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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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啼血反思:该找董藩还是吴其伦算账?  

2009-11-10 01:54:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一封特别来信

 

   突然接到一封E-mail读后让人感慨,在此贴出供品味、反思。信中说:“董老师,我是重庆一个小白领,一直想买房。去年年底我在重庆听了你一场演讲,你说房价很难再下跌,要我们考虑入市。我当时正盼着房价下跌,听了你的话很不舒服,内心一直骂你。后来看到有个叫吴其伦的两次写文章骂你‘无畏无惧无知无理(见下文)’,感觉很痛快,我当时还留言对你进行了人身攻击。将近一年过去了,你说的救市措施确实都出现了,重庆房价果然大涨,我也从原本可以买起房的人彻底变成了买不起房的人。看着房价上涨我由着急变为后悔再变为懊恼,我终于知道了谁是明白人、好人,谁真正无畏无惧无知无理了。人家说你是给‘房地产算命最准的人’、‘国策高参’,果然名不虚传。我向你郑重道歉,我佩服你的智慧和说真话的勇气,同时严重鄙夷那个号称还是董事长的吴其伦——是他以及什么牛刀、时寒冰等害惨了我们这些人。一个原本该买了房的小白领

 

请董藩准备2515亿资金收购重庆房屋

吴其伦

   记得,去年徐滇庆在深圳大放豪言,“深圳房价肯定要涨,这是经济发展的必然规律,犹如大江东去,绝对不是谁呼唤来的。倘若要跌,就凭我一介书生怎么能挺得住?我们不妨再豪放一点:如果明年(2008年7月11日)深圳的房价比现在低一分钱,我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳的市民道歉。如果比现在还高,那怎么说?”。

   结果,在与牛刀的房价赌局、笔者的百万赌局(因徐滇庆没有应战而未遂)及全国人民的关注下,徐滇庆不得不于今年7月8日在《南方都市报》发表小通栏道歉信。

   徐滇庆为自己不负责任的言论付出了惨重的代价:名誉受损、经济损失、难以再发表与房产相关的言论。就在我们觉得那些所谓的专家学者将引以为鉴,不会在公众场合发表极具个人英雄主义色彩、极不负责任的言论之际,董藩的一番言论令笔者倍感惊诧:

   12月6日,董藩在参加阳光100“财富大讲堂”论坛时接受新浪乐居专时说,“对于全体购房者,我不好做直接建议,我可以告诉你个人怎么样决定最符合你的利益,重庆房价比较起来很低,现在买房5年后你要是亏了我负责收购。”

   笔者惊诧于董藩的无畏:在目前房价处下降通道的市场态势下,他敢于做出买房五年后不亏的判断,实在令人佩服其胆识。中国房价已处极端高位,以重庆为例,2008年11月的成交均价为3844元/平方,而2007年重庆的人均可支配收入仅为13800元,以90平方的房子结合此数据据测算房价收入比为:1︰12.5(国际公认合理的标准应该是1︰4-6)。由此,我们可以看出,重庆的房价也处在极端高位。

   笔者更惊诧于董藩敢于如此不顾后果。2008年11月重庆商品房成交109.08万平方米,环比下降18.33%,商品房成交建面均价为3844元/平方。我们仅以此处在低谷时成交量及的均价作为测算依据,且不考虑董藩所说的房价上涨因素。若五年后的房价比现在的低,买房者必将出现亏损,则董藩至少需要拿出2515亿元资金用于收购重庆房屋。

   面对这样的数据,董藩可能会说,我根本就不会输,当然不需要这么所资金了。支撑其理由的是董藩多次强调的房价下跌因素说(与徐滇庆的观点如出一辙):房价只有在房价下跌只会在战争、瘟疫以及经济危机等特殊条件下才会发生。事实上,在中国目前房产市场状态下,导致房价下跌的因素有很多:

   1、成本降低的时候房价会下跌。在国际、国内经济形势的影响下,在未来相当长的一段时期,建材、人力、土地等构成房屋成本的因素将会出现下跌。

   2、市场出现供过于求的时候或者是远远供大于求的时候,那价格必然是会下跌的。随着保障性住房的大幅推出,市场供大于求的局面将长期维持。

   3、老百姓能够有理性的房产消费观有助于房价下跌。目前,老百姓已经能够树立理性的房屋消费观。

   4、房产投资者的投资行为趋向理性有助于房价下跌。房产投资者有了理性的投资理念时,就不再会盲目、冲动。这样,房市投资需求也将大大降低,从而对房价降低有利。

   5、房产业者有了正确的经营理念,放弃暴利心态有助于房价下跌。当开发商不在追求暴利时,当房产从业人员不在蒙蔽消费者、投资者时,房价必将回归理性。

   6、市场竞争的加剧有助于房价下跌。竞争的市场才是健康有序的市场,房产竞争的加剧会导致房价下跌。

   7、国家宏观调控的政策,对房产市场扶持的减少有助于房价下跌。目前,政府对房产行业的态度已日趋明朗,即不扶持、不打压,这样的政策令房产商只能依靠自己来度过难关。

   8、房产市场各方理性的心态有助于房价下跌。消费者、投资者、开发商、房产从业人员的心态会对房价产生影响。目前,消费者、投资者都对房产市场持观望态度,开发商因受政府调控政策的影响,不再捂盘囤房,而是积极推盘。这样的心态对房价降低是有利的。

   从上述导致房价下跌的因素来看,中国房价下行通道将相当长的时间内延续,董藩的房价不跌论破产是必然的事。因而,笔者强烈建议董藩:尽快筹措2515亿元资金,为五年后可能出现的巨额房屋收购行动做准备。因为做为一名教授,在一个向他人传道、授业、解惑的场合发表这样的言论是应该有充分准备的,是应该能为自己的言论负责的。或者,笔者再给董藩一个建议:找一个与此番发言类似场合向重庆市民道个歉,收回自己说出去的关于重庆市民买房五年后导致亏损就负责收购的言论。

 

董藩观点的实质:无畏无惧无知无理

吴其伦

   去年12月6日,董藩在参加阳光100“财富大讲堂”论坛时接受新浪乐居专时说,“对于全体购房者,我不好做直接建议,我可以告诉你个人怎么样决定最符合你的利益,重庆房价比较起来很低,现在买房5年后你要是亏了我负责收购。”

   笔者惊诧于董藩的无畏:在目前房价处下降通道的市场态势下,他敢于做出买房五年后不亏的判断,实在令人佩服其胆识。中国房价已处极端高位,以重庆为例,2008年11月的成交均价为3844元/平方,而2007年重庆的人均可支配收入仅为13800元,以90平方的房子结合此数据据测算房价收入比为:1︰12.5(国际公认合理的标准应该是1︰4-6)。由此,我们可以看出,重庆的房价也处在极端高位。

   笔者更惊诧于董藩的无惧。2008年11月重庆商品房成交109.08万平方米,环比下降18.33%,商品房成交建面均价为3844元/平方。我们仅以此处在低谷时成交量及的均价作为测算依据,且不考虑董藩所说的房价上涨因素。若五年后的房价比现在的低,买房者必将出现亏损,则董藩至少需要拿出2515亿元资金用于收购重庆房屋。

   日前,董藩在接受早报记者采访时说,“只要房地产市场不复苏,也就是说成交量不上升,拯救房地产市场的相关政策终究会出台。”他认为,降价不能解决目前楼市成交量下降的问题,市场需要进一步规范发展,救市要顾全大局。“救市的思路左摇右摆,今天让地方政府救市,明天又警告地方政府不要乱救市,解决不了问题。”董藩表示,政府应出台政策,鼓励中高等收入阶层买房,而不是打击他们买房。

   笔者惊诧于董藩的无知:做过市场的人几乎都知道,影响成交量的最大因素是供需双方的心态。以房产市场为例,房产火爆时期的成交量之所以很大,甚至在很多地区都出现供不应求的局面,是由于需求方在盲目心态驱使下激发出来的购买欲望所导致的。而在目前的市场态势下,房产需求方受经济危机而滋生的收入预期降低、政府大力推进保障房建设、房价处下降通道等因素影响而产生浓烈的观望心态;房产供应方还在期待政府救市、与需求方博弈的心态驱使下要么硬挺房价,要么蜻蜓点水般降价。双方的心态直接导致成交量持续低迷。

   去年底以来,由部分地方政府发起的救市运动在中央政府的呼应下对市场成交产生了一定的作用。可从目前的成交来看,目前的成交量略有放大,其根本原因是在政府的减轻购房者负担的政策触动下,开发商采取降价策略,从而激发了部分购房者的需求所导致的必然结果。这样的成交量反弹只是短暂的,绝不能视为楼市回暖。因为从目前的市场表现来看,开发商降价的幅度还远远不够,能够像万科那样采取大幅降价措施的开发商还很少。

   笔者认为,欲令成交量进一步放大,唯有大幅降价,而且是所有开发商都加入大幅降价的行列。而董藩的期待政府救市政策能大幅增加成交量的观点,显然是对市场一无所知的表现,其寄希望于政府救市来维护高房价、维护开发商暴利的想法必将落空。

   笔者更惊诧于董藩的无理:董藩说政府应鼓励中高收入阶层买房,而不应打击。在笔者看来,这种说法毫无道理。中国商品房空置率居高不下的局面一直难以改观,数据显示,截至2008年11月末,全国商品房空置面积1.36亿平方米,同比增长15.3%,增幅比1-10月提高2.2个百分点。居高不下的商品房空置率是房价超出民众购买力并且处极端高位的最好证明。在目前的市场态势下,政府应保护的所有民众不再为不合理的高房价埋单,中高收入人群当然在保护之列。若政府鼓励中国收入阶层买房,岂不是助纣为虐吗?况且,中高收入人群是中国的精英,更是中国经济得以稳定、健康发展的生力军,我们的政府绝没理由也绝对不会令此群体将自己的财富无端送给暴利重重、矛盾重重的房地产业。

 

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