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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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经济适用房捆绑车库:双头垄断还是强制出售…  

2007-10-04 22:55:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 经济适用房捆绑车库:双头垄断还是强制出售?

嘉宾:
梅夏英——对外经贸大学法学院教授、中国人民大学民商事法律科学研究中心兼职研究员
董藩——北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师
黄玺庆——北京万年花城房地产开发有限公司副总经理
舒可心——社区治理专家
主持人:
吴雅卿——中国房地产报见习记者
  4月15日,央视《经济半小时》报道,湖南长沙市长房"东岸锦城经济适用房采取捆绑车库的销售形式,此举引起了部分购房者的不满。那么,以中低收入家庭为扶持对象的经济适用房是否应该建设车库?车库建成后,又该以怎样的方式进行处置?对此,本期地产圆桌邀请相关专家进行探讨。
搭售车库引发争议
事件回放:
一位不愿透露姓名的业主表示,购买一套总价在十多万元左右的经济适用房,原本是件挺高兴的事情。可现在却被强迫花五万五千多元购买毫无用处的车库,实在感觉非常别扭。而如果不买被捆绑的车库,就必须放弃好不容易排上号的经济适用房。

主持人:作为保障性住宅,经济适用房建设的初衷便是优惠中低收入阶层。但是长沙市长房"东岸锦城却将车库强行卖给业主。作为社区治理专家,舒可心先生如何看待这一事件?
舒可心:我认为这就是一种强买强卖的行为,但同时也反映出当地政府部门在经济适用房销售管理工作上监管不力。因为经济适用房的销售管理实际上是受政府监管的,房子怎么卖?价格怎么定?都应该由政府负责,开发商只是扮演代理行使政府职责的角色。
主持人:也就是说,开发商没有权利对经济适用房的销售方法进行过多的操作?
舒可心:可以这么说,就这个强售车库的案例来说,如果它发生在一个普通的商品房小区,尚可另当别论,但既然是经济适用房,就绝对不能允许这种现象发生。因为经济适用房是拿全民的土地资源,由政府招投标选择开发商,然后再由政府进行监管,向中低收入家庭提供的一种保障性住宅。这是一件公共产品,不是纯粹的商品。其分配原则应该是由政府来制定,它不能采用普通商品的分配原则,更不能采用违背市场原则的强制搭配出售方式。
主持人:强制购买的方式确实有违市场准则。但如果换个角度来看,我们会发现,开发商也非常无奈。因为既然车库已经建成,肯定得想办法处理掉。那么,董教授和梅教授如何看待这一问题?
董藩:其实我认为这是一个双头垄断的概念,也就是供给者和需求者之间你垄断我、我也垄断你的一种状况。开发商强行要业主购买搭售的车库是一种垄断,但从另一个角度上说,既然开发商按照政府的设计规划建成了车库,那么如果这些车库不出售给小区内的业主,开发商也没办法处置,所以这也是消费者对开发商所造成的一种垄断。
梅夏英:我不太赞同董教授的说法,我觉得开发商没有必要将车库强行搭售给业主。一方面,如果有的人没有车,而有的人又有好几辆车,市场自然就会做好调节供给和需求的工作,这种搭售是没有必要的。另一方面,附带车库还特别不利于房产流通。对于一套带车库的房子,当房主想将其转手的时候,还必须想办法让第三方也将车库买下,这就不利于二手房的交易。所以我觉得开发商在建造车库之前,应该先做个市场调查,根据市场需求来配建相关比例的车库,这样,就不至于出现强行搭售的情况了。

车库处置存在难题
事件回放:
长沙市经济适用房管理部门的某位负责人对长房"东岸锦城强售车库所做出的解释是,按照长沙市建设规划的有关规定,建造住房必须按相应的比例配建车库。而车库一旦建成,则必须进行处置。因此,购买车库的重担自然而然就落在了业主的肩上。
主持人:这位负责人的解释是否合理?当开发商按照政府规划建设了一定比例的车库,他是否就能够将车库作为房屋的配套设施强行出售给业主?
董藩:我认为这之中存在的矛盾是不可调和的,谴责任何一方都不对。消费者其实是有选择权的,因为如果你不愿意购买这个带有车库的房子,那么你可以放弃这套房子,或者是去购买二手房。这样,就不会引发那么多的矛盾了。经济适用房本身还是商品房,其强调的是等价交换。你拿到了购买资格,就得保证有这个消费能力。但如果你只想买房子却又不愿购买附带的车库,必然就会产生很多矛盾。大多数人可能都会同情消费者,但实际上大家都没有认识到,这其实是一个双头垄断的问题。
梅夏英:我认为买卖双方之间的交易应该要遵循双方自愿的原则。经济适用房作为保障性住宅,是以政府降低土地出让金代价的。事实上,国家制定“商品房需要配建一定比例的车库”这一政策是为满足小区业主需求而制定的,它实际上是给开发商设定的一个义务。也就是说,开发商应该承担更多的义务,建造车库的目的应该是方便本小区业主的使用,而不是说买一套房子就必须得购买车库。这当中并没有一个必然的联系。
黄玺庆:我比较赞同梅教授的看法,因为开发商和购房者之间是买卖合同的关系,而《合同法》的第一条就是双方的意思必须表达得真实、一致,强行搭售肯定不是真实意思的表达,这个合同其实就是霸王合同,严格来讲是不能成立的。这一事件说明开发商存在违约行为,违反了合同法的规定。其实,作为开发商,寻求一个合适的买方,一个愿意买一个愿意卖,才是真实有效的途径。
主持人:从买卖双方自愿、公平交易的原则来看,开发商的强卖行为的确是违背了《消费者权益保护法》,但从另一个角度来说,既然开发商要按照政府规定建造一定比例的车库,那么应该选择一个什么样的方式来处置这些车库呢?
梅夏英:车库处置的方式有很多种,根据《物权法》的规定,应该是通过租赁、附赠、出售等方式解决,比如,可以将车库附赠给购买房屋面积较大的业主,或者是出售给愿意购买的业主,还可以有其他的约定方式。总之,这里应该可以采用多种方式操作,但绝对不能选择搭售的途径。
黄玺庆:我个人认为采用租赁的方式比较合理。据我了解,北京经济适用房的车库都是以出租的方式处置的。其实这不只是经济适用房所面临的问题,即使是商品房也面临着这一难题,但是无论如何不能采用强卖的形式。比如,我们万年花城的地下车库一直都是采取出租的形式进行处理,一方面,是因为我们考虑到了车库很难卖出去,另一方面,地下车库的租金一般都比地面的车位要高,这就使得很多业主都不愿意选择地下车库,上面能挤就尽量挤,进而导致地下车位的空置率非常高。作为开发商,我们就得考虑如何处置这些车库?销售还是出租?销售不了的话就只能出租,而出租也还得考虑到业主的租金承受能力。如果租金太高,业主不愿意接受,随便停在路面上,会给小区的管理带来很多的麻烦。这些都是开发商在建造房屋的时候就必须考虑到的,不能说为了收益就去做违法的事情。
舒可心:其实每个人的理解方式是不同的。我个人认为这个问题最重要的是,应该考虑要以什么样的程序来解决。比如该建多少车位?车位又该怎么样进行分配?这些问题我们可以举办听证会,通过听证会来解决所有的问题。这其实也就是我们构建和谐社会的一项内容。由当地政府组织听证会,将听证会公开化、透明化,这样公共政策才能被得到广泛的尊重和执行。

经济适用房建造车库的尴尬
事件回放:
记者在采访湖南经济适用房捆绑车库一案中发现,很多人都将问题最终归咎于经济适用房不该建车库上,中国人民大学郑功成教授也公开表示,经济适用房搭售车库其实是扭曲了经济适用房的定位。毕竟,我国的中低收入阶层,还绝对不是能够拥有私人轿车的阶层。但是,也有人认为,眼前的困难不代表今后的情况。从老百姓的长远需求上看,车库是必不可少的设施之一。
主持人:您如何看待经济适用房建造车库这一现象?
董藩:按照城市规划的要求,应该是要配建车库的。因为即使你现在没有车,将来如果有了,车子也必须有地方停放,不能说像自行车一样随便停在马路上吧。所以从理论上讲,政府的规划考虑是长远的,房子的适用年限是70年,在这么长的时间里,你不能保证业主就一直不能买车。如果不建车库,可能还会有些人不乐意呢,他们就会想:即使我现在没有能力,但如果将来可以买车了呢?如果没有车库,车子也没地方放,放在外面没人看管,万一被损坏了怎么办?这就是老百姓现实状况和长远需求之间的矛盾。
梅夏英:车库作为现代化生活的配套设施之一,我也认为肯定是有必要建的。现在买车的人越来越多,即使有人今天买不起,他通过努力说不定明天就能买到车了。而且一些经济适用房盖的比较远,比如北京的天通苑,业主如果要去市区上班,没有车肯定是不方便的。其实像奥拓、QQ这类小型车的价格并不高,还是能被一些中等收入家庭所接受的。
黄玺庆:我认为经济适用房的车库是不应该建的,要建也应该建自行车库。我们要按照经济适用房的居住主体来界定这个问题,北京的规定是年收入在六万元以下才能购买经济适用房,那么平均每月5000多元左右,除去一切支出,怎么能够有能力再去买一辆车呢?这样,车库实际上是多余的。

主持人:那么我们又该如何协调这种现实状况和长远需求之间的矛盾呢?
梅夏英:开发商可以根据小区的面积大小和楼高适当缩小车库的面积。比如原计划建二三层的话,建一层就可以了。这个还是应该根据市场需求来设计,开发商在建造之前就应该先做一个市场调研。现在《物权法》对车库的规定是只要不占用公共土地或公共道路的,它就不属于业主所有,而地下车库和一些专门的车库是被记入容积率的,它们的产权就是归开发商所有。但这并不是说开发商有权强售车库,毕竟强售车库就是霸王条款了。
主持人:黄总说的只能是中低收入者当前的一种现实状态,但是刚刚两位教授也提出了,假如今后业主有能力买车了,那该怎么办呢?
黄玺庆:我认为这才是真正的问题所在。经济适用房作为政府保障性住房,只能是给那些收入有困难、买房有困难的人住。等有一天你有钱了,就说明你不适合住在经济适用房里了,就应该让位了,应该让给适合居住在经济适用房中的人来居住。进而提出的问题就是,经济适用房到底该以什么样的形式转移给居住者?是销售还是出租?按照我的观点,在中国目前这种情况下,经济适用房真正要起到住房保障的作用,还是应该租给中低收入阶层,就像香港的老百姓住政府的公共房屋,他们是需要靠打分的,每年的评分来界定你是不是有资格住在政府的公共房屋里面,这打分除了经济收入之外,还有很多条件,比如是否遵守社会公德、能否调节好邻里关系。如果你达不到评分标准的要求,那么你就没有资格住在公共房屋中。就必须得挪位,让更加需要的人居住。我认为中国就应该多建一些公共房屋,让中低收入者租住在政府的公共房屋里。等有一天你有钱了,再去选择条件更好的商品房。


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