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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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错误是真理的邻居  

2007-11-18 19:40:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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错误是真理的邻居
董藩

 

   今天这种调控局面的形成,源于我们对房地产业生命周期理论、房地产供求关系、房地产产业地位、国情背景以及宏观判断指标等一系列不当甚至严重错误的认识。

   如果仔细研究这些理论和方法,就会发现,“错误是真理的邻居”(泰戈尔《流萤集》),只要翻过“错误”这座墙头,就进入真理的院落,距离调控目标不远了。

   其实,调控房价,共有三条路可走:明显地增加供应,严厉地抑制需求,或者适当增加供应并适当抑制需求。问题在于,在过去的调控实践中,我们没有在这三条路中进行选择,而是走了完全相反的第四条道路:压投资、压信贷、严格控制土地投放量。这是一条明确的抑制供应的思路——在需求没有受到太多影响甚至总体上继续放大的情况下,供应绝对或者相对减少,房价必然上涨!

   国家发展改革委、国家统计局最新调查数据显示,2007年9月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%,涨幅比上月高0.7个百分点。其中,新建商品住房销售价格同比上涨10.0%。多亏许多人在观望,多亏股市持续高涨吸附了大量投资性资金,否则房价的涨幅必然更高。

   认识失当、判断错误的代价是难免的,在这种情况下,我们就需要尽快校正房地产宏观调控的基本思路。其实,只要越过错误的肩头,看到真理的面孔并不难。

   首先,将住房保障制度建设与房地产市场调控区分开来。市场的归市场,保障的归政府。奥地利经济学派的经济学家米瑟斯最近在阿根廷做了一次演讲,专门讲了价格管制的结果问题——如果政府搞不清楚自己该干什么,就会好心做坏事。我曾经连续向高层提交建议,试图推动住房制度建设,国务院也终于出台了24号文件,但这个文件不应是一个摆设,更不应是对低收入家庭的安慰,而是明确区分政府与市场职能,确保保障房供应并同时维护市场秩序健康运行的标志性法规。

  其次,对市场问题,应清理现行政策,更多地让经济手段发挥作用。明显地增加供应或者严厉地抑制需求都是不可取的,应在严格控制耕地占用和保持国民经济稳定增长的前提下,寻求开发规模适度扩大和房地产需求适度压缩相结合的方案,这是走出调控泥潭的唯一路径。对于适度增加供应问题,可考虑压缩工业用地规模,增加民用比例,并对开发用地实行动态控制而不是年度性机械控制,同时要提高新批住宅项目的容积率,加快低矮旧城区的改造。对于适当抑制需求问题,应进一步改进首付政策,考虑启动贷款期限调控手段。我要强调,一味地提高利率很不可取,美国次级债危机就是连续提高利率引发的;物业税的推出也必须慎之又慎。

  再次,保房地产业投资,压其他行业规模。从2002年底开始,中国经济进入上升通道,今年前三季度GDP同比增长11.5%,全社会固定资产投资同比增长25.7%,城镇固定资产投资增长26.4%。国民经济的确出现了过热迹象,但从产业生命周期看,房地产业正处于成长期而不是成熟期,开发投资增长30.3%也是正常的。而且由于原材料、土地价格上涨幅度明显,商品房竣工面积增长率实际上远低于投资规模增长率。强压房地产投资显然不利于增加供应,与稳定价格的调控目标背道而驰。今年1~9月份工业品出厂价格(PPI)同比只增长2.7%,这表明,调控工业领域投资规模,预防产能过剩,是十分必要的。

  最后,必须加强对舆论的引导,这是中国特色的调控任务。要引导舆论正确认识当前较高房价水平的成因,不要简单地与国外水平相比,在此基础上制订科学的调控目标。中国有中国的国情,外国有外国的背景,再加上许多特殊因素的影响,房价收入比、房价租金比等分析工具只有方法上的借鉴意义,无数值上的参考价值。如果只听到市民的呼声而看不到农民的眼泪,只听到无房者的抱怨而忽视有产者的期望,就无法把握民情的全部,最终为个别尖厉的声音所误导,误入歧途难以回转。
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