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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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局部的震荡不意味拐点的出现  

2008-01-25 14:51:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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局部的震荡不意味拐点的出现

本报记者 吴雅卿 北京报道

 

   时值年末,窗外寒气袭人,与此相媲之的是楼市下半年一系列令人咂舌的现象:成交量萎缩、房价下跌、土地挂牌冷清。于是“拐点将现”的质疑在房地产业内弥散开来。对此,北京师范大学房地产研究中心主任董藩在接受本报记者专访时表示:衡量房价的跌涨与否,应当同地方区位相联系。而事实上,许多统计数据却都忽略了这一因素。此外,即使房价出现暂时的错位,也并非意味着拐点的出现。

   中国房地产报:根据您一直以来的观点,房价常态就是一个上涨的过程。然而今年下半年,深圳却出现房价下跌的状况,这导致业内产生了“拐点将至”的质疑。对此您怎么看?

   董藩:宏观调控已经这么长时间了,从当前的情况来看,政策累积的效应的确是发挥了作用。

   过去我说过房地产发展的常态就应该是价格在不断上涨,这其实是有科学道理的,从西方房价运行的轨迹以及我们国家这19年来房价的变化来看,基本上都能够验证我的这一观点。除非发生了战争、瘟疫、极端的政治事件以及宏观调控使用了极严厉的手段,改变了其运行轨迹。

   从最近的情况来看,国家的调控政策确实有点过多,而且有些措施是非常厉害的。再加上在这种关键时候,还有关键人物出来讲了看空的观点。结果市场就形成了一种观望的情绪。这是不是拐点的出现?我觉得还有待观察。如果后市继续有这么严厉的政策出台,那么也不排除房价在年度出现暂时的错位现象,但发生这种情况的可能性较小。

   中国房地产报:在您看来,真正的市场拐点应该是一种什么样的状况?

   董藩:拐点一词,是一个不折不扣的数学名词,就是函数(连续)的二阶导数为零的点。从函数图像上来讲,就是函数有上凸变下凹或下凹变上凸的点,所表示的几何意义是函数的上升或下降的变化速率。这个词引入到经济学领域中后,一般指增长率由连续上升变为连续下降或者由连续下降变为连续上升的点。对房价变化来说,也就是说房价增长率由加速度变成减速度或者由减速度变为加速度的点。现在一些房地产人士讲的拐点显然是把价格由涨转为降的极值点说成“拐点”,我相信很多老百姓都是这样理解的。我觉得这个局面很难说已经出现了,还只能说一些人的主观想法。

   其实一个城市的房价在某个时间段内有错动是非常正常的,由于位置固定性的原因,不同时间段卖的房子原本价格就不一样。比如说,北京四环以内房屋开盘价铬是两万元左右,不久就被售罄了。这时候五环、六环的项目开盘,但因为位置较远,开盘售价达不到四环以内的楼价水平,于是统计数据就会显示楼价下跌。其实这是统计指标的缺陷导致的,这种下跌不是真正意义上的下跌。有一个很简单得比较方式,就是拿去年卖出的楼盘,今年再重新拿出来卖,再看看是什么价格?因为房地产这种商品太特殊了,所以考察它价格的变化必须和区位相联系。

   中国房地产报:关于深圳楼市的“拐点”问题,业内有两种不同的看法,一是认为是国家不断出台的宏观政策发挥出了作用,二是认为个别城市无法代表全国的整体情况。对此,您怎么认为?

   董藩:深圳房价下跌,其实是在意料之中的。因为那边房价前期涨得太猛,而且还有很多人按照股市的操作手法来买卖房地产,这是有风险的。最近深圳实行了严格的“限外”政策,同时还有专门的检察工作组过去检查,再加上市场本身就已经累积了市场风险,所以重压之下市场出现动荡很正常。但深圳也只是一个特殊现象,即使包括广州在内,有人说广州的房价也有变化,这也只是特殊现象。全国有660多个城市,我们不能只拿一两个城市说事。打一个很简单的比方,我们每个人一只手有5个手指头,但就是有极个别的人会长6个手指头,如果让我们回答一只手上有几个手指头,我们也还得回答说5个啊。谈及房价也是一个理儿。我们要讨论的是全国的平均价格及其变化,而不是具体某个城市。

   中国房地产报:您曾表示过,房价就像一滴松油一样,看着会下跌,但是却跌不动。那么在当前交易量萎缩、观望氛围浓厚的情况下,您的价格黏性理论是否还能得到验证?

   董藩:这是我给出的一个论断,当然是可以验证的,我觉得我对房价变化规律的解释比西方学者的解释更好些。西方学者只是着眼于供给曲线的特殊性上,即缺乏弹性,我引进了价格粘性、替代品两个范畴以及需求变化趋势进行补充解释。房价跟股价的运行完全不一样,股市有大涨就会有大跌,但是房市有大涨却未必有大跌。如果房地产市场今天的这种情况出现在股市,肯定就会跌下去了。因为股票只是一种价值符号、一种产权证明,它本身并没有任何使用价值。这样,当大家发现情势不太好的时候,都会想急于脱手,尽快抛掉,于是就会出现无限供应。但这个时候很少有人买,于是股市就大跌了。房地产市场一般不会这样,即使出现了问题,房价可能要下跌,但是房子作为资产,人们也不可能轻易就把它卖掉。学校的房子会卖吗?自住的房子会卖吗?单位的办公楼会卖吗?商场会卖吗?一般都不会。房子只有在进入市场进行正常交易的时候,价格才会有所反应,进入市场的比例很小,95%以上的房子一般不进市场,大盘不动,下跌趋向被拉住。所以说房价一般不像股价那样波浪式运行,它所表现的只是一个增长幅度的起伏。比如上一年增长10%,下一年增长8%。只是增幅的波动,而不是价格绝对值的波动。

   中国房地产报:在您看来,影响房价走势的因素有哪些?

   董藩:影响房价的因素太多了。首先是经济增长速度,因为经济高速增长意味着各行业的迅速发展,各行业要大发展,肯定需要生产资料,而房产是最重要的生产资料。其次就是人均可支配收入增长速度,我们今年人均可支配收入增长速度可能达到13%左右,这些收入有很大一部分要转换成商品房购买力。再次就是家庭的逐步分解。从前四口、五口家庭是很常见的,现在他们被分解成两口、三口家庭,需要的住宅套数大大增加。另外当今社会离婚率提高,单身家庭增加,这也在无形之中增加了房屋的需求量。另外就是老生常谈的城市化、人口增长、农村人口进城等因素。这些问题其实都不是政府的调控所能解决的。有时政府的调控措施还会影响到房屋的供应。这样,房价上涨的压力往往很难消失,其走势也就大致可以预测出来。

 

 

 

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