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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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撞上南墙  

2007-11-07 15:35:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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撞上南墙应回头

——尽快校正宏观调控思路的呼吁

董藩

 

          如果不在正确的道路上,奔跑又有何用?——德国谚语

 

   两年多来,已经有一些有识之士看清了房地产宏观调控的关键问题,提出了自己的想法,但是一直没有得到足够重视。在十七大顺利闭幕、中央政府即将换届,全国上下正在梳理下一步发展思路的关键时刻,本人再次斗胆呼吁:到了该彻底反思宏观调控思路的时刻了!

   一、龙种孵出跳蚤来

   对于这一轮以房地产业为目标的宏观调控,我曾经在《人民日报》和《光明日报》上专文阐述过调控的理由与基本原则,这些看法同时通过其他途径上报给中央主要领导,基本上为决策部门所接受。全国人民对这次宏观调控寄予厚望,而其持续时间之长、政策力度之大也引起了全球财经界的关注。但从2005年底开始,我就对这次宏观调控的思路产生了怀疑:我先是说这次宏观调控“成绩是明显的(压缩投资规模),但偏差是很大的”,随后又根据2006年春天的房价以及其他房地产市场状况,得出一个总体判断:这次宏观调控,出发点是对的,但依据和思路是错的;原则是对的,但某些政策、措施是错的;所以决心是很大的,但效果是很差的。一些人认为我的评价过低,其实,只要看一下调控的结果,就不难理解我的结论了——

   首先,观望成潮,持续时间太长,市场处于虚幻状态。从2005年春天开始,一直有很大比例的购房者因政策频出而处于观望状态,后来股市又吸附了大量投资性需求。现在的市场并不是一个真实的市场;

   其次,从相对较长的时间看,需求没有受到太多的影响,反而有越来越大的趋向。现在买第二套、第三套房子的投资者明显增加;

   第三,相对于需求增长幅度来说,供给相对下降,供求关系进一步失衡。现在许多地方买房子求官员、求内部人都难以如愿;

   第四,行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通不充分,甚至观点相左,既影响了宏观调控的效果,也扰乱了舆论;

   第五,在行政问责制的压力之下,地方政府出现了一些错误甚至违法的认识和行为,如该出让的土地不出让,干预项目开盘时间,公布商品房成本,限定利润率等;

   第六,舆论上出现混乱局面,市民与政府之间、市民与开发商之间、有房者与无房者之间、开发商内部、上下级政府之间、政府与开发商之间、学术界与外界之间以及学术界内部不一致甚至矛盾的看法明显增加。

   如此局面的出现,显然令大家都有些失望:按理说“种瓜得瓜,种豆得豆”,但为何我们播下龙种,却收获了跳蚤?唯一的解释就是我们在调控思路上出了问题。这让我想起德国的一句谚语:“如果不在正确的道路上,奔跑又有何用呢?”

   二、对调控新思路的千呼万唤

   对于这一轮宏观调控,我一直有自己的想法。在近三年的调控实践中,我在不断被好心人提醒、劝告,甚至被一些网民威胁的情况下,坚持向高层反映自己的观点,向外界表达自己的看法。

   两年前我向高层领导反映要重视当前引发房价上涨的一系列中国特色的因素,积极调控需求时,尽管得到主要领导的肯定批示,但该观点却受到很多人的批判,一些人甚至对我进行人身攻击。当去年春天我在《中国房地产报》长篇大论,提出“房地产宏观调控的出发点是对的,依据和思路是错的;原则是对的,某些政策、措施是错的;决心是大的,效果却存在明显的不如意之处”时,更是面临着前所未有的舆论压力。

   2006年12月初,我在《中国房地产报》发表《“空置面积过大”、“空置率过高”误导形势》(博客文章的题目为《两个“罪恶”的概念愚弄了全国人民和宏观调控》),呼吁“决策部门不要回避这个问题,重新评估当前的房地产形势,实事求是地评价已有政策的实施效果和可行性,进而重新审视现行调控思路的科学性时,面对众多的指责和一些善意提醒,我甚至不得不给我所在党派的中央主席们每人写了一封信,陈述我的观点,告诉他们我是严肃的,是基于认真研究得出的结论,并不是因“拿了开发商的钱”而写这样的文章。在得到他们理解和支持的情况下,我又通过中央有关部门将多篇意见和建议稿提交给高层领导,但我已经不得不偏重于谈住房保障问题。
   但是,住房保障只是房地产管理工作的一个方面,当前最严峻的形势还在于供求关系和市场秩序问题。鉴于舆论压力,绝大多数搞房地产研究的学者都保持沉默状态,而一些错误的言论没有了对手,直接带着“正义”和“真理”的面具出现了,对抗行业、对抗市场规律的情绪越来越高。虽然有时有关部门也会提及增加供应问题,但主流观点却认为,宏观调控不尽如意的原因在于“开发商不听话,”“政府的政策还不够严厉”——开发行业正面临着越来越重的压力,市场秩序可能进一步扭曲。

   舆论已经严重误导了决策,靠压、管、罚,靠问责,也是不能从根本上解决问题的。《伊索寓言·口渴的冠鸟》中一句名言:“力气敌不过智慧”,它提醒我们:对抗不能解决问题,调控必须尊重科学。如果依然延续既有调控思维,很可能就走进死胡同无法转身了!
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