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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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公布商品房成本既违反法律又违反规…  

2006-05-23 02:39:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本人在南京演讲时比较简单的一个观点“公布商品房成本是违法的”,最近引起了全国舆论的轩然大波。其实,公布商品房成本不仅是违法的,而且是违反经济规律的。并非站到哪个立场说话,健康发展首先需要科学的秩序。如果今后再出现此类荒唐事件,本人愿意为维护行业秩序走上法庭——董藩 为什么必须叫停公布商品房成本的做法 董藩 丁宏 基于开发商囤积居奇、牟取暴利的假设,公布其商品房成本这一政策建议被很多人奉为打压房价高涨的一个良方。继福州市政府率先公布商品房成本之后,江苏、浙江等地也曾纷纷酝酿出台相应政策,希望通过公布房价成本,降低当前过高的房价水平。虽然许多消费者和部分研究者都对公布房价成本抱有很大的期望,但是经过理性分析,我们认为公布房价成本不仅不能缓解当前房价过快上涨的问题,而且还会干涉企业自主经营,导致市场混乱,不利于房地产业健康、持续、稳定的发展。 首先,公布房价成本侵犯了企业的自主定价权。《中华人民共和国公司法》第五条明确规定,“公司的合法权益受法律保护,不受侵犯”。这里的合法权益当然包括开发商对经济适用房以外的商品房的自主定价权。根据《中华人民共和国价格法》第十一条明确规定,经营者享有自主制定属于市场调节的价格的权利,享有检举、控告侵犯其依法自主定价权利的行为的权利。虽然我们认为整个住房这一类产品具有三分公共产品色彩,但商品房基本上可以看作是完全意义上的商品(经济适用房除外),其价格需要接受市场调节。虽也有“在政府指导价规定的幅度内制定价格;制定属于政府指导价、政府定价产品范围内的新产品的试销价格”的相关规定,这些规定基本是对电力、电信等垄断企业提供的商品和公用事业(企业)某些商品而言的,这在《价格法》第十八条中体现出来。虽然这一条中有对“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”和“资源稀缺的少数商品价格”“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的规定,但一般理解不包括商品房,主要资本主义国家对商品房的价格也都不加限制。如果我们将商品房理解为“必须接受政府定价指导或者管理的商品”,这将是世界级的笑话。其他法规中也有维护企业商品自主定价权的规定,例如《中华人民共和国私营企业暂行条例》第二十一条明确规定私营企业在生产经营活动中享有“按照国家价格管理规定,制定企业的商品价格和收费标准”的权利。 其次,商品房成本也不属于消费者知情权范围。不少消费者甚至包括一些学者认为,公布商品房成本属于消费者享有知情权的体现,其实这是对消费者知情权的严重误解。《中华人民共和国消费者权益保护法》对知情权是这样规定的:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产
个人隐私不属于政务公开的内容。既然商品房成本属于商业秘密,当然不宜公开。政府为了促进房地产市场的正常发展,可以公布与自己有关的经济数据,如土地出让收入、房地产财税收入等,但如果试图将它们与另外一些企业不宜公开的信息如管理层的薪金等合成商品房成本并向社会公布,却是不符合市场经济要求的,容易扭曲市场激励机制,导致市场秩序混乱,而且这种做法过于微观和细致,也容易出错。 综上所述,公布商品房成本这一做法不仅与相关法律条文相冲突,使得政府“违法”,又违反了经济规律,难以起到平抑房价的作用,更不能保护广大消费者的合法权益,反而有可能恶化市场秩序,因此应当叫停。面对当前较为复杂的房地产市场,政府采用以下两种思路来替代公布商品房成本的做法,可能会收到更好的效果:(1)主要采取合理引导需求与适当扩大供给双管齐下的方式,通过缓解当前紧张的供需矛盾,来达到稳定房价的目的。而要合理引导需求,最重要的就是让消费者认识到当前房价过高主要是需求引致的,消费者合理消费是稳定房价的重要力量;(2)面对当前消费者反映的房地产市场信息不透明、信息不对称的情况,政府完全可以从政务公开的角度公布土地出让价格、大宗建材平均交易价格等信息,让消费者对住房成本的主要组成部分有个基本的了解,以利于他们在买卖博弈的过程中做出正确的判断。 Email:dongfan67@126.com; dongfan67@163.com 法律顾问声明:欢迎网络转载,报刊转载必须取得作者同意。

本人在南京演讲时比较简单的一个观点“公布商品房成本是违法的”,最近引起了全国舆论的轩然大波。其实,公布商品房成本不仅是违法的,而且是违反经济规律的。并非站到哪个立场说话,健康发展首先需要科学的秩序。如果今后再出现此类荒唐事件,本人愿意为维护行业秩序走上法庭——董藩

本人在南京演讲时比较简单的一个观点“公布商品房成本是违法的”,最近引起了全国舆论的轩然大波。其实,公布商品房成本不仅是违法的,而且是违反经济规律的。并非站到哪个立场说话,健康发展首先需要科学的秩序。如果今后再出现此类荒唐事件,本人愿意为维护行业秩序走上法庭——董藩 为什么必须叫停公布商品房成本的做法 董藩 丁宏 基于开发商囤积居奇、牟取暴利的假设,公布其商品房成本这一政策建议被很多人奉为打压房价高涨的一个良方。继福州市政府率先公布商品房成本之后,江苏、浙江等地也曾纷纷酝酿出台相应政策,希望通过公布房价成本,降低当前过高的房价水平。虽然许多消费者和部分研究者都对公布房价成本抱有很大的期望,但是经过理性分析,我们认为公布房价成本不仅不能缓解当前房价过快上涨的问题,而且还会干涉企业自主经营,导致市场混乱,不利于房地产业健康、持续、稳定的发展。 首先,公布房价成本侵犯了企业的自主定价权。《中华人民共和国公司法》第五条明确规定,“公司的合法权益受法律保护,不受侵犯”。这里的合法权益当然包括开发商对经济适用房以外的商品房的自主定价权。根据《中华人民共和国价格法》第十一条明确规定,经营者享有自主制定属于市场调节的价格的权利,享有检举、控告侵犯其依法自主定价权利的行为的权利。虽然我们认为整个住房这一类产品具有三分公共产品色彩,但商品房基本上可以看作是完全意义上的商品(经济适用房除外),其价格需要接受市场调节。虽也有“在政府指导价规定的幅度内制定价格;制定属于政府指导价、政府定价产品范围内的新产品的试销价格”的相关规定,这些规定基本是对电力、电信等垄断企业提供的商品和公用事业(企业)某些商品而言的,这在《价格法》第十八条中体现出来。虽然这一条中有对“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”和“资源稀缺的少数商品价格”“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的规定,但一般理解不包括商品房,主要资本主义国家对商品房的价格也都不加限制。如果我们将商品房理解为“必须接受政府定价指导或者管理的商品”,这将是世界级的笑话。其他法规中也有维护企业商品自主定价权的规定,例如《中华人民共和国私营企业暂行条例》第二十一条明确规定私营企业在生产经营活动中享有“按照国家价格管理规定,制定企业的商品价格和收费标准”的权利。 其次,商品房成本也不属于消费者知情权范围。不少消费者甚至包括一些学者认为,公布商品房成本属于消费者享有知情权的体现,其实这是对消费者知情权的严重误解。《中华人民共和国消费者权益保护法》对知情权是这样规定的:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产为什么必须叫停公布商品房成本的做法

董藩个人隐私不属于政务公开的内容。既然商品房成本属于商业秘密,当然不宜公开。政府为了促进房地产市场的正常发展,可以公布与自己有关的经济数据,如土地出让收入、房地产财税收入等,但如果试图将它们与另外一些企业不宜公开的信息如管理层的薪金等合成商品房成本并向社会公布,却是不符合市场经济要求的,容易扭曲市场激励机制,导致市场秩序混乱,而且这种做法过于微观和细致,也容易出错。 综上所述,公布商品房成本这一做法不仅与相关法律条文相冲突,使得政府“违法”,又违反了经济规律,难以起到平抑房价的作用,更不能保护广大消费者的合法权益,反而有可能恶化市场秩序,因此应当叫停。面对当前较为复杂的房地产市场,政府采用以下两种思路来替代公布商品房成本的做法,可能会收到更好的效果:(1)主要采取合理引导需求与适当扩大供给双管齐下的方式,通过缓解当前紧张的供需矛盾,来达到稳定房价的目的。而要合理引导需求,最重要的就是让消费者认识到当前房价过高主要是需求引致的,消费者合理消费是稳定房价的重要力量;(2)面对当前消费者反映的房地产市场信息不透明、信息不对称的情况,政府完全可以从政务公开的角度公布土地出让价格、大宗建材平均交易价格等信息,让消费者对住房成本的主要组成部分有个基本的了解,以利于他们在买卖博弈的过程中做出正确的判断。 Email:dongfan67@126.com; dongfan67@163.com 法律顾问声明:欢迎网络转载,报刊转载必须取得作者同意。   丁宏

本人在南京演讲时比较简单的一个观点“公布商品房成本是违法的”,最近引起了全国舆论的轩然大波。其实,公布商品房成本不仅是违法的,而且是违反经济规律的。并非站到哪个立场说话,健康发展首先需要科学的秩序。如果今后再出现此类荒唐事件,本人愿意为维护行业秩序走上法庭——董藩 为什么必须叫停公布商品房成本的做法 董藩 丁宏 基于开发商囤积居奇、牟取暴利的假设,公布其商品房成本这一政策建议被很多人奉为打压房价高涨的一个良方。继福州市政府率先公布商品房成本之后,江苏、浙江等地也曾纷纷酝酿出台相应政策,希望通过公布房价成本,降低当前过高的房价水平。虽然许多消费者和部分研究者都对公布房价成本抱有很大的期望,但是经过理性分析,我们认为公布房价成本不仅不能缓解当前房价过快上涨的问题,而且还会干涉企业自主经营,导致市场混乱,不利于房地产业健康、持续、稳定的发展。 首先,公布房价成本侵犯了企业的自主定价权。《中华人民共和国公司法》第五条明确规定,“公司的合法权益受法律保护,不受侵犯”。这里的合法权益当然包括开发商对经济适用房以外的商品房的自主定价权。根据《中华人民共和国价格法》第十一条明确规定,经营者享有自主制定属于市场调节的价格的权利,享有检举、控告侵犯其依法自主定价权利的行为的权利。虽然我们认为整个住房这一类产品具有三分公共产品色彩,但商品房基本上可以看作是完全意义上的商品(经济适用房除外),其价格需要接受市场调节。虽也有“在政府指导价规定的幅度内制定价格;制定属于政府指导价、政府定价产品范围内的新产品的试销价格”的相关规定,这些规定基本是对电力、电信等垄断企业提供的商品和公用事业(企业)某些商品而言的,这在《价格法》第十八条中体现出来。虽然这一条中有对“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”和“资源稀缺的少数商品价格”“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的规定,但一般理解不包括商品房,主要资本主义国家对商品房的价格也都不加限制。如果我们将商品房理解为“必须接受政府定价指导或者管理的商品”,这将是世界级的笑话。其他法规中也有维护企业商品自主定价权的规定,例如《中华人民共和国私营企业暂行条例》第二十一条明确规定私营企业在生产经营活动中享有“按照国家价格管理规定,制定企业的商品价格和收费标准”的权利。 其次,商品房成本也不属于消费者知情权范围。不少消费者甚至包括一些学者认为,公布商品房成本属于消费者享有知情权的体现,其实这是对消费者知情权的严重误解。《中华人民共和国消费者权益保护法》对知情权是这样规定的:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产 不到黄河不死心 - 方格子 - 方格子

日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务,或者服务的内容、规格、费用等有关情况。”从法规明确列支的项目来看,商品的成本并没有作为必须告示的项目。中国虽然讨论了10多年也未制定出《商业秘密法》,我们现在关于商业秘密的法律规定只在《刑法》和《反不正当竞争法》中略有涉及,而且规定笼统、模糊,但不将成本视为商业秘密的认识是站不住脚的,因为一个优秀的企业一定会涉及到或多或少需要采取保密措施的技术信息和经营信息。在市场竞争比较激烈的情况下,如果一个企业知道对手的同类商品成本是多少,有时可以轻松地采用降价倾销方式挤垮对手。显然,尽管中国的法律规定模糊,但不将成本视为商业秘密是不符合学理的,否则一些招投标活动也没有必要对以报价为主的标底进行严格保密。 再次,公布房价成本并不能降低房价。在非垄断的市场上,市场供求决定商品成交的最后价格,价格是由买卖双方通过博弈后所得到的一个合意价格,与卖家的成本无关。从总体上来说,房地产市场基本上属于垄断竞争市场,不是垄断市场。例如,北京市场上有3000多家开发商,烟台市有300多家开发商,虽然不是所有的企业同时有开发项目,但其竞争程度明显也是比较高的。在小的城镇上,或许只有几家开发商,但它们的开发活动受到单位集资建房和居民家庭建房的竞争,实际上供给者之间的竞争也是明显存在的。所以,尽管开发商在供给商品房时可能由于位置的固定性而存在垄断,但由于各个区位之间存在着不同程度的替代,某个具体开发商的垄断程度是很低的。在供求基本平衡的状态下,没有哪个开发商敢于率先明显提价,否则市场就可能被其他供给者抢去。在供给者比较多的情况下,价格联盟也根本无法达成,因为每个供给者都存在抢占市场的强烈冲动。房价增长主要是由需求而不是成本上升拉动的,当前房价高与需求高有关,而与成本高低无关,消费者即使知道成本也无益于价格的降低。 最后,公布商品房成本不是政务公开的必要内容。一些人说公布商品房成本是政务公开的要求,这是对政务信息公开制度(以下简称政务公开)的严重误解。政务公开是指国家行政机关及依法行使行政职权的组织主动或者依申请对有关事项予以公开的制度。政务公开是实行民主与法制的前提和基础,也是现代民主社会对政府机关的基本要求,它对于实现对民众的政治动员,扩大政治参与的范围,促进经济发展及廉政建设,有着积极意义。中国的政务公开是从西方学来的,西方国家政务公开的内容包括:(1)行政法规、规章等规范性文件;(2)行政主体的机构设置、人员编制、职责权限以及办事规则;(3)行政主体的相关工作人员的录用、考核、奖惩、任免以及相当级别公务员的收入;(4)行政主体的财产收支情况;(5)行政执法依据、程序、时限、认定事实、救济途径等;(6)其他重大行政事项以及决策过程。西方国家一般规定国家秘密、商业秘密、

于开发商囤积居奇、牟取暴利的假设,公布其商品房成本这一政策建议被很多人奉为打压房价高涨的一个良方。继福州市政府率先公布商品房成本之后,江苏、浙江等地也曾纷纷酝酿出台相应政策,希望通过公布房价成本,降低当前过高的房价水平。虽然许多消费者和部分研究者都对公布房价成本抱有很大的期望,但是经过理性分析,我们认为公布房价成本不仅不能缓解当前房价过快上涨的问题,而且还会干涉企业自主经营,导致市场混乱,不利于房地产业健康、持续、稳定的发展。

首先,公布房价成本侵犯了企业的自主定价权。《中华人民共和国 本人在南京演讲时比较简单的一个观点“公布商品房成本是违法的”,最近引起了全国舆论的轩然大波。其实,公布商品房成本不仅是违法的,而且是违反经济规律的。并非站到哪个立场说话,健康发展首先需要科学的秩序。如果今后再出现此类荒唐事件,本人愿意为维护行业秩序走上法庭——董藩 为什么必须叫停公布商品房成本的做法 董藩 丁宏 基于开发商囤积居奇、牟取暴利的假设,公布其商品房成本这一政策建议被很多人奉为打压房价高涨的一个良方。继福州市政府率先公布商品房成本之后,江苏、浙江等地也曾纷纷酝酿出台相应政策,希望通过公布房价成本,降低当前过高的房价水平。虽然许多消费者和部分研究者都对公布房价成本抱有很大的期望,但是经过理性分析,我们认为公布房价成本不仅不能缓解当前房价过快上涨的问题,而且还会干涉企业自主经营,导致市场混乱,不利于房地产业健康、持续、稳定的发展。 首先,公布房价成本侵犯了企业的自主定价权。《中华人民共和国公司法》第五条明确规定,“公司的合法权益受法律保护,不受侵犯”。这里的合法权益当然包括开发商对经济适用房以外的商品房的自主定价权。根据《中华人民共和国价格法》第十一条明确规定,经营者享有自主制定属于市场调节的价格的权利,享有检举、控告侵犯其依法自主定价权利的行为的权利。虽然我们认为整个住房这一类产品具有三分公共产品色彩,但商品房基本上可以看作是完全意义上的商品(经济适用房除外),其价格需要接受市场调节。虽也有“在政府指导价规定的幅度内制定价格;制定属于政府指导价、政府定价产品范围内的新产品的试销价格”的相关规定,这些规定基本是对电力、电信等垄断企业提供的商品和公用事业(企业)某些商品而言的,这在《价格法》第十八条中体现出来。虽然这一条中有对“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”和“资源稀缺的少数商品价格”“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的规定,但一般理解不包括商品房,主要资本主义国家对商品房的价格也都不加限制。如果我们将商品房理解为“必须接受政府定价指导或者管理的商品”,这将是世界级的笑话。其他法规中也有维护企业商品自主定价权的规定,例如《中华人民共和国私营企业暂行条例》第二十一条明确规定私营企业在生产经营活动中享有“按照国家价格管理规定,制定企业的商品价格和收费标准”的权利。 其次,商品房成本也不属于消费者知情权范围。不少消费者甚至包括一些学者认为,公布商品房成本属于消费者享有知情权的体现,其实这是对消费者知情权的严重误解。《中华人民共和国消费者权益保护法》对知情权是这样规定的:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产公司法》第五条明确规定,“公司的合法权益受法律保护,不受侵犯”。这里的合法权益当然包括开发商对经济适用房以外的商品房的自主定价权。根据《中华人民共和国价格法》第十一条明确规定,经营者享有自主制定属于市场调节的价格的权利,享有检举、控告侵犯其依法自主定价权利的行为的权利。虽然我们认为整个住房这一类产品具有三分公共产品色彩,但商品房基本上可以看作是完全意义上的商品(经济适用房除外),其价格需要接受市场调节。虽也有“在政府指导价规定的幅度内制定价格;制定属于政府指导价、政府定价产品范围内的新产品的试销价格”的相关规定,这些规定基本是对电力、电信等垄断企业提供的商品和公用事业(企业)某些商品而言的,这在《价格法》第十八条中体现出来。虽然这一条中有对“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”和“资源稀缺的少数商品价格”“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的规定,但一般理解不包括商品房,主要资本主义国家对商品房的价格也都不加限制。如果我们将商品房理解为“必须接受政府定价指导或者管理的商品”,这将是世界级的笑话。其他法规中也有维护企业商品自主定价权的规定,例如《中华人民共和国私营企业暂行条例第二十一条明确规定私营企业在生产经营活动中享有“按照国家价格管理规定,制定企业的商品价格和收费标准”的权利。

其次,商品房成本也不属于消费者知情权范围。不少消费者甚至包括一些学者认为,公布商品房成本属于消费者享有知情权的体现,其实这是对消费者知情权的严重误解。《中华人民共和国消费者权益保护法》对知情权是这样规定的:消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务,或者服务的内容、规格、费用等有关情况。”从法规明确列支的项目来看,商品的成本并没有作为必须告示的项目。中国虽然讨论了10多年也未制定出《 本人在南京演讲时比较简单的一个观点“公布商品房成本是违法的”,最近引起了全国舆论的轩然大波。其实,公布商品房成本不仅是违法的,而且是违反经济规律的。并非站到哪个立场说话,健康发展首先需要科学的秩序。如果今后再出现此类荒唐事件,本人愿意为维护行业秩序走上法庭——董藩 为什么必须叫停公布商品房成本的做法 董藩 丁宏 基于开发商囤积居奇、牟取暴利的假设,公布其商品房成本这一政策建议被很多人奉为打压房价高涨的一个良方。继福州市政府率先公布商品房成本之后,江苏、浙江等地也曾纷纷酝酿出台相应政策,希望通过公布房价成本,降低当前过高的房价水平。虽然许多消费者和部分研究者都对公布房价成本抱有很大的期望,但是经过理性分析,我们认为公布房价成本不仅不能缓解当前房价过快上涨的问题,而且还会干涉企业自主经营,导致市场混乱,不利于房地产业健康、持续、稳定的发展。 首先,公布房价成本侵犯了企业的自主定价权。《中华人民共和国公司法》第五条明确规定,“公司的合法权益受法律保护,不受侵犯”。这里的合法权益当然包括开发商对经济适用房以外的商品房的自主定价权。根据《中华人民共和国价格法》第十一条明确规定,经营者享有自主制定属于市场调节的价格的权利,享有检举、控告侵犯其依法自主定价权利的行为的权利。虽然我们认为整个住房这一类产品具有三分公共产品色彩,但商品房基本上可以看作是完全意义上的商品(经济适用房除外),其价格需要接受市场调节。虽也有“在政府指导价规定的幅度内制定价格;制定属于政府指导价、政府定价产品范围内的新产品的试销价格”的相关规定,这些规定基本是对电力、电信等垄断企业提供的商品和公用事业(企业)某些商品而言的,这在《价格法》第十八条中体现出来。虽然这一条中有对“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”和“资源稀缺的少数商品价格”“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的规定,但一般理解不包括商品房,主要资本主义国家对商品房的价格也都不加限制。如果我们将商品房理解为“必须接受政府定价指导或者管理的商品”,这将是世界级的笑话。其他法规中也有维护企业商品自主定价权的规定,例如《中华人民共和国私营企业暂行条例》第二十一条明确规定私营企业在生产经营活动中享有“按照国家价格管理规定,制定企业的商品价格和收费标准”的权利。 其次,商品房成本也不属于消费者知情权范围。不少消费者甚至包括一些学者认为,公布商品房成本属于消费者享有知情权的体现,其实这是对消费者知情权的严重误解。《中华人民共和国消费者权益保护法》对知情权是这样规定的:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产商业秘密法》,我们现在关于商业秘密的法律规定只在《刑法》和《反不正当竞争法》中略有涉及,而且规定笼统、模糊,但不将成本视为商业秘密的认识是站不住脚的,因为一个优秀的企业一定会涉及到或多或少需要采取保密措施的技术信息和经营信息。在市场竞争比较激烈的情况下,如果一个企业知道对手的同类商品成本是多少,有时可以轻松地采用降价倾销方式挤垮对手。显然,尽管中国的法律规定模糊,但不将成本视为商业秘密是不符合学理的,否则一些招投标活动也没有必要对以报价为主的标底进行严格保密。

再次,公布房价成本并不能降低房价。在非垄断的市场上,市场供求决定商品成交的最后价格,价格是由买卖双方通过博弈后所得到的一个合意价格,与卖家的成本无关。从总体上来说,房地产市场基本上属于垄断竞争市场,不是垄断市场。例如,北京市场上有3000多家开发商,烟台市有300多家开发商,虽然不是所有的企业同时有开发项目,但其竞争程度明显也是比较高的。在小的城镇上,或许只有几家开发商,但它们的开发活动受到单位集资建房和居民家庭建房的竞争,实际上供给者之间的竞争也是明显存在的。所以,尽管开发商在供给商品房时可能由于位置的固定性而存在垄断,但由于各个区位之间存在着不同程度的替代,某个具体开发商的垄断程度是很低的。在供求基本平衡的状态下,没有哪个开发商敢于率先明显提价,否则市场就可能被其他供给者抢去。在供给者比较多的情况下,价格联盟也根本无法达成,因为每个供给者都存在抢占市场的强烈冲动。房价增长主要是由需求而不是成本上升拉动的,当前房价高与需求高有关,而与成本高低无关,消费者即使知道成本也无益于价格的降低。

最后,公布商品房成本不是政务公开的必要内容。一些人说公布商品房成本是政务公开的要求,这是对政务信息公开制度(以下简称政务公开)的严重误解。政务公开是指国家行政机关及依法行使行政职权的组织主动或者依申请对有关事项予以公开的制度。政务公开是实行民主与法制的前提和基础,也是现代民主社会对政府机关的基本要求,它对于实现对民众的政治动员,扩大政治参与的范围,促进经济发展及廉政建设,有着积极意义。中国的政务公开是从西方学来的,西方国家政务公开的内容包括: 本人在南京演讲时比较简单的一个观点“公布商品房成本是违法的”,最近引起了全国舆论的轩然大波。其实,公布商品房成本不仅是违法的,而且是违反经济规律的。并非站到哪个立场说话,健康发展首先需要科学的秩序。如果今后再出现此类荒唐事件,本人愿意为维护行业秩序走上法庭——董藩 为什么必须叫停公布商品房成本的做法 董藩 丁宏 基于开发商囤积居奇、牟取暴利的假设,公布其商品房成本这一政策建议被很多人奉为打压房价高涨的一个良方。继福州市政府率先公布商品房成本之后,江苏、浙江等地也曾纷纷酝酿出台相应政策,希望通过公布房价成本,降低当前过高的房价水平。虽然许多消费者和部分研究者都对公布房价成本抱有很大的期望,但是经过理性分析,我们认为公布房价成本不仅不能缓解当前房价过快上涨的问题,而且还会干涉企业自主经营,导致市场混乱,不利于房地产业健康、持续、稳定的发展。 首先,公布房价成本侵犯了企业的自主定价权。《中华人民共和国公司法》第五条明确规定,“公司的合法权益受法律保护,不受侵犯”。这里的合法权益当然包括开发商对经济适用房以外的商品房的自主定价权。根据《中华人民共和国价格法》第十一条明确规定,经营者享有自主制定属于市场调节的价格的权利,享有检举、控告侵犯其依法自主定价权利的行为的权利。虽然我们认为整个住房这一类产品具有三分公共产品色彩,但商品房基本上可以看作是完全意义上的商品(经济适用房除外),其价格需要接受市场调节。虽也有“在政府指导价规定的幅度内制定价格;制定属于政府指导价、政府定价产品范围内的新产品的试销价格”的相关规定,这些规定基本是对电力、电信等垄断企业提供的商品和公用事业(企业)某些商品而言的,这在《价格法》第十八条中体现出来。虽然这一条中有对“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”和“资源稀缺的少数商品价格”“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的规定,但一般理解不包括商品房,主要资本主义国家对商品房的价格也都不加限制。如果我们将商品房理解为“必须接受政府定价指导或者管理的商品”,这将是世界级的笑话。其他法规中也有维护企业商品自主定价权的规定,例如《中华人民共和国私营企业暂行条例》第二十一条明确规定私营企业在生产经营活动中享有“按照国家价格管理规定,制定企业的商品价格和收费标准”的权利。 其次,商品房成本也不属于消费者知情权范围。不少消费者甚至包括一些学者认为,公布商品房成本属于消费者享有知情权的体现,其实这是对消费者知情权的严重误解。《中华人民共和国消费者权益保护法》对知情权是这样规定的:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产1)行政法规、规章等规范性文件;(2)行政主体的机构设置、人员编制、职责权限以及办事规则;(3)行政主体的相关工作人员的录用、考核、奖惩、任免以及相当级别公务员的收入;(4)行政主体的财产收支情况;(5)行政执法依据、程序、时限、认定事实、救济途径等;(6)其他重大行政事项以及决策过程。西方国家一般规定国家秘密、商业秘密、个人隐私不属于政务公开的内容。既然商品房成本属于商业秘密,当然不宜公开。政府为了促进房地产市场的正常发展,可以公布与自己有关的经济数据,如土地出让收入、房地产财税收入等,但如果试图将它们与另外一些企业不宜公开的信息如管理层的薪金等合成商品房成本并向社会公布,却是不符合市场经济要求的,容易扭曲市场激励机制,导致市场秩序混乱,而且这种做法过于微观和细致,也容易出错。

综上所述,公布商品房成本这一做法不仅与相关法律条文相冲突,使得政府“违法”,又违反了经济规律,难以起到平抑房价的作用,更不能保护广大消费者的合法权益,反而有可能恶化市场秩序,因此应当叫停。面对当前较为复杂的房地产市场,政府采用以下两种思路来替代公布商品房成本的做法,可能会收到更好的效果:( 本人在南京演讲时比较简单的一个观点“公布商品房成本是违法的”,最近引起了全国舆论的轩然大波。其实,公布商品房成本不仅是违法的,而且是违反经济规律的。并非站到哪个立场说话,健康发展首先需要科学的秩序。如果今后再出现此类荒唐事件,本人愿意为维护行业秩序走上法庭——董藩 为什么必须叫停公布商品房成本的做法 董藩 丁宏 基于开发商囤积居奇、牟取暴利的假设,公布其商品房成本这一政策建议被很多人奉为打压房价高涨的一个良方。继福州市政府率先公布商品房成本之后,江苏、浙江等地也曾纷纷酝酿出台相应政策,希望通过公布房价成本,降低当前过高的房价水平。虽然许多消费者和部分研究者都对公布房价成本抱有很大的期望,但是经过理性分析,我们认为公布房价成本不仅不能缓解当前房价过快上涨的问题,而且还会干涉企业自主经营,导致市场混乱,不利于房地产业健康、持续、稳定的发展。 首先,公布房价成本侵犯了企业的自主定价权。《中华人民共和国公司法》第五条明确规定,“公司的合法权益受法律保护,不受侵犯”。这里的合法权益当然包括开发商对经济适用房以外的商品房的自主定价权。根据《中华人民共和国价格法》第十一条明确规定,经营者享有自主制定属于市场调节的价格的权利,享有检举、控告侵犯其依法自主定价权利的行为的权利。虽然我们认为整个住房这一类产品具有三分公共产品色彩,但商品房基本上可以看作是完全意义上的商品(经济适用房除外),其价格需要接受市场调节。虽也有“在政府指导价规定的幅度内制定价格;制定属于政府指导价、政府定价产品范围内的新产品的试销价格”的相关规定,这些规定基本是对电力、电信等垄断企业提供的商品和公用事业(企业)某些商品而言的,这在《价格法》第十八条中体现出来。虽然这一条中有对“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”和“资源稀缺的少数商品价格”“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的规定,但一般理解不包括商品房,主要资本主义国家对商品房的价格也都不加限制。如果我们将商品房理解为“必须接受政府定价指导或者管理的商品”,这将是世界级的笑话。其他法规中也有维护企业商品自主定价权的规定,例如《中华人民共和国私营企业暂行条例》第二十一条明确规定私营企业在生产经营活动中享有“按照国家价格管理规定,制定企业的商品价格和收费标准”的权利。 其次,商品房成本也不属于消费者知情权范围。不少消费者甚至包括一些学者认为,公布商品房成本属于消费者享有知情权的体现,其实这是对消费者知情权的严重误解。《中华人民共和国消费者权益保护法》对知情权是这样规定的:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产1)主要采取合理引导需求与适当扩大供给双管齐下的方式,通过缓解当前紧张的供需矛盾,来达到稳定房价的目的。而要合理引导需求,最重要的就是让消费者认识到当前房价过高主要是需求引致的,消费者合理消费是稳定房价的重要力量;(2)面对当前消费者反映的房地产市场信息不透明、信息不对称的情况,政府完全可以从政务公开的角度公布土地出让价格、大宗建材平均交易价格等信息,让消费者对住房成本的主要组成部分有个基本的了解,以利于他们在买卖博弈的过程中做出正确的判断。

 

日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务,或者服务的内容、规格、费用等有关情况。”从法规明确列支的项目来看,商品的成本并没有作为必须告示的项目。中国虽然讨论了10多年也未制定出《商业秘密法》,我们现在关于商业秘密的法律规定只在《刑法》和《反不正当竞争法》中略有涉及,而且规定笼统、模糊,但不将成本视为商业秘密的认识是站不住脚的,因为一个优秀的企业一定会涉及到或多或少需要采取保密措施的技术信息和经营信息。在市场竞争比较激烈的情况下,如果一个企业知道对手的同类商品成本是多少,有时可以轻松地采用降价倾销方式挤垮对手。显然,尽管中国的法律规定模糊,但不将成本视为商业秘密是不符合学理的,否则一些招投标活动也没有必要对以报价为主的标底进行严格保密。 再次,公布房价成本并不能降低房价。在非垄断的市场上,市场供求决定商品成交的最后价格,价格是由买卖双方通过博弈后所得到的一个合意价格,与卖家的成本无关。从总体上来说,房地产市场基本上属于垄断竞争市场,不是垄断市场。例如,北京市场上有3000多家开发商,烟台市有300多家开发商,虽然不是所有的企业同时有开发项目,但其竞争程度明显也是比较高的。在小的城镇上,或许只有几家开发商,但它们的开发活动受到单位集资建房和居民家庭建房的竞争,实际上供给者之间的竞争也是明显存在的。所以,尽管开发商在供给商品房时可能由于位置的固定性而存在垄断,但由于各个区位之间存在着不同程度的替代,某个具体开发商的垄断程度是很低的。在供求基本平衡的状态下,没有哪个开发商敢于率先明显提价,否则市场就可能被其他供给者抢去。在供给者比较多的情况下,价格联盟也根本无法达成,因为每个供给者都存在抢占市场的强烈冲动。房价增长主要是由需求而不是成本上升拉动的,当前房价高与需求高有关,而与成本高低无关,消费者即使知道成本也无益于价格的降低。 最后,公布商品房成本不是政务公开的必要内容。一些人说公布商品房成本是政务公开的要求,这是对政务信息公开制度(以下简称政务公开)的严重误解。政务公开是指国家行政机关及依法行使行政职权的组织主动或者依申请对有关事项予以公开的制度。政务公开是实行民主与法制的前提和基础,也是现代民主社会对政府机关的基本要求,它对于实现对民众的政治动员,扩大政治参与的范围,促进经济发展及廉政建设,有着积极意义。中国的政务公开是从西方学来的,西方国家政务公开的内容包括:(1)行政法规、规章等规范性文件;(2)行政主体的机构设置、人员编制、职责权限以及办事规则;(3)行政主体的相关工作人员的录用、考核、奖惩、任免以及相当级别公务员的收入;(4)行政主体的财产收支情况;(5)行政执法依据、程序、时限、认定事实、救济途径等;(6)其他重大行政事项以及决策过程。西方国家一般规定国家秘密、商业秘密、Email:dongfan67@126.com;  dongfan67@163.com
本人在南京演讲时比较简单的一个观点“公布商品房成本是违法的”,最近引起了全国舆论的轩然大波。其实,公布商品房成本不仅是违法的,而且是违反经济规律的。并非站到哪个立场说话,健康发展首先需要科学的秩序。如果今后再出现此类荒唐事件,本人愿意为维护行业秩序走上法庭——董藩 为什么必须叫停公布商品房成本的做法 董藩 丁宏 基于开发商囤积居奇、牟取暴利的假设,公布其商品房成本这一政策建议被很多人奉为打压房价高涨的一个良方。继福州市政府率先公布商品房成本之后,江苏、浙江等地也曾纷纷酝酿出台相应政策,希望通过公布房价成本,降低当前过高的房价水平。虽然许多消费者和部分研究者都对公布房价成本抱有很大的期望,但是经过理性分析,我们认为公布房价成本不仅不能缓解当前房价过快上涨的问题,而且还会干涉企业自主经营,导致市场混乱,不利于房地产业健康、持续、稳定的发展。 首先,公布房价成本侵犯了企业的自主定价权。《中华人民共和国公司法》第五条明确规定,“公司的合法权益受法律保护,不受侵犯”。这里的合法权益当然包括开发商对经济适用房以外的商品房的自主定价权。根据《中华人民共和国价格法》第十一条明确规定,经营者享有自主制定属于市场调节的价格的权利,享有检举、控告侵犯其依法自主定价权利的行为的权利。虽然我们认为整个住房这一类产品具有三分公共产品色彩,但商品房基本上可以看作是完全意义上的商品(经济适用房除外),其价格需要接受市场调节。虽也有“在政府指导价规定的幅度内制定价格;制定属于政府指导价、政府定价产品范围内的新产品的试销价格”的相关规定,这些规定基本是对电力、电信等垄断企业提供的商品和公用事业(企业)某些商品而言的,这在《价格法》第十八条中体现出来。虽然这一条中有对“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”和“资源稀缺的少数商品价格”“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的规定,但一般理解不包括商品房,主要资本主义国家对商品房的价格也都不加限制。如果我们将商品房理解为“必须接受政府定价指导或者管理的商品”,这将是世界级的笑话。其他法规中也有维护企业商品自主定价权的规定,例如《中华人民共和国私营企业暂行条例》第二十一条明确规定私营企业在生产经营活动中享有“按照国家价格管理规定,制定企业的商品价格和收费标准”的权利。 其次,商品房成本也不属于消费者知情权范围。不少消费者甚至包括一些学者认为,公布商品房成本属于消费者享有知情权的体现,其实这是对消费者知情权的严重误解。《中华人民共和国消费者权益保护法》对知情权是这样规定的:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产


本人在南京演讲时比较简单的一个观点“公布商品房成本是违法的”,最近引起了全国舆论的轩然大波。其实,公布商品房成本不仅是违法的,而且是违反经济规律的。并非站到哪个立场说话,健康发展首先需要科学的秩序。如果今后再出现此类荒唐事件,本人愿意为维护行业秩序走上法庭——董藩 为什么必须叫停公布商品房成本的做法 董藩 丁宏 基于开发商囤积居奇、牟取暴利的假设,公布其商品房成本这一政策建议被很多人奉为打压房价高涨的一个良方。继福州市政府率先公布商品房成本之后,江苏、浙江等地也曾纷纷酝酿出台相应政策,希望通过公布房价成本,降低当前过高的房价水平。虽然许多消费者和部分研究者都对公布房价成本抱有很大的期望,但是经过理性分析,我们认为公布房价成本不仅不能缓解当前房价过快上涨的问题,而且还会干涉企业自主经营,导致市场混乱,不利于房地产业健康、持续、稳定的发展。 首先,公布房价成本侵犯了企业的自主定价权。《中华人民共和国公司法》第五条明确规定,“公司的合法权益受法律保护,不受侵犯”。这里的合法权益当然包括开发商对经济适用房以外的商品房的自主定价权。根据《中华人民共和国价格法》第十一条明确规定,经营者享有自主制定属于市场调节的价格的权利,享有检举、控告侵犯其依法自主定价权利的行为的权利。虽然我们认为整个住房这一类产品具有三分公共产品色彩,但商品房基本上可以看作是完全意义上的商品(经济适用房除外),其价格需要接受市场调节。虽也有“在政府指导价规定的幅度内制定价格;制定属于政府指导价、政府定价产品范围内的新产品的试销价格”的相关规定,这些规定基本是对电力、电信等垄断企业提供的商品和公用事业(企业)某些商品而言的,这在《价格法》第十八条中体现出来。虽然这一条中有对“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”和“资源稀缺的少数商品价格”“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的规定,但一般理解不包括商品房,主要资本主义国家对商品房的价格也都不加限制。如果我们将商品房理解为“必须接受政府定价指导或者管理的商品”,这将是世界级的笑话。其他法规中也有维护企业商品自主定价权的规定,例如《中华人民共和国私营企业暂行条例》第二十一条明确规定私营企业在生产经营活动中享有“按照国家价格管理规定,制定企业的商品价格和收费标准”的权利。 其次,商品房成本也不属于消费者知情权范围。不少消费者甚至包括一些学者认为,公布商品房成本属于消费者享有知情权的体现,其实这是对消费者知情权的严重误解。《中华人民共和国消费者权益保护法》对知情权是这样规定的:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产 法律顾问声明:欢迎网络转载,报刊转载必须取得作者同意。

 

个人隐私不属于政务公开的内容。既然商品房成本属于商业秘密,当然不宜公开。政府为了促进房地产市场的正常发展,可以公布与自己有关的经济数据,如土地出让收入、房地产财税收入等,但如果试图将它们与另外一些企业不宜公开的信息如管理层的薪金等合成商品房成本并向社会公布,却是不符合市场经济要求的,容易扭曲市场激励机制,导致市场秩序混乱,而且这种做法过于微观和细致,也容易出错。 综上所述,公布商品房成本这一做法不仅与相关法律条文相冲突,使得政府“违法”,又违反了经济规律,难以起到平抑房价的作用,更不能保护广大消费者的合法权益,反而有可能恶化市场秩序,因此应当叫停。面对当前较为复杂的房地产市场,政府采用以下两种思路来替代公布商品房成本的做法,可能会收到更好的效果:(1)主要采取合理引导需求与适当扩大供给双管齐下的方式,通过缓解当前紧张的供需矛盾,来达到稳定房价的目的。而要合理引导需求,最重要的就是让消费者认识到当前房价过高主要是需求引致的,消费者合理消费是稳定房价的重要力量;(2)面对当前消费者反映的房地产市场信息不透明、信息不对称的情况,政府完全可以从政务公开的角度公布土地出让价格、大宗建材平均交易价格等信息,让消费者对住房成本的主要组成部分有个基本的了解,以利于他们在买卖博弈的过程中做出正确的判断。 Email:dongfan67@126.com; dongfan67@163.com 法律顾问声明:欢迎网络转载,报刊转载必须取得作者同意。

 

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