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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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告诉你一个真实的地价  

2008-07-12 01:20:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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告诉你一个真实的地价

   7月初我在大连考察,央视记者联系我要采访,因为他们看到北京某网站公布的数据,说是上半年楼面地价下降了7%。我说我未看到看到报道,不知道如何算的,不好评价。另外我提醒记者,一是出让地块位置存在较大的变化,比较时必须注意;二是今年以来出让了大量限价房用地,与去年的用地类型不同,也不好简单比较;三是这一数据与我的感觉以及已经掌握的数据不吻合。鉴于此,我只是同她进行了私下交流,并未接受采访。回到北京后,发现关于这个数据的许多解读出来了。7月9日,央视另一记者再次就房地产形势采访我,又被追问及这个数字。我说不能简单地就地价下跌导出房价必然下跌的结论,并陈述了房价与地价的关系。刚才上网,突然发现了余钟斌先生的一篇文章,感觉讲得很在理,也印证了我的判断。

   现将原文转帖如下,供大家参考,也感谢余钟斌先生,这个考证是有价值的——董藩

                    

                     地价统计方式不科学 北京地价下跌7%是误读

2008年07月11日14:35 地产中国网 余钟斌

 

  •土地中心权威评价“北京地价下跌7%”统计方式偏颇

  •某网站详细统计发现,北京地价多项指标未降反涨

  •多数地产商感慨,竞争对手少了,拿地容易了但未便宜

  近日,北京某房产经纪机构数据显示,北京地价3年来首降。这则消息很快被媒体曝光,引起业内外广泛关注。报道显示,今年上年年北京交易地块楼面均价为3541元/平米,竟然比2007年的3799元/平方米下跌了7%。不少地产商听闻消息后纷纷质疑,“地价降了么?我怎么没感觉到拿地便宜了?”

  上述房产机构告诉某网站其“得出7%”的统计方式,先计算每块土地的楼面价,所有地块楼面价的综合除以地块数量得出楼面均价,而“7%”是2008上半年与2007年全年相比的降幅。“这种算法是不科学的,算综合楼面均价应是用成交总金额除以总规划建筑面积,而涨跌幅度更应是今年上半年与去年上半年同比。”一知名全国性房产经纪公司研究部负责人如是指出。

  对此,某网站第一时间咨询了北京市土地储备中心,负责宣传的工作人员表示,简单地从土地平均交易楼面价来判断地价下降或上涨有失偏颇,况且两时期的地块位置、用途占比均有所不同,正确的分析方式应该是按所属区域、地块用途进行划分,分项进行统计说明,并须注明每项统计方法,一般而言,土地的统计数据仅作参考使用。

  以均价判定地价涨跌不科学

  6月刚过,关于上半年房地产形势的统计便不断出炉。其中一份关于“北京地价3年首降”的报告引起广泛关注,这则消息也很快被各大媒体曝光。据报道,今年上半年北京市成交楼面均价为3541元/平米,比2007年的3799元/平方米下跌了7%。而这一数据的统计来源均称北京市土地储备中心官方网站所公布。

  对此,某网站第一时间联系北京土地储备中心负责宣传的工作人员。

  就“全市地价下降”的统计,土地中心上述负责人表示有失偏颇,毕竟今年上半年与去年同期成交土地的区域、土地性质均有所差别。在做统计时,应按区域、土地用途等做区分,并注明统计方式,而分项指标的统计也仅能作为市场参考而用。土地中心并未也暂不会做这土地价格方面的统计。

  上述人士还表示,“北京市土地储备中心公布的数据是最权威的,你可以自己分项统计看看。”

  华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎对此也指出,因为土地的个性太强、共性太弱,综合在一起计算判定价格涨跌不大科学。

  “我们今年上半年和去年上半年均获得新地块,但我们并未感觉到拿地便宜了。”北京住总房地产开发有限责任公司市场拓展部专门负责拿地工作的杨昭柱接受某网站采访时也表示。也有开发商指出,今年上半年的土地市场整体较冷淡,竞争对手少了,应是拿地容易而不便宜。

  楼面价多项指标上涨1000元

  根据上述土地中心工作人员指点的统计方式,某网站对2007上半年、2007下半年及2008上半年的土地交易数据作了详细统计。

  按城、郊区划分,2008年上半年城八区(东城区、崇文区、宣武区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区)楼面价为5079.5元/平米,同比2007年上半年上涨超过49.7%;而郊区(城八区以外的区、县)的这一上涨幅度则高达61.3%;与2007年下半年环比也呈上涨态势。(见上图)

  若不分区域、用地性质的综合统计,今年上半年全市土地交易的楼面价同比涨幅也仍达44.3%。仅同2007年下半年环比时小幅下降1.66%,但某网站统计时也发现,与2007年下半年城、郊土地交易面积各占约50%情况有所不同的是,今年上半年土地交易明显郊区化,郊区交易量约占2/3。

  “一般而言,郊区地价比城区要低,因为今年存在土地交易外移的现象,也不能因1.66%小幅回落就确定地价降了。”有关分析师对此指出。

  北京住总杨昭柱及某网站对北京土地已成交的数据进行多项统计,但始终无法得出今年上半年地价同比下降7%的数据。对此,某网站求证了得出7%数据的房产机构。对方统计原理为,先计算每块土地的楼面价,之后所有地块楼面价相加,再除以地块数量得出楼面均价。

  “这种算法是不科学的,算综合楼面均价应是用成交总金额除以总规划建筑面积,而涨跌幅度更应是今年上半年与去年上半年同比。”一知名全国性房产经纪公司研究部负责人如是指出。

  今年参与竞标土地的房企明显减少。数据来源:北京市土地整理储备中心;某网站统计。

  虽然土地市场较为冷清,但经地产商报价之后,相比往年,成交价底价的差异仍大的多。数据来源:北京市土地整理储备中心;某网站统计。

  土地出让人气大减 价量齐升

  今年年初的“地王”广渠路15号地因参与企业不足3家而流标,这也昭示着今年土地交易市场必将冷淡经营。而与去年时不时就10几家地产商疯抢一块土地的情形相比,今年土地出让的行情大异从前,多数地块停留在流标的边缘地带,仅3家企业或4家企业参与竞标。在北京市土地交易中心,去年常露面的华远、万科、龙湖等房企大鳄已难觅踪影。[相关报道]:隔街“地王”两种“命运”

  根据某网站统计数据显示,今年1-6月共58宗土地成交,其中19宗以招标方式出让,共68家企业参与竞标(联合体计为一家企业),平均每块土地有3.579家企业竞争。而这一数据在2007年上半年为4.615,2007下半年更高达6.036。而这一数据也说明了房地产开发商拿地热情确实大大减退了。

  但是,地价和成交量却没有因为参与竞买者的减少而降低。根据统计,今年上半年地价溢价幅度高达45.4%,去年同期则为9.91%。而且,今年上半年定价整体同比上涨9.06%,其中城区地块定价上涨达50.9%,郊区地块及非住宅用地的定价有所下降。

  北京住总杨昭柱就亲自见证了今年上半年与去年同期截然不同的拿地场面,“多数地产商项目销售不算顺利,资金的压力使得地产商在拿地方面的热情大大减退。”就北京住总上半年获得的丰台纪家庙两限房用地及去年上半年海淀西三旗两限房用地而言,与去年面临华远、华润置地、首创、富力4家“劲敌”不同的是,今年面临的仅是3家小而不知名的开发商。而在丰台纪家庙两限房用地的角逐中,住总也不费吹灰之力拿下,而其他3家地产商则被业内认为是到场陪玩了一把。[相关报道]:京最贵两限房用地“花落”住总无悬念

  而就住总获得的上述两地块而言,今年的丰台纪家庙两限地明显优越于去年的西三旗两限地,前者在南三环,而后者在五环,在上售限价方面,前者也高于后者1000多元/平米。对于开发者而言,获利空间相对大一些。即便如此,今年的丰台纪家庙两限地出让也遭到冷遇。[相关报道]:北京两限房用地出让再次遇冷

  今年上半年出让的地块报价同比上升。数据来源:北京市土地整理储备中心;某网站统计。

  地价、房价怎么走

  从某网站统计的各项指标来看,今年上半年土地价格呈现上升趋势。那么今年下半年地价走向将如何?

  “土地市场最终由供需双方决定”,北京市土地储备中心的工作人员告诉某网站,土地中心只是交易平台,最终要看土地供应方(一级开发商)和需求方(二级开发商)对于市场的预期,而土地的定价也有一系列环节。

  就今年上半年与去年同期土地出让起始价而言,某网站按城郊及土地性质作了详细统计,今年上半年城区、住宅(含)用地、全市的起始楼面均价均为上涨,郊区地块、非住宅用地出让底价下降200多元/平米。这些价格即是土地供应方根据市场判断、系列环节得出的平均报价。

  公衍奎告诉某网站,供应方(土地一级开发商)若是见需求方(二级开发商)拿地热情减退,而地价跟着下降的话,那么供应方则可能延迟土地的上市时间。综合而言,今年下半年地价会稳步发展、略有上扬。因为目前土地一级开发程序中拆迁、补偿等成本费用越来越高,土地一级开发商为保持本身利润,其出让底价也会相应抬高。

  一些媒体在报道“北京地价下降7%”这一消息时也同时指出,地价将从“根”部上拉低房价。对此,北京住总杨昭柱表示,房价涨与跌受多项因素影响,地价对房价的影响程度很难说。公衍奎也根据房地产开发节奏分析指出,土地是一个领先的指标,从获得土地到开发、销售有一个很长的过程,地价的影响差不多要滞后两年时间,政府控制房价也无法从地价上下手,真正有效的方法是加大保障房用地的供应量,才可能从根本上影响房价走势。

  某网站也观察到,从去年及今年两限房用地的供应状况看,一旦确定两限房用地的位置,那么欲在其周边置业的购房者多数会选择观望,并对商品房价格形成接近两限房价格的预期,从而影响区域新房及二手房价格。

  链接:

  1、本文设计的统计数据为四舍五入,保留小数点后一位;

  2、“住宅(含)”为纯居住用地及含住宅性质的综合用地;“非住宅”为不含住宅性质的其他用地,如工业用地、商业用地、公建等;

  3、城区指东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、石景山区、丰台区;郊区指城八区外的区县。

  4、统计公式:土地均价=成交总额/总占地面积,面均价=成交总额/总规划建筑面积,起始楼面均价=出让底价总额/总规划建筑面积

 

 

 

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