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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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关于房地产业救市的“董氏药方”  

2008-11-13 13:13:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对症下药

董藩

 

去年年末,当“拐点论”溅起一池波澜的时候,我隐约感到国民经济可能出事。但是,由于房地产问题被彻底政治化、道德化,当时的舆论形势已经不允许我们多说话。尽管我不希望看到不当舆论对这个行业的伤害,偶尔也做一些校正性评论,但立即就会遭到人身攻击,甚至有人在我的博客上留言:“你再说房价不能下跌我就舍身炸碉堡,开车撞死你”。我不怕被撞死,但感到这样的“民意”让人心寒。应该说中国的政治民主取得了很大的进步,但一边倒的舆论让我们领教了另类的霸权。现在已经没有几人愿意公开为这个行业说句公道话,连该学科的学者也都黯然无语了。但是,我们不能用声音的高低作为判断真理的标准,更不能因为有人反对就可以不尊重经济规律。当房地产市场死掉的时候,人人不能愉快地活着;当我们昨天试图惩罚这个不听话的市场时,今天我们却遭到了市场的报复。

一、房价下跌了,中国出事了

房价上涨表现为基本的经济规律(这在经济学上是能够给出科学解释的),它的下跌只发生在特殊情况下(战争、瘟疫、地震、特殊的政治事件、经济危机、严厉的调控、税制调整等)。所以,世界上这么多国家,这么长的历史,所谓的房价下跌或者“泡沫”破灭事件是屈指可数的。历史的经验告诉我们,某些特殊情况下出现的下跌会对国民经济和社会发展带来巨大伤害(如香港1998年开始的下跌、日本20世纪90年代开始的下跌等),所以,即使出现了连续上涨过猛的情况,最科学的调控目标是使涨幅平缓下来以消化前期涨幅,而不是让它下跌。因为房地产是价值量巨大的资产,当它价格下跌的时候,消费者会进入集体观望状态,需求大量沉淀;而由于生产周期长的原因,供应一般不能立即停止下来,往往会继续增加,直接的结果就是摧毁这个市场以及相关的产业链,如建筑、钢铁、水泥、家电等行业。这与一般消费品和生产资料价格与交易量的变化完全不同。

英国有句谚语:“治好了病,治死了人。”在房地产宏观调控过程中,我最担心这样的情况发生。今年4月,针对深圳、广州等个别城市房价下跌的现象,我郑重写了一篇供领导参阅的短文高度关注房价变化,避免经济下滑和社会动荡》,向高层反映自己的看法——如果房价下跌的现象扩散,局面恶化,将对国民经济和社会稳定产生巨大危害——其一,房价大范围明显下跌,将使大批开发商投资回收困难,甚至资金链彻底断裂,开发商与建筑公司之间的债权债务无法及时清算;其二,房价大范围明显下跌,将使所有存量商品房特别是新购商品房受到拖累,出现资产缩水状态,其业主尤其是新买房业主的财产遭受损失,不满情绪、买卖纠纷大面积滋生;其三,房价大范围明显下跌,将使信贷资产质量下降,甚至可能引发金融危机;其四,房价大范围明显下跌,将导致就业形势严重恶化,失业率上升,相关产业链中上亿人的就业受到威胁;其五,房价大范围明显下跌,将导致地方财政收入明显下降,政府运行困难,地方经济活动受到影响,更没有钱搞住房保障。现在,除了第三条说的情况还不太明显外,其他四条都明显出现了。钢材价格大跳水,已经下跌了一半,许多钢铁企业停产半停产,水泥企业的命运类似,有些曾经很富裕的地方政府也开始借钱开工资了。

在我看来,尽管国际金融市场出了大问题,严重的世界经济危机已经发生,但中国经济原本能基本自保的。由于在国民经济中处于主导产业、支柱产业和先导产业的房地产业遭遇严厉调控命运,生存环境急剧恶化,再加上“拐点论”、“汶川地震”、“深圳赌局”、“08奥运”一系列叠加因素的影响,房地产业出事了,中国经济也因此出事了。美国著名军事评论家汉森·W·鲍德温在《明天的战略》一书中说:“一个人除非能从历史中吸取教训,否则就注定要重蹈覆辙”,我想一个国家也是如此。我们一边讨论着当年香港、海南的教训,一边制造着危机,尽管直接诱因并不相同。

二、房地产市场得了什么病?

这半年多来,无论我走到哪里,都会被反复问及一个问题:房地产市场究竟出了什么问题?我也象祥林嫂一样重复着同样的回答:房地产市场的确生病了,病得很严重,越来越严重!

市场是由供求双方构成的,但双方都病得不轻——

消费者首先“绝食”了。此前的几年,商品房一直供不应求,排队买房子、求官员买房子、求内部人买房子是很普遍的现象。一些楼盘曾出现一天卖出上千套的情况。有些消费者为了能买上心仪的房子,甚至提前几天排队,风餐露宿。开发商为了保证内部人或者熟人能买上房子,不得不半夜售楼。这种场面在全世界都未出现过。但是,进入2008年以后,在一系列因素的叠合影响下,房价的多米诺骨牌被推到了。个体的理性导致集体的非理性,消费者开始“绝食”,大面积观望出现。尽管地方政府和中央政府都出台了一些有利政策,有些政策的力度还很大,但消费者根本不买帐。有人就曾针对国家救市政策在网上留言:对不起,总理,我们就是不买!

由于消费者绝食,开发商就患上了“贫血症。”开发投资的来源是多方面的,除了自有资金外,还可能有银行贷款、建筑商垫资、民间融资等。投资总是要回收的,否则这些负债就会会变成呆坏账。投资回收越快,资金越安全,企业的财务成本也越低。但是,由于消费者“绝食”,开发商资金链突然绷紧了。代理商手足无措,一些资金紧张的开发商不得不采用优惠或者其他降价措施来解决问题,如送装修,送家电,送汽车,送阳台、地下室、车位。有的公司承诺无理由退房,还有的干脆采取明降措施。一些降价活动没有带来交易量的大增,反而引起了许多麻烦。前期业主要求退房、售楼处被砸、开发商被起诉等等,已经算不上特别新闻了。

生病是令人痛心的事情,但最令人痛心的是明知有病而自己却不知道为何得病。今天这种供求对峙局面的形成,仅说“调控生效”、“泡沫破灭”、“价值回归”是不能令人信服的。不管大家是否同意,在此斗胆把我感受到的本质原因说一说——

一是企业的本质属性与买者的自利性之间的冲突。企业就是个盈利组织,只要遵纪守法,逐利是基本价值取向,也是市场经济的天然要求。每个公民办企业,都是为了赚钱。但是,当自己不办企业,而是处于买者地位时,消费者就从自利性出发,弄出了另外一套价值标准,希望企业(含开发商)扮演政府和企业的双重角色,承担社会责任,少赚钱、不赚钱;

二是传统的、普遍性的仇富文化与市场经济本身要求的对企业家、对财富的尊重之间的冲突。五千年灿烂文明,为什么没有孕育出一个强大的国家?这是与源远流长、根深蒂固的仇富文化连在一起的。在中华民族的历史上,根本没有财富的大集中,当然也不会率先孕育出资本主义机器大文明。所以,当今天作为资本密集型和较彻底民营化的行业,房地产业率先富了起来的时候,开发商在汹涌泛滥的仇富情绪下变成了魔鬼,连最隆重的春节晚会都肆无忌惮地恶搞他们;

三是市场经济本身要求的自由民主与相对集权的管理体制之间的冲突。企业是一个盈利主体,自主经营、自负盈亏,它的本质属性要求它在法律框架内最大限度拥有经营自主权。但是,由于这个行业管理机构众多而且权力巨大,在宏观调控过程中,开发商的经营自主权不断受到伤害。比如,对开发商来说,它当然拥有商品房的自主定价权,这是公司法、价格法等法规赋予它的天然权利。但是,我们前天看到有的城市公布商品房成本,昨天看到有的城市搞“一房一价”,限制开发利润,今天又弄出一个不伦不类的限价房。我们自己制订法律,同时又在践踏法律,开发商却无可奈何。

一个处在市场体制下的社会,如果政府不尊重经济规律,政府与市场之间就会摩擦不断,管理成本大大增加;如果大众不尊重企业家和社会财富,这个社会就会失去前进的动力,当然也就没有了前途。希望我们能从惩罚“暴利”的狂热中猛醒,回到理性、科学的轨道上来。

三、“董氏药方”的内容

在舆论欢呼房价下跌的时候,决策者却感受到了事态的严重,感受到了“牵一发而动全身”到厉害。除了明确表态房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”,以中央政府的名义终结了“要不要取消房地产业支柱地位”到争论外,还出台了一些措施,试图拯救房地产市场,进而拯救处于沉沦态势的中国经济,避免玉石俱焚的局面。但是,从前期的政策来看,源于舆论的压力,只想救消费者,让他们不要“绝食”,要吃饭,但却不管开发商,没有“输血”的意思。另外,此时消费者的“自利性”被无限激发,他们盼着出更多政策,甚至盼着房价象当年香港的房价一样,一泻千里,然后抄底。所以,仅从政策力度看,不可谓不大,但消费者根本不买帐,市场波澜不惊,当局愕然。

最近国务院连续召开会议,调控方针来了个一百八十度大转弯,全力保增长,并推出了举世瞩目的救市计划和许多政府投资项目。这种姿态是积极的,但方案并不完美。其一,公共投资和民间资本的效率差别是很大的,公共投资免不了又会造成重复建设、低效建设,甚至产生大量腐败,尤其是对那些仓促上马的项目。最近各地官员已经云集北京抢钱、争项目。民间资本正嗷嗷待哺,启动民间投资,让民间资本和公共投资有机结合才是正道;其二,农村基础设施建设、铁路、公路、生态环境建设等被寄予厚望的项目,对国民经济增长的拉动作用并不大。修公路用什么?用石子、沙子、水泥、沥青,修铁路用什么?用钢材、水泥、石子、枕木。产业链都很简单、很短。这与房地产项目的拉动作用完全不同。前不久与全国工商联房地产商会聂梅生会长交流时,我说“铁路、公路、基础设置涉及的产业链简单而短小,如未长成的小萝卜根”,她说“对,房地产涉及的产业链如同花生的根,庞杂发达”。今天,我不敢说像东南亚金融危机那次,只有房地产业能够救中国,但是,继续让房地产业发挥积极作用是理所当然的!

我不是一个好医生,但我基于自己的理解,想重新为房地产业救市开个“药方”,彻底改变开发商和消费者预期——

其一,宣布2009年停止或大量减少商品房建设用地供应。现在的任务是消化市场存量,如果继续放地,不但会继续加重观望,没人要地,而且市场交易量也不能明显恢复,地方政府和开发商命运会更惨。如果暂时停止或大量减少供地,可能会有人拿地,商品房交易量也会因消费者预期改变而恢复,开发商资金链会重新接上,政府也会有土地出让金和税费收益。

其二,宣布停止经济适用房和限价房建设,对有资格获得经济适用房和限价房补助机会的城市家庭给予货币化补助,鼓励其购买小户型和二手房,鼓励租房居住。要以买卖或租赁合同作为领取补贴的依据。大量建经济适用房和限价房对市场交易的恢复是一剂毒药,而且还易产生腐败等很多副作用。放弃实物补贴、实施货币补贴是世界性潮流,我们必须认识到这一点。

其三,对购买商品房利率优惠和税费优惠的时间做出明确界定,形成有时间条件的优惠。政策对购买决策的影响会因时间限定而大大强化。如可将利率优惠措施限定于2009年“五·一”之间,对契税税率优惠、印花税和土地增值税(个人卖房)的免征也给出时间限定

其四,根据20082009两年的开发规模,确定合理的开发信贷规模,并要求各家银行必须完成或基本完成放贷任务,防止“烂尾”现象大面积出现。银行由于看不清市场演化趋势,被“次贷”危机吓着了,存在明显惜贷情绪。这样,开发商的困境就难改变。现在决不能让银行为了一己私利而使宽松的货币政策成为一句空话,也只有房地产市场稳定,金融业才能健康发展。

如果中央政府能采用这样的思路,我相信会有效缓解供需对峙局面,使市场恢复运行,避免危机发生。尽管它不能解决中国房地产业发展的深层次矛盾,不能治本,大致是能治标的。

四、结语

有人可能感觉我的政策建议有些狠,但让我们听听英国的哈利法克斯的说法吧——“治理国家是一项残忍的事业,只有好心是办不成事的”。

还有人会感觉我的政策建议虽然有效,但太粗暴,也违反了买房者的意愿,那就再听听法国大文学家雨果的感悟吧——“即使是一座智慧的地狱,也比一个愚昧的天堂好!”

 

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