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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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小产权房进入“死胡同”  

2009-06-18 07:22:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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央视新闻周刊:小产权,大问题

2009年06月6日 央视 新闻周刊

  摘要:这样的文字很容易就让人联想到,是不是这意味着在深圳,小产权房即将获得合法的身份,那么深圳如此,全国又该如何呢,《新闻周刊》本周视点,关注小产权房大问题。

  本周视点:滞后的改革

  主持人:提到小产权房,您马上会有什么样的反应,可能会有这样一些关键词出现,农村或农民的土地、便宜、没产权证、违法、违规、住着不踏实等等。但如果您听到有地方政府要对小产权房进行改革,甚至有媒体用“给小产权房以出生证”为标题的时候,您又会是什么反应。深圳人大刚刚通过一份名叫“关于农村城市化历史遗留违法建筑”的处理决定,在这里有这样的表述,经普查记录的违法建筑,除未申报的外,符合确认条件的,适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益,在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上,予以处罚和补收地价款后,按规定办理初始登记,依法核发房产证。

  这样的文字很容易就让人联想到,是不是这意味着在深圳,小产权房即将获得合法的身份,那么深圳如此,全国又该如何呢,《新闻周刊》本周视点,关注小产权房大问题。

  深圳“破冰”

  5月的深圳,楼市又开始火爆,交易量大幅上升的,除了商品房,据说还有一直处于灰色地带的“农民房”,也就是大家所说的小产权房。

  售楼小姐:政策下来,如果要转为有房产证的,就去补个地价。

  房屋销售人员所说的政策,应该就是指深圳市人大本周全文公布的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,这项地方法规的初衷,是想按照“尊重历史宽严相济”的原则,分类处理深圳的城中村违法建筑问题,但决定中第六条“符合确认产权条件的,将依法核发房地产证书”的表述,则被外界普遍理解为“小产权开闸转正”。

  《南方都市报》记者王莹:(售楼人员)很明确告诉我们,如果我们买到这个房子的话,在今年年底,就是2009年年底就有可能拿到房地产证,售楼人员现在是以这个(《决定》)作为一个卖点,来向外界推销这个房子。

  本周,深圳的政策还没有进一步明晰并且实施,人大通过的《决定》复印件,却已经成为一些小产权楼盘的宣传材料,小产权房的价格也开始上涨,而新一轮的“农民房”抢建潮也几乎不可避免。决定一出,各方都在“闻风而动”,而这个未出细则“尚待确认”的消息,搅动的也绝不仅仅是深圳楼市。

  面对突如其来的舆论风暴,深圳市人大紧急澄清,“深圳给小产权房发准生证”的说法属于媒体误读,并一再强调,即使经过审批手续拿到了房产证的原有违法建筑,也将只有使用权并非外界所说的买卖权。

  深圳房产研究所所长邓志旺:对于大家揣摩的是不是小产权房能够变成商品房,这个政策还没有很明确地表达出来。但这是可能的一个方向。

  尹中立:这还有一个暗示,我手上的小产权房离合法化已经越来越近了,对现在的小产权房起到一个推波助澜的作用,甚至会冒出更多的小产权房。

  本周,有评论指出,深圳率先打破小产权房僵局虽然有现实的考虑,但在缺乏处理细节的情况下通过这个《决定》,却可能起到不好的作用,一些人会打着“深圳小产权房将拿全国首个准生证”的旗号来推销小产权房,另一些人则会加紧抢建小产权房以牟利。这不仅可能增加违建的数量,地方政府的处理成本也将增加。与此同时,还有这样的担心,这将会对商品房形成灾难性冲击。

  冯科北京大学经济所房地产金融研究中心主任:有两种截然不同的看法,一种认为把小产权房应该把它给拆除,铲平,它的道理就是说,他是对合法的产权的一种侵害。就是对守法行为的一种否定。另外的一种,就是从现实出发,就是说用一种办法来解决历史遗留问题,尊重历史,尊重现实,来解决历史遗留问题。

  各方观点大碰撞深圳卫视《第一现场》短信互动王锋:农民房的问题,给它办理产权,能够把它纳入正规的渠道,解决的渠道,这是大家盼望已久的一个事情。

  深圳奥一网民调全国媒体热议王莹:可能对一部分低收入者来说,他们买房看到了希望,但是对于更多的公众,大家是买了商品房,并且是高价的商品房,然后从银行方面借了很多钱,承担了很多这种负担,这种守法的公民,会有一个不公平。

  本周,尽管深圳还并没有明确承认这份文件就是在为小产权房正名,但是,深圳的这一决定,还是触动了公众对小产权房的敏感神经,接下来,深圳将如何改革?它的改革能成功吗?它又会给全国带来什么样的示范效应?

  主持人:虽然叫小产权房,可在现实生活中,它存在的程度可并不小,仅以深圳为例,据前两年一份深圳市住宅调查的数据,深圳当时有城中村、农民房或者其它私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占了全市住房总量将近50%的比重,估计这样一种存在规模,还是很出乎大家的预料,深圳如此,其它城市又如何,而这一切又在明白无误地告诉我们,这是我们必须正视的现实,总让它在灰色地带存在并且发展,毫无疑问是危险的。而解决它也存在着一定的风险。准生证颁发得太容易,农民的利益、法律法规的严肃性、市场秩序都会受到冲击,而彻底不给出生证,它又扭曲地存在着,显然我们不能再把这个问题继续推给未来。

愈来愈复杂的局面

  深圳、广州,郑州、许昌,石家庄、天津、北京、长春,这是一份清华大学教授蔡继明所带领的一个小组,调查全国小产权房状况的路线图,他们的调查从2008年7月开始,结果超乎他们的想象。

  清华大学政治经济研究所所长蔡继明:应该说从面上来看是很普遍的,面大,涉及的人员也很广,具体是多少,各个城市情况不一样,因为既然是小产权房嘛,它就是没有登记的,很难找到一个很确切的数据,比如说占了当地房地产市场的百分之多少,但是通常从10%到40%左右,高低不等,这是非常普遍的一种现象。甚至很多社会名流、演艺家、政府官员和一般的公务人员都有购买小产权房的行为。

  调研过程中,蔡继明和他的同事们看到,今日的小产权房,既有农民个人在宅基地上盖房卖的,也有村镇政府在集体土地上建大片住宅外卖的,还有开放商租用农村土地建小区发售的。而且,小产权早已不是简陋粗糙的代名词,许多地方的小产权房,就是精美公寓甚至花园洋房,并且价格只有同地段商品房的三分之一左右。

  电话采访该项目售楼小姐:我们这是农业项目,集休闲,度假,农业观光为一体的农业项目,495平米的土地上有一个240平方米的阳光温室大棚,您可以种植蔬菜的,还有一个130平米的阳光庭院,您可以居住的,有精装修的配套管理用房,50年的使用权,现在最便宜的是41.8万。

  该项目所在村村民:人家原来承包了以后就是栽树,绿化,后来绿化不是没有钱嘛,后来就是说改变方式了,属于他自己开发的。谁承包的地谁开发。

  农民老大爷说了句大实话,一大片地栽树搞绿化不值钱,但是稍微改改道,隔成一小块一小块的私家农场卖给城里人,就能挣大钱。

  清华大学政治经济研究所所长蔡继明:正常的房地产领域,政府他是用低价,从农民那里征收了大量的耕地,经过一些平整,一些投入,用高价转让出去,这之间的价差高达10倍到20倍甚至更多,政府从中获得了大量的土地收入,农民正是看到了这个巨大的价差,他会这样想,现在的农民城市化、工业化进程就发生在他身边,他就看到了,我这一亩地原来值那么多钱,我与其让你政府把它拿走盖大楼卖高价,为什么我自己不能够盖楼,我自己不能够得到一个分享一个工业化、城市化带来的好处呢,所以农民这种行为是很合理的。

  从1999年开始,国务院相关部门多次提醒警告购买小产权房违法,遗憾的是,除了一次次喊话,国家相关部门迟迟没有拿出实施细则,以至于“小产权房非法”的说法,成了许多人眼中吓唬人的纸老虎。这几年,城里的房价越来越贵,城市居民寻找廉价住房的需要和农村居民卖房牟利的冲动,犹如干柴烈火,一拍即合。尽管各地政府叫停甚至强拆的新闻时有所闻,在2007年,北京还出现了第一例法院宣判买农民房交易违法的案例,但这都无法阻挡小产权房星火燎原的大势。特别是2008年10月22日,中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在国务院新闻办的发布会上公开表示,小产权房不允许再建,但对于已经买了小产权房的消费者,政府要给予保护。这被普遍理解为,国家要承认小产权房合法了,于是新一轮小产权热潮更加势不可挡地展开。

  清华大学政治经济研究所所长蔡继明:小产权房的存在有其合情合理性,虽然违法违规,这就是我们要反思我们的有关的法律法规是不是要进行相应的调整,最近我听说国土资源部可能会出台相应的政策,对小产权房做出有关的规定。我是期待着应该尽快地,尽快地解决这个问题,虽然比较棘手,但是,如果越拖,它的成本会越高。

  主持人:面对小产权房,国家相关部门的态度,起码在过去一直是很明确的禁止。建设部多次进行小产权房购房风险提示,国土部高调表示违规小产权房将拆除,国务院反复强调城镇居民不得购买小产权房,在这样的背景下,此次深圳将要针对小产权房的改革,就有了点政策逼宫的味道。不过别忘了深圳姓特,是特区,又刚刚出台了《深圳市综合配套改革总体方案》,于是深圳就有了探索和尝试的空间。但是,没有尚方宝剑的地区,不意味着不面对问题,比如青岛今年就面临一个挑战。1989年青岛开发区开始建设第一批商业化住宅小区,由于缺乏相关规定,当时,当地大胆地尝试,土地使用期限定为20年,然而今年它到期了,它该怎么办。

亟待突破的制度

  住了20年的房子,现在还算不算是自己的?本周,青岛市阿里山小区的310户业主,最着急就是房子,因为他们的房产证上写得非常清楚,土地使用权将在今年6月30日到期。

  20年前,勇于尝试的青岛,率先进行了土地使用制度改革,由于当时尚无全国性标准,当地政府自行规定,阿里山小区的土地出让年限为20年。但是今天,问题来了。

  董藩——北京师范大学房地产研究中心主任:牵扯到一个土地出让到期以后是自动续期,然后有偿还是无偿的问题产生了非常大的争议,那么实际上即使让我们的立法部门给出一个明确思路,他们也给不出来,所以我们现在面临的问题应该说很难找到一个让大家都公认的、能妥善的解决问题的这么一个方案。

  根据《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但是,对于如何续期,续期的费用又如何计算,法律没有明确规定。如今,青岛市黄岛区国土资源分局也只能把这个棘手的问题提交上级主管部门。可截止本周五,解决方案仍未出台。

  董藩——北京师范大学房地产研究中心主任:青岛的问题已经摆在了我们的面前,从立法角度来看,地方政府在土地这个问题上是没有多少立法权的,土地制度要求这种权威性,主要是由我们国务院和国土资源部来制定相应的行政法规,更高层次的法规需要通过人大立法的方式来解决。现在在这个问题的处理上,虽然形势在倒逼我们去思考这些问题,给出一个答案,但是似乎我们又找不到答案。

  回首1998年开始的中国房改,恐怕当时的制度设计者们远远想不到如今面临的局面竟然如此复杂:从商品房一日三涨的巨大泡沫,到开着豪华轿车购买经济适用房的黑色幽默,再到小产权房明目张胆挑战国家政策的无奈现实,等等等等,10年房改,我们遇到的问题似乎越来越多,矛盾也越来越尖锐。

  董藩——北京师范大学房地产研究中心主任:现在一些经济适用房的项目,它的居住者,并不是我们所期望的我们原来所圈定的那个低收入阶层,而这里头居住着大量的机关、事业单位的人员,还有一些商人。我们已经看到限价房已经走到了穷途末路上,广州第一个限价房,中国的,卖不掉了,出现问题,深圳同样出现了问题,最近连廉租房都出了问题,开始说什么呢,可以卖也可以租,如果你卖的话,还叫廉租房吗?

  冯科北京大学经济所房地产金融研究中心主任:整个中国的住房制度的改革,我们有三个字来概括,它是渐进式的,它不是激进式的,这个渐进式的制度改革,说明它是不彻底的,它必然留下一些隐患,既不能够不闻不问,或者说是口头很硬,没有执行力,不能够这样子,也不能够说是用武力、暴力去拆除,我们要找到一个折中的方案、改良的方案,去消化在过往的渐进式的改革过程中,我们制度的不完善所存在的漏洞。

  本周,当我们不得不同时面对深圳和青岛遭遇的问题时,这种现实倒逼下的仓促应对注定会带来无尽的遗憾。而这也在提醒我们,如何才能让制度的突破和创新不再滞后?最近,中国投资学会副会长刘慧勇就提出了“二次房改”的概念,他认为中国需要重新审视城镇居民住房体制,原因就是现有的制度与市场严重脱节。而在今年两会上,蔡继明也联合一些政协委员上交了一份提案,建议取消经济适用房制度。显然,无论他们的设想能在多大程度上解决问题,但有一点是肯定的,我们已经不能再把历史问题留给未来。

  主持人:在长期“上有政策、下有对策,处理左右为难,睜只眼闭只眼”的局面当中,小产权房在灰色的缝隙中悄然壮大,已在全国遍地开花,成为一个烫手的大问题,无论是真的拆除还是转正准生,都会使很多人的利益受损,而这次深圳的改革,又会让很多人认为情况政策有变,小产权房在建设和销售上悄悄高调起来也是有可能的,反正人们会觉得法不责众,如果这样,我们还是迟迟不能拿出对策,拖得越久积累的问题就越多,将来应对它就会更难,是时候把小产权房当大问题来解决了。

 

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