑师确实对房地产有所关注和了解。但正如他自己在文章中所说“也关注一些房地产经济方面的研究和观点,但是没有太多时间深入研究”,其文章中确实有一些观点有问题,在此仅对其文章中第三点“关于住房需求过大是房价高的主要原因”做一些分析。

董藩教授所说:“最后,利润太高的行业不可能维持太久吗?非也”。萧灼基教授把房地产混同于一般商品,所以得出了错误结论。我也承认房地产领域目前的利润水平比较高,其原因在于天然的垄断:一是房地产开发行业属于资本密集型行业,进入门槛比较高,……二是房地产具有不可移动性,存在区位垄断问题,……;三是从中国的国情和当前的市场环境看,房地产业确实还有很大的发展空间……”。戴晓华先生基本同意董教授的观点,但是他没有真正理解董藩教授的这段话的意思,所以对其原因提出了一些个人的看法,而其看法是有问题的。

首先,戴晓华先生不太同意董藩说的“萧灼基教授把房地产混同于一般商品,所以得出了错误结论”这一观点,提到现在社会上的“一般商品”有利润高且维持很久的,并列举了电信、邮政、铁路、出版、广告等行业。董教授讲到的一般商品和特殊商品(房地产),隐含着一个基本的前提:在市场体制下或者市场环境中讨论商品的属性,而戴晓华提到的“电信、邮政、铁路、出版”等产品或服务,都基本可以看作市场体制外的东西,由政府管制、政府定价,其“高利润”并不是由天然的市场力量形成的,况且邮政、铁路行业的待遇虽好些,但利润并不高,常站在亏损的边缘。另外,广告作为一个行业而不特指哪个企业,也绝对不存在“高利润”问题——戴晓华的论述使我深深感到不同学科背景的学者对话的困难!董藩教授说“萧灼基教授把房地产混同于一般商品,所以得出了错误结论”,这确实是解释萧灼基教授得出错误结论的恰当原因。

第二,戴晓华先生不太同意“房地产领域目前的利润水平比较高,其原因在于天然的垄断”。这里他没有理解什么叫“天然的垄断”,而以“垄断不是天然的,而是后天的”来反驳董教授的观点。对“垄断”而言,多数确实是后天的。但房地产这个行业本身存在一些天然的垄断因素,即房地产这个行业本质上竞争就是不充分的,而且董藩教授也在这句话后用三条理由解释了为什么说是“天然的垄断”。

我想戴晓华先生不同意“天然的垄断”之说,是因为他没有理解第一和第二条理由。其文章中提到“搞房地产实际投入的资金并不一定很多,进入门槛也不高,房地产公司曾经遍地开花,谁都想、谁都能插一脚、赚一把,巡检房地产公司也还是太多。”从房地产开发公司“曾经”很多来说其进入门槛不高,是不是有点欠妥呢?房地产业在我国刚刚开始时,土地的出让并没有实行“招、拍、挂”的方式,房地产市场以及相关法律法规制度也不健全和完善,以致出现这种“谁都想、谁都能插一脚、赚一把”的投机行为。而且,不能说其实际投入的资金并不多,房地产法规对开发公司的自有资金就有明确规定,事实也与戴晓华的说法完全相反——例如,在中等城市烟台,开发公司没有几千万自有资金无法开展业务,到北京这个指标就上升到数以亿计,这与开饭店、开广告公司、开贸易公司大不相同。所以,明知开发房地产赚钱,绝大多数人却进不了这个市场。应该说房地产行业是资金密集型行业,其实际投入的资金是很多的,从未听说谁用几十万元搞开发。

戴晓华先生认为“房地产具有不可移动性,存在区位垄断问题”与其“天然的垄断”好象没有什么必然联系。这是错误的,因为房地产的区位是个非常重要的因素,房屋必须建在土地上,而土地是不可移动的稀缺资源。在经济地理学上,土地要素是不变要素,随着经济发达程度而升值。目前,我国“房地产热”主要出现在东部经济比较发达的城市,而中西部就没有这样的问题。所以,我国东西部城镇房价才会差距这么大,而房地产商也才集中在这些东部城市开发房地产啊。在房地产领域还有一句十分经典的经验之谈:“地段、地段还是地段”,讲的就是区位垄断导致供给垄断,进而可以获得高而稳定的收益。

 

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