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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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炒作“假按揭”是唱衰者愚弄社会的大阴谋  

2009-06-03 23:24:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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炒作“假按揭”是唱衰者的一个大阴谋

董藩

   最近一个时期,从央视、《人民日报》权威媒体,到地方普通报纸,都打电话问我“假按揭”的问题。我告诉他们,按照现在的销售和信贷制度,“假按揭”很难操作成功。炒作“假按揭”是唱衰者的一个大阴谋,是看到中国经济复苏迹象出现、自己预言破灭后,因不甘失败、负隅顽抗而导演的又一场闹剧,目的是继续愚弄媒体、愚弄大众、愚弄政府。当时一些记者感觉我是源于一种对立情绪信口胡说。《人民日报》虽然公开发表了我几句看法,但报道中也是充满了狐疑。那就看看《北京青年报》20090603的报道吧——

 

   部分媒体称今年北京一些项目退房率超过30% 对此市建委、房地产经理人联盟等方面给予了不同说法———

  “京城热销楼盘背后惊现高退房率”;“北京一些在售项目的退房率超过30%”……近期,部分媒体关于今年以来北京楼市遭遇“高退房率”的报道成为了各界关注的焦点。而依据这些报道,有关人士还分析称,高退房率的背后可能潜藏着北京某些开发商通过“假按揭”来解决资金难题的现象。

  这些报道及分析的出现,引发了包括有关政府部门、相关研究机构和购房者在内的多方关注。

  那么,北京的“高退房率”究竟是否属实?又是否潜藏着开发商进行“假按揭”之事。对此,记者进行了调查。

  退房率究竟如何? 部分楼盘退房率较高 但数据并非今年

  此前的相关报道称,北京市“部分在售楼盘退房率超过10%,有的甚至超过30%”。而市建委有关负责人对此表示,楼盘签约真实情况,可以登录北京市房地产交易管理网查询。据此,记者昨日登录了该网站以进行核实。

  记者在该网站看到,北京楼盘退房率的计算公式为:(认购退订总次数+网上签约退房次数)/该项目房屋总套数。而对于这一比例的计算时间则是累计的,即从一个项目的预售销售证核发开始,也就是说房子开始卖时退房率就开始计算,直到预售证上的房子都卖完。也正是如此,从数据上看,北京部分楼盘的退房率确实超过了10%,有的甚至超过了30%。比如预售许可证为(2008)39号的楼盘,其退房率在该网站上显示为31.19%;预售证为(2007)412号的万象新天项目,其退房率为85.62%;美利山(2008)1号预售证的退房率为12.85%;沿海赛洛城(2007)303号预售证的退房率则为18.38%。

  但一个值得关注的事实是,这些楼盘退房率的计算是累计的,即数据为楼盘开始销售至今的一个“长线数据”。根据北京市房地产交易管理网显示的时间,上述“高退房率”的楼盘,真正发生在2009年的退房情况很少。如上文中退房率31.19%的沸城,其退房次数共92次,但仅有12次发生在2009年;万象新天85.62%的退房率,其131次退房没有一次发生在2009年,而且都是发生在2008年6月;沿海赛洛城18.38%的退房率,只有10次退房发生在2009年。只有美利山12.85%的退房率中,207次退房有150多次发生在今年。

  “说2009年北京部分楼盘出现高退房率,是不属实、不客观的。”昨天,中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,“对此持怀疑态度的人,可以登录北京市房地产交易管理网查看,很容易能看到这些退房率是累计计算的,真正发生在2009年的退房很少。而且我负责地说,即便是这些累计的高退房率中,因换房而必须先办理退房的人占了70%以上。”

  对此,中原地产华北地区总经理也表示,有些楼盘显示出来的高退房率,除了累计计算的原因之外,还有一个技术层面的原因:买房人如果换房,必须分解成两个动作——先退后买,才能完成。“而很多购房人往往买了后又换房,这也是高退房率出现的原因。”

  是否潜藏假按揭? 退房背后潜藏假按揭 这一说法较牵强

  陈云峰表示,“北京高退房率”的报道之所以受到关注,除了受众对北京楼市的情况不太了解外,更重要的是有些人对今年北京楼市出现的“小阳春”持怀疑态度,认为是开发商“造”出来的。“事实上,今年2月以来至今的热销是有数据证明的。5月份的销售数据也出来了,11500多套,虽然较4月出现了下降,但和2月和3月比,数据还是上升的。而且,2月至今的销售数据显示,北京的销售已经回到了2007年最旺的7月和8月的水平了。”

  作为中国房地产经理人联盟的秘书长,陈云峰还向记者强调,“包括我在内的中国房地产经理人联盟会员都认为,有人说开发商做‘假按揭’而导致出现高退房率、假按揭等现象,这个说法很牵强。事实上,我们都认为,用‘假按揭’来套取资金太过于冒险,也不值得冒险,因为如果退房,是要在北京市房地产交易管理网上显示出来的。政府、银行监管部门将因此很容易发现。”

  而对于上文楼盘的退房集中出现在2008年的情况,陈云峰表示,事实上,2008年很多退房者的出现恰恰反映了在房价下跌的艰难面前,开发商还是本着负责的态度给一些购房人退房了。对此,中原地产华北地区总经理李文杰也表示,“如果像有些人分析的那样,退房率高反映出北京某些开发商通过‘假按揭’解决资金难题,那么我们应该从过去很多假按揭楼盘案例中知道,这绝不是开发商一家能完成的,而必须是开发商和银行‘联手’才能做成‘假按揭’。”

  部分“高退房率”楼盘退房率

  是否存在退房者?

  部分购房者确想退房 降价是主因

  在调查采访中,记者也了解到了一个值得关注的现象,那就是眼下,很多在前年或者去年房价高位时买房的人正在千方百计通过各种关系退房,但努力的结果是“为什么很多报纸说,退房率高,但是我家的房子就是退不了”。

  权先生是在东四环百子湾某楼盘价格最高的时候买的房,当时的价格达到了每平方米1.1万多元,“即便是现在,这个楼盘在经历了年初的降价和现在的涨价后,我每平方米还亏1000多元,所以特别想退掉,但开发商就是不给退。”权先生告诉记者,端午节前他托朋友找到了该楼盘所属集团的领导,但即便如此还是不给退。开发商还明确告诉权先生托的朋友,“在信誉和生存面前,我只能选择生存。如果给你退了,开了个口子,其他的人都会退房,我就不能生存了。”

  记者了解到,随着北京楼市销售的逐步回暖,去年年底乃至今年年初很多降价的楼盘,尽管其价格都在回调,但都还尚未回到过去的最高点。也正是因此,很多和权先生一样在高点买进的购房人还觉得“亏”着。他们甚至认为,如果现在退掉房再买都值得,也正是因此,许多购房者千万百计地退房,但成功退房者确实是少而又少。

  是否存在销售作假?

  建委称退房率过高 楼盘将被监测

  市建委有关负责人就此表示,楼盘的真实销售状态点击房地产交易管理网即可知晓。也正是如此,北京市在售楼盘的销售真实情况,购房人可以登录交易管理网查询,交易管理网每天公布北京所有在售楼盘的签约、认购情况以及退房情况。“如果开发商让‘托儿’签约,交易管理网上就会显示该套房屋已签约,就不可以再销售了。日后如果要‘真’的卖这套房屋,必须先办理退房手续。而退房手续的办理需要开发企业和买房人共同到房屋交易管理部门办理,同时每个楼盘的退房率都在交易管理网上公开显示,退房率过高的楼盘会被管理部门重点监测,一旦发现其中有销售作假的情况,开发企业将会受到处罚。”

  此外,该负责人还表示,购房者若发现楼盘存在虚假销售的情况,可以向市建委进行举报。接到举报后,房屋交易管理部门会立即调查,一旦查实,开发商或代理销售机构将会受到严处。

 

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