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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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董藩:关于地方政府救市的是是非非  

2008-11-04 13:24:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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聚焦18城市房地产"政府救市"

CCTV.com  2008年10月20日央视网消息(新闻会客厅

点击观看视频>>>

http://v.cctv.com/html/xinwenhuiketing/2008/10/xinwenhuiketing_300_20081021_1.shtml

                 董藩:关于地方政府救市的是是非非 - 董藩 - 董藩 的博客

                                     董藩、肖耿、李小萌

董藩:关于地方政府救市的是是非非 - 董藩 - 董藩 的博客 

                                           李小萌

    李小萌:欢迎来到《新闻会客厅》。很长一段时间人们话题的焦点聚焦在房子上,一方面我们看到不少城市房子价格在下降,交易量在萎缩,而另一方面从6月份开始,相继有十多个城市也开始政府出手出一些对楼市利好的政策,企图能够挽回楼市的颓势,特别是昨天刚刚结束的国务院工作会议,在部署第四季度的经济工作的时候提出来,要降低房地产交易的税和费,来支持百姓购房,像这一系列政策怎么看待,对楼市又会有怎样的影响,今天我们就探讨这样的话题,首先介绍到场的两位来宾。坐在我旁边的是清华大学布鲁金斯公共政策研究中心主任肖耿,欢迎您。旁边一位是北京师范大学房地产研究中心主任董藩,也欢迎您。

    肖耿:各位观众好。

    李小萌:今天我们要说的是政府出手挽救楼市,一上来我们先看看几条已经出现的一些挽救楼市的政策,请两位帮我们做一个解读,第一条,购房入户。如果你买房,办理户口会方便,有一些实施的优惠政策,怎么看每一条政策背后实质的目的是什么,请两位帮大家解释,先说第一条吧。

    肖耿:第一条我觉得主要是提高房产的价值,当你买了房子,可以得到一些优惠,实际上相当于这个房子的价值在提高,这个我觉得是有好处的。

    李小萌:这个以前也有过这样的方式。

    董藩:过去历史上是有过的,后来我们叫停了,这条政策的出台实际上有背景的,杭州和厦门这个激励措施比其它城市要晚,它看到别的城市出台那些补贴或者说调低这种上调公积金贷款额度,并不是很起作用,他就在想什么措施更起作用,大家对在杭州买房子,对在厦门买房子,什么能调动他的积极性,后来发现如果是给他户口,可能很多人会感兴趣,就把这条政策就出来了。

    李小萌:其实照理说这第一条并不是最直接在楼市上起作用的那些政策。

    董藩:它绑了一个更值钱的东西,就是我们大家都关注的户口。

    李小萌:像第二条,延长土地开发期限,这个就更需要专业知识来解释了。

    董藩:我们过去规定,一块土地到了开发商手中,两年之内他必须开发,但是现在市场上由于观望,供应量在增加,但是需求却大量消失,大量沉淀,怎么办?如果还逼着那些开发商马上开发,一个是开发商这个事情不能干了,他肯定要赔。另外一个,对下边我们交易量的影响可能就会更严重,价格会进一步走低,所以延长土地开发期限,来缓解市场未来的供应量。

李小萌:也是给开发商松一松绑,让他那根筋不那么紧。

    董藩:对,最终是要缓解供求关系。

    李小萌:第三条,上调公积金贷款的额度,降低首付的比例,像淮安,商业贷款可以直接转为公积金贷款了。

    肖耿:这个实际上提高了一些房贷的风险,但是因为我们以前首息是定得很高的,所以实际上对整个行业风险的提高不是很明显。

    李小萌:像第三条,包括像其它一些城市对于第二套房的限制逐渐取消,大家也在想,当时提出这样的一些要求,是为了控制那些炒作房子的人,让那些有实际住房需求的人可以买到房,现在这个政策又都改回来了,怎么看这个变化?

    董藩:这就是说我们宏观政策的制定,宏观政策的制定要相机抉择,过去的情况是什么呢?是需求比较旺,投资规模也比较大,然后我们要抑制投资过热这种倾向,抑制炒房这些人,所以我们出台了那些紧缩性的政策,限制他们买房的比例。现在情况发生变化了,房价上涨的幅度不但平稳下来了,而且还出现了下跌的趋势,我们宏观调控的目的是要保证宏观经济,保证房地产业这种平稳而相对又较快地发展,今天这个局面表明什么呢?我们必须在调整政策,然后鼓励大家买房子,使市场恢复到一个正常的交易水平。

    李小萌:就是为了让市场能够复苏,能够有火热的现象,哪怕是炒房团进来了,现在这个阶段也不拒绝?

    董藩:如果房价不是上涨的幅度非常大,可能就不存在一个炒房的问题,因为理论上来讲,要炒房的话,房价的年涨幅必须在15%以上才可以做,因为交易有大量的税和费,要达到10%以上,没有相应的回报的话他不值得。扣除了税费,他炒房没有收益,所以现在来看不具备炒房的条件。当然也有些人想多买几套房子,出租,就是正常的理财,这个我们本身从现在来看是认可的,是鼓励的,因为一个完善的市场一定包括两部分,一部分是买卖市场,一部分是租赁市场。租赁市场上,一定要有一部分高收入阶层拿出来钱买了房子,租给暂时不能买房子的比如说大学刚毕业的学生,暂时不想买房子的这些流动人口,还有其他暂时买不起房的,但是又不能纳入到政府保障系列的人,通过一个租赁市场,满足他们的居住条件。

    李小萌:肖先生您怎么看?像类似取消第二套房限制这样的政策出来之后,会不会把真正买房子来住的人又给挤压出去了?

肖耿:从整个市场来看,是需要有人去投资的,因为很多人买房子,这个市场里面如果是供应量很多,房价实际上是往下跌的,所以我们通常的观点就是说炒楼的人是使得别人把楼炒高了,使得别人买不起房子,这是错误的观念,实际上炒楼的人是在别人还买不起房子的时候,他就进入市场,这样鼓励了发展商去盖更多的房子,当发展商盖很多很多房子的时候,实际上市场整体的供应增加了,将来市场的价格就会下降,一些年轻人可能买得起房子。

    李小萌:但您说的这样一个周期恐怕会比较长。

    肖耿:对,但是最重要的是投资房地产是需要很多钱先放进去的,所以从这个意义上来讲,越多的钱对于房地产的发展商是越有好处。

    李小萌:是一种解释,我们来看第四条。对购房者给予政府补贴,像江苏的宿迁买房可以获得7%的补贴,对购房的客户按购房款总款给予财政补贴,分别会给1.5%、1%、0.5%三个等级,这是直接拿现金贴给买房人吗?

    董藩:对,因为他们曾经想采取一些措施激发这个市场,但是发现很无奈,因为房产市场有点类似于股票市场,在这种市场上有一种追涨杀跌的现象,当房价上涨的时候很多人想买房子,当房价下跌的时候大家在想会不会再进一步跌,所以大家都在观望。

    李小萌:为什么不是迫使房地产商把房价降下来,让老百姓花少一点的钱买房子,而是用纳税人的钱以政府补贴的形式补给买房人?

    董藩:因为政府不能直接去干预市场价格的形成,因为它是由供求关系决定的。

    李小萌:针对第四条来说的话,不管怎么样讲,能买得起商品房的人还是有钱人,但是我们拿政府的财政补贴去贴给他们,是不是符合所有公民的利益?

    肖耿:我觉得这不是一个好的办法,首先政府的财政就有限,你用财政去补贴买房子,就是刚才你说的,确实有问题,政府应该是花钱是去盖一批廉租房,这样可以直接帮助买不起房子的一些人,这个我觉得是应该的。

    李小萌:我觉得第六条特别需要解释,停止或暂缓限价房,像广州,还有经济适用房的供地,像长沙,包括停止经济适用房的供地对符合购买经济适用房的家庭给予货币补贴。乍一看这条大家会觉得和以往的政策好像变化很大,经济适用房不是满足钱少的人能够去买到房子吗,而且是鼓励的,现在一下把它停下来了。

    董藩:因为此前我们中央政府是强调什么?要大力建经济适用房,还提倡建限价房,增加这种低收入阶层的购买能力,让它进入这个市场,但是现在形势发生变化了,如果第一,政府没有钱建这个了,为什么?土地卖不出去,和房地产相关的税和费收不上来,地方政府就没有能力建更多的廉租房和经济适用房。另外就是说你建了这么多廉租房和经济适用房,它本身挤压正常的商品房供应,这边都卖不掉,你那边又弄出很多来,这个市场可能就比较麻烦了。

    李小萌:但是我想很多想要买房的人看到这条可能在感情上一下不太好接受。

    肖耿:我觉得这个从经济学道理上来讲应该更有效率的,因为你给老百姓钱,比给他住房要简单,因为你给他住房的话,实物,你要盖,还有很多监管上面的问题,给他钱他有选择权,他可以选择盖得最好的房子。但是在实际上来看,有一定的困难,因为真正需要帮助的,你给他钱的话他也买不起,所以在香港即使现在这种措施也没有实行,他主要还是政府把房子盖起来以后,以比较便宜的房价给租出去,这个在操作中会有一定的困难。

    李小萌:像第七可能跟第一条性质有点接近。

董藩:这是一个比较特殊的政策。

    李小萌:行政和教育鼓励,像绍兴,今年招聘教师,规定在地方买了商品房,试用期满后就转为事业单位或正式编制,大专学历以上或初级技术职称以上的各类人才买了房以后,子女就参加中考加十分,这种属于争议比较大的一些政策。

    董藩:第一条和第七条看出了地方政府的无奈,因为他们通过一些补贴,甚至一些降低交易税和费发现对市场的影响仍然是非常有限,在这种情况下没有办法,他们动用了从行政上来看,一些大家认为不该动用的这种手段或者资源,来鼓励大家买房,他的初衷是好的,可能这个手段上大家会有争议。

    李小萌:通过刚才这一系列的手段,其实我们看得出来,首先政府推出挽救楼市的政策应该是很谨慎的,但同时也看出来有些迫不得已,房地产市场究竟有哪些指标出现之后会使得政府想出这些办法来,想要去挽救它,到底楼市怎么了?

    董藩:从今年年初开始,我们中国的楼市进入到一个什么?就是大面积观望这种状态,它的形成有客观原因,最后就导致什么?导致这个市场大面积观望。客观原因,比如5月12号汶川地震出现之后,极大地打击了投资性市场,同时大家也都是由于地震的原因,大家也都是不买房子了,导致交易量进一步萎缩。汶川地震的影响没有消除,深圳出了一个打赌的事件,赌房价涨还是跌,赌的就是深圳这一个城市,但是最后被大肆炒作,形成对全国楼市未来趋势的看法,说涨的人输了,说跌的人赢了,进一步加剧了观望。这件事情还没有结束,奥运会又召开了,奥运会期间大家都在看奥运,又不买房子,所以交易量连续下滑,这种下滑又回过头来产生了一个作用,说大家在观望,会不会进一步下滑,会不会房价下跌,更多的人不买了,就产生了资产市场上很常见的杀跌这种局面。

    李小萌:董先生刚才讲了一下今年以来房地产市场出现这个现象的一些原因,回过来我想问您的是,当房地产市场出现什么样的指标了,什么样的一些数据了,政府就必须要出手?

    肖耿:虽然我觉得救市其实不是一个很好的概念,我觉得实际上是怎么样让房地产市场更健康地发展,因为过去我们在收入增加很快的时候,很容易出现泡沫的时候,我们没有采取一些比较好的监管,还包括提高利率,使得资本的价格比较合理,现在就出现了一些小小的泡沫,这个时候泡沫又破灭了,我们要想办法怎么样把它,我觉得不应该说是救起来,而应该说是怎么样找到一个可以使房地产市场更健康地发展,就是说有一些房地产应该发展,价格也应该涨,因为那个房子就是好,但是有一些房地产项目可能就是根本就没办法生存,就不应该发展,在泡沫的环境下,它容易发展。现在泡沫破灭了以后,它肯定没法生存了,这一些房地产如果我们去救它,可能就会犯严重的错误,但是总体上有很多很好的项目,我们是应该让它去继续发展的。

    李小萌:如果这个时候政府依然不出手,还在等待的话,楼市会出现什么样情况,真的会把整体的经济都带下来或者带垮吗?

    董藩:股票市场是一个虚拟经济,在这个状态之下,房地产市场还是一个实体经济,你刚才提到了几个指标,什么情况下可以救市,第一个,当房地产市场交易量和价格下滑,已经严重影响到就业的时候,直接我们有四千万的建筑民工,他们就业要出问题。

    李小萌:现在出现这样的现象了吗?影响到就业了?

    董藩:当然,很多建筑工地都停了下来,这些建筑工地都要回家,都要裁减下去。还有就是相关的这些行业,比如说建材相关的,比如钢铁厂大量裁员了,已经开始了,因为他没法再生产了,钢材的价格,刚才我已经提到已经跌到了40%左右,水泥等等这些行业都出现了问题。这是第一个指标,影响到就业的时候。第二个影响到银行信贷资金安全的时候,刚才肖博士已经提到了这个问题,而且一旦影响到它的时候,会导致整个国民经济的供应,资金的供应紧缩,进一步加速国民经济的下滑。第三个就是什么呢?地方财政收入,我们国家地方财政收入和房地产相关的土地出让金和相关税费大约占到了一半甚至更高的比例,由于房地产下滑导致开支紧张,地方预算安排的很多项目都没法进行,包括经济适用房和廉租房的建设没法搞,所以像这些指标都在提醒我们,这个市场不能这样进行下去,要采取措施。

    李小萌:但不管怎么样讲,现在购房者的观望情绪依然还是很重的,像这些政策出台之后,是不是就可以扭转这样的一个现实?

    肖耿:我觉得这些地方现在提到的这些政策实际上是没有太大作用的,因为房地产市场跟整个经济是息息相关的,最重要的就是说我们要让老百姓的收入不断增长,当老百姓的收入不断增长的时候,他就可以去买房,他去买房的时候,房地产发展商就有利润,他就会去盖房,整个企业因为老百姓有收入可以买消费品,他也有利润,所以实际上我们遇到的问题不是仅仅是房地产的问题,就是我们整个经济一定要回到收入不断增长的轨道上来,而且我觉得特别重要的就是我们老百姓的货币收入,就是工资一定要能够持续增长,收入要保持稳定,这个我觉得对维持房地产市场来讲是非常重要的。

    李小萌:其实我理解肖先生的意思是说,这一系列政策出台,不能够起到一个治本的作用,董先生怎么看?

    董藩:这些措施的出台我想有肯定比没有要好,从态度上来讲,地方政府对稳定房地产市场,促进经济发展是积极的,但是刚才肖博士已经说了,它的作用可能是微乎其微,我也是这么看的。房地产这个市场就像一辆车,跑起来以后,我们给它拴一个绳,甚至很容易把它拽住的,但是停下来之后我们用这个绳再推它,会发现这个绳是软弱无力的,目前就遇到这种情况,最关键是什么?要改变大家的预期,说房价不能下跌,然后以后会平稳下来,或者稳中有升,中国经济还会持续增长,大家预期改变了,重新投入到这个市场当中,可能这种我们所谓这个救市也就达到目的了,

    李小萌:房价开始下降有一种很强烈的声音说,这是房地产市场价格理性回归的开始,现在这些所谓的救市政策出来之后,是不是阻碍了理性回归的道路呢?

    董藩:关于房价的问题,我们普通老百姓来讲存在一系列错误的认识,比如说该不该买房子的问题,房地产市场跟别的市场是不同的,在这个市场上的确只有一部分人能进来,一般来说低端的家庭,收入比较低的这种人群很难进入这个市场,全世界发展的规律都证明,想让人人都买得起房子这是做不到的,即使美国最发达的国家,它住房私有化率在68%左右,它还有百分之三十多是没有房子的,他要租政府的房子,或者租私人的房子。而且房子的价格又恰恰是跟GDP增长速度基本是吻合,我们根据经验数据算,它一般要高于GDP增长速度,那就是必须10%以上,这个时候会发现它和低收入家庭可能距离越来越远,他们靠谁?靠政府的保障来帮助他们。这里头就产生了一个问题,价值所谓的理性回归,他们就能买得起吗?可能会有一部分人接近这个购买力,还是有很多人买不起,价格多高是合理呢?从来没有规定说这个房子必须卖给张三,或者卖给李四,因为在市场上,理论上来说他只认货币,不认人,只要有人买得起他就是合理的。

    李小萌:只要有人买得起就是合理的。

    肖耿:我觉得实际上如果做得好,是有办法使这个房价相对来讲降下来的。

    李小萌:您同意董先生这个观点吗,只要有人买得起,价格就是合理的。

    肖耿:也不一定,因为如果这个市场非常没有效率的话,实际上那个价格是不合理的,如果你有一些政策可以使得这个房价下降,而且不影响投入,我觉得那个就是不合理的,也就是说政府垄断、政府的政策不对,使得房价很高,你说那个合理吗?

董藩:这个房地产市场上,因为商品房的供应还是市场化的。

    肖耿:但是我觉得还是有很多问题的,比如说政府对容积率的规定,有一些比较廉价房,政府应该允许楼层高一点,土地的使用就少一点,这些房子平均每平方米实际上所需要的代价就小很多,很快就可以使这个房价降下来,香港就是这么做的。我觉得政府可以在这个效率方面动脑筋,我觉得刚才董先生讲的就是说,不是每个人都买得起房,这是对的,但是应该每个人都可以住一个比较合理的房子,主要是效率问题。

    李小萌:明白您的观点了,董先生,不好意思打断您了,您刚才讲的是理性回归的问题,究竟存不存在?

    董藩:事实上我们所认为,我们认为的那些泡沫有一些是合理的需求导致的,我们也不要简单跟外国比,因为有很多指标是不能比的,因为外国很典型的一点,我们的农村的房子是不在我们的房价范围内的,没有把它计算在房价当中,但是国外从来不存在农村和城市的差别,如果把我们农村的房子也算在我们商品房市场来讲,就把现在的价格拦腰砍断了,高吗?可能就不高了。

    李小萌:如果说这个房价现在的趋势并不是一个理性回归,降的过程本身是不是非理性呢?

    董藩:这个降是前期宏观调控这种作用的影响,以及后来发生了一系列这种特殊的意外的因素,共同影响的这种结果,过去的房价市场我认为肯定是有它的道理,我们不能简单地说投机等等,投机发生在什么情况?只有供求紧张,房价上涨的时候它才跟进,它本身它是个依附于这种大的增长势头的。

    李小萌:董先生想没想过您今天的一些观点可能会得罪不少人,特别是准备买房子的一些人,他们会生你的气。

    董藩:我从来都是得罪人的,为什么?我们过去经常说真理往往掌握在少数人手里,我今天说这个不是说我一定是掌握了真理,我是说什么呢?我们普通老百姓的很多想法实际上离经济规律,离科学还比较远,看到了大家,大家看到了往往都是表象。另外从老百姓角度来讲,大家可能更多的是考虑个人,但是一个全社会来讲,一个国家来讲,仅仅考虑个人是不行的。

    李小萌:作为一个普通人,我虽然对经济规律不是很熟,但是我知道我需要一套房,这个时候你让我想,你要有公共意识,房价如果跌下来,很多人会失业,我觉得好吧,那房子就贵吧,这个时候要求一个普通购房者这样,要求有点高。

    肖耿:我觉得对于所有的购房者来讲他都是希望能买得起房子,首先,买了房子以后,他又希望自己的房价越高越好,所以这里面你必须要有一个区分,就是说对于你有足够的收入的话,你首先要满足你基本的需求,满足了之后,你把房地产作为一个投资,作为一个资产,这个时候跟你作为一个基本的需求不太一样,我觉得政府对于这个基本的需求,它是有所作为,应该是可以由所作为的,对于作为资产,作为投资,也是可以做到的,比如说如果老百姓想买第二套房,这个时候他可能会去买一些比较好的,地点、位置各方面有投资价值的,他如果只是为了没地方住,一定要找个地方住,临时住一住,政府可能盖一些廉租房,地点什么地方比较远什么东西,只要有公共交通,那也是可以过得去的。所以我觉得最重要的是房地产市场的健康,比较有效率的发展,不是简单的房价越高越好,房价越低越好,因为老百姓里面有各种不同的需求,所以是比较复杂的。

    李小萌:其实对我们今天这个话题有两种表述方式,一种是说政府出手挽救楼市,还有一个政府出台政策支持百姓购房,这两种说法其实里边存在了三个方面的利益,就像我们这个图板表示出的,宏观经济、百姓利益还有房地产行业整个,我首先想问它的一个理想状态,这三者关系是怎么样的?其次要问的是目前暂时出现的问题是什么?

    肖耿:我是觉得它比较理想的方式就是说宏观经济比较稳定,然后导致了老百姓的收入,特别是货币收入不断增长,这样对房地产市场的需求非常旺,然后政府对土地的供给也不是限制,因为如果限制得太多,它就出现很大的泡沫,泡沫破灭就比较麻烦了,所以从宏观经济稳定到收入增长房地产市场健康发展,但现在的问题就是说,实际上出现什么问题?就是宏观经济有一段时间可能是太松了,结果导致了一定的泡沫,泡沫一破灭,老百姓的收入就一下子好像掉下来了,因为房地产市场也好像遇到了危机,我们现在就处于这么一个微妙的状况,就是三个之间的关系都遇到问题了。

    李小萌:董先生的观点呢?

    董藩:最主要的问题是什么呢?现在老百姓和房地产这个行业形成了一种对立,这种对立是我们过去所没有见过的,怎么样来破解这个对立?就是引导老百姓正确地对待市场,对待这个行业,房地产业仍然有它的问题,我们需要批评它,我们也需要规范,让它健康发展。当房地产业健康发展的时候,整个宏观经济来讲,它就促进了宏观经济的稳定,因为房地产是整个宏观经济国民经济当中的龙头老大,它是主导产业,是支柱产业,它对GDP的贡献,直接间接达到了四分之一。从就业来讲,它的拉动系数是1.8到2.2,也基本上从就业来看,如果房地产业出问题,那是要几千万人,至少是几千万人下岗的,这种破坏力是非常强的。

    李小萌:谈房子的问题,我想二位可能比较担心的是被问到一个预测的问题,但是像我们这个角色就最愿意问预测,比方说接下来这一年,这两年,房地产市场会是怎么样一个趋势?

    肖耿:我是对房地产市场非常乐观,因为中国的房地产市场从长远来看,它有几个利好的因素,一个就是说我们的收入,老百姓的收入特别是货币收入会不断增长,因为我们现在的货币收入跟国外比非常低,中国人的工资跟美国人的工资比非常低,但实际上我们的实际生活水平并不比美国人低很多,所以当这个实际收入跟美国靠拢的时候,它的货币收入始终会靠拢,这个就会导致相当庞大的购买力,在将来。另一方面我觉得比较乐观的就是说,现在的房地产市场它的竞争非常厉害,也就是说它的效率会大大提高,这个就是导致它的房子,它会越来越做越好,而且整个的,比如北京,它的基础设施各方面都越来越好,所以你可以看得到,虽然是同样一套房子,但是五年、十年以后,它的价值会大大增加。

    李小萌:明白,肖先生很乐观,董先生。

    董藩:这个要取决于第一个,我们要看像美国金融风暴的影响到什么程度,现在还不太明朗,因为可能过几天会在美国开一个高峰会议,各国的主要首脑会到美国去,看看下一步遏制这种金融风暴产生这种影响,这种方案会是个什么样子,影响会是什么样子。第二个要看我们国家下一步促进经济增长,稳定就业这些措施会到什么程度,如果比较有利,我相信明年的房价会基本稳定下来。今年可能是在正负零上,明年可能是跌不会跌得太大,涨也很难涨得动,可能是这么个局面,因为宏观形势不太好,但是我想需求还逐渐恢被激发出来的。

    李小萌:好,谢谢两位。

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