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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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“国三号”土地新政出台的背景与影响  

2008-01-08 10:04:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 “国三号”土地新政出台的背景与影响

董藩

(北京师范大学房地产研究中心)

 

   国务院于2008年1月3日通过了《国务院关于促进节约集约用地的通知》【国发〔2008〕3号】,并于昨晚发布。央视第一时间采访我对此文件的看法,但限于时间,说的内容有限。现简单谈谈我对这次土地新政出台背景和影响的看法(不展开论述)。

   一、这次土地新政出台的背景

   1、工业化、城镇化的快速发展时期,导致建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地,大力促进节约集约用地,成为摆在中央政府面前的主要任务。

   2、此前关于“地荒论”的争论引起了中央政府的关注,中央政府倾向于支持国土资源部的意见,并认为供地机制存在缺陷,有意完善,挤出部分开发商手中囤积的土地。

   3、一些大企业尤其是上市公司利用融资优势大量增发股票,圈钱买地,推升股价,再增发并圈钱买地,不断创造“地王”。这一现象引起高度关注,这对股市和楼市的健康发展都没有好处。中央政府有意防止这种局面的恶化。

   4、在前期的土地出让中,千亩大盘不断出现,个别公司控制大盘,小企业无法参与竞争,对房价的稳定不利,也容易导致房地产寡头市场的形成,损害消费者福利。

   5、总体上看中国建设用地利用效率不高,浪费严重,违法违规现象比较多,规划的科学性、权威性不够,地方政府追求宽马路、大广场、大绿化的现象突出,工业用地浪费严重,一些地方在土地利用和管理中还存在官商勾结问题,需要整治。

   6、前期“小产权房”问题突出,破坏了土地市场运行秩序,争议也很大。对此需要给出明确态度,并加强管理。

   7、通过对土地市场的调控,间接调控经济增长速度,防止全面通货膨胀局面出现。

   二、这次土地新政的可能影响

   1、为今后一段时期土地市场的管理明确了方向,强化了土地监察部门的权威性,对土地市场秩序的改善有促进作用。

   2、将促进建设项目容积率的提升,提高土地利用效率,间接增加供应。

   3、一些囤地较多的企业受到打击,企业预期效益下降。一些“地王”项目受到的影响较大。这些企业的经营战略将被迫调整,虽有整合,但大量吐地的可能性不大,主要是加快开发速度。

   4、对大多数小企业来说,总体上呈现利好状态,大企业抢地的势头得到抑制,划小地块也使得拿地的门槛降低,小企业生存能力增强,但资金实力太差的企业除外。小企业间合作的机会也在增多。

   5、高档建设用地、沿海地区建设用地需求间接增加,在房价总体趋稳的背景下,核心城市高档住宅、沿海地区住宅价格上涨的压力依然存在,因为高档住宅供应相对减少,但外来中高端购买力不断流入核心城市、沿海发达城市。

   6、小产权房的开发得到暂时抑制,但矛盾仍在,一系列现实问题仍不好解决。对中国来说,这是一个“世界级管理难题”,因为在最初的土地制度和房屋制度设计上存在致命缺陷。

   7、工业用地的价格将迅速上升,工业地产概念浮出水面,工业地产的经营模式将不断被创新,沿海地区、特殊政策区域工业用地更趋紧张,土地持有者增值回报增加。

 

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