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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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物业税:在争论中前行  

2007-11-03 09:53:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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物业税:在争论中前行

20071029日中国房地产报

  物业税真的快来了吗?”1011日,国家税务总局相关负责人在新闻发布会上表示,2007年物业税的空转试点省市由以前的六个省市扩大到十个省市,而且强调要在立法前进行更多的研究,从技术上为物业税的开征做好准备。

但随后,“物业税将于明年开始征收”的传闻却广为流传。与此同时,舆论界也掀起一场唇枪舌战:为什么要征收物业税?从空转到实行难度有多大?物业税会在多大程度上影响甚至改变老百姓的生活?能否让一次又一次攀升的房价转锋向下?尽管答案不会在讨论中产生,但真理自会越辩越明。

观点集萃

   董藩:以物业税为代表的保有环节税种的出台是历史的必然,一可节约土地资源,保证房地产业的可持续性发展;二可适应房地产宏观调控的需要。物业税之所以迟迟未开征,主要在于物业税制度设计的难度太大,必须先解决税率、税基、征收对象等问题。房地产市场上的供求关系决定房价,税收的作用主要体现在社会财富的再分配上。物业税作为税收的一种,与土地出让金有着本质上的不同。

   陈杰:政府开征物业税,一是为打击炒房囤房;二是为调节财富分配;三是可形成地方政府财政收入与经济建设、公共品投入的良性循环。物业税迟迟未能开征主要还是利益问题。从长期来看,物业税能减少住房资源闲置,加快住房资源流转,促进租房市场发展,但在短期内可能会给楼市走势带来很大的不确定性。至于征收物业税后就取消土地出让金,进而得出房价会下跌的结论,这完全是误解。

   公衍奎:从对房地产交易环节征税过渡到向保有环节征税是一个大进步,政府由此可以引导人们改变住房消费模式。而资产价值高的富人多缴税,有利于抑制贫富分化加剧。除此之外,物业税的出台也有“代际公平”上的考虑,但是开征物业税的执行成本最终会使拥有不动产的老百姓的课税负担加大,而且物业税会进一步拉大地区差距,同一个城市不同地段之间也会加速分化。

   郭钧:用税收政策来调控经济只能是税收政策的副产品,不应只强调税收调控而回避征税的用途。现在我国房地产市场情况复杂的根源在于住房保障的力度不足。物业税会抑制消费并且增加持有成本,促进资本流动,这与宏观经济的调控目的是相矛盾的。由于物业税不针对交易成本,反而提高了置业者的持有成本,会刺激他们追求短期利益,因此,开征物业税对楼市的调控只能起到反作用。

   物业税“师出有名”?

   主持人:2003年,物业税第一次作为专有名词出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。2005年,在《中共中央关于制定“十一五”规划的建议》中又一次明确提出:“稳步推进物业税。”今年的10月11日,国家税务总局在其举行的第三季度新闻发布会上表示物业税空转试点继续扩大,积极稳妥进行物业税出台前准备工作。一路走来,物业税的开征成为理论界、实业界、普通百姓重点关注的内容。您认为政府为什么要开征物业税?

  董藩:尽管物业税的征收涉及很多争议,也很难操作,但以物业税为代表的保有环节税种的出台是历史的必然。

  政府开征物业税有两方面的原因:一是节约土地资源,保证房地产业的可持续性发展。伴随着房地产业的发展,住宅面积标准盲目增大及用地浪费等问题越来越严重,加之基于政治安全和粮食安全上的考虑,我们必须“守住全国耕地不少于18亿亩这条红线”。物业税的开征等于给住房消费安放了一个“内在稳定器”,能引导人们形成合理的住房消费观念,对节约土地资源有重要意义。二是出于房地产宏观调控的需要。我一直认为,调控思路必须进行适度转变,让经济手段充分发挥作用,合理引导需求并适当增加供给。如果消费者在购房时除了要考虑一次性的购买成本外,还不得不考虑终生的持有成本,决策就会回到相对理性的水平上,需求就会得到相对压缩。

  陈杰:住房具有投资与消费的双重属性。因为住房是必需品,所以不能一次性交易后就固化沉淀,而要让更多的人有机会获得住房资源。如果囤积持有住房资源毫无成本,不仅极易导致房地产市场炒作投机,造成房价暴涨或暴跌,也一定会造成社会财富积累的差距越来越大,造成社会不稳定。政府开征物业税应有三大目标:一是打击炒房囤房,促进住房交易和流通,平抑房价;二是调节财富分配;三是形成地方政府财政收入与经济建设、公共品投入的良性循环。

  虽然税收也可看作是政府收益,但很多时候它也是作为社会收入与财富的调节工具。所以物业税主要目的并非增加财政收入。

  公衍奎:在我看来,物业税的开征是经济和社会发展的必然。目前我国实行的是1994年确立的税制,这是一套以所得税、流转税为主体,其他税种辅助配合的复合税制体系。这套税制仍或多或少地带有计划经济的色彩,随着经济的发展,一些不尽完善的地方逐渐暴露出来,如没有充分体现公平、在一定程度上重复征税。在交易环节征税,事实上是阻碍交易,对老百姓其实并没有一点好处。相比之下,从对房地产交易环节征税过渡到向保有环节征税,这是一个大进步,是政府引导人们改变住房消费模式。资产价值高的富人多缴税,也有利于抑制贫富分化加剧。此外,物业税能引导人们适时、适度地使用住房资源,促进“代际公平”。

  郭钧:税收工具最主要的目的是为社会福利和公共事业筹集资金,因而每一项税收产生的财政收入用于何种公共事业应是明确的。用税收政策来调控经济只能是税收政策的副产品,只强调税收调控而回避征税的用途,就产生了本末倒置的问题。我认为在没有弄清楚物业税的用途之前,可以说是“师出无名”。

  而且,在刚闭幕的十七大报告中,首次提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”的说法。房产是个人财产,而且在个人财产中占较大比例,对房产征税会不会与政府倡导的“创造条件让更多群众拥有财产性收入”的新精神相违背呢?

也许有人说很多国家都征收了物业税,我们也应该征收。这是没有道理可循的。因为我们也要看到有很多国家是没有物业税的。是否要开征物业税,要看我们是否真正需要这个税收,不能盲目跟风。

“空”转“实”有点难

主持人:尽管物业税改革已经在加快步伐,物业税的空转模拟已经在两年前展开,但国家税务总局方面表示目前尚无明确的出台时间表。那您认为物业税迟迟未能出台的原因是什么?这其中有什么障碍吗?您估计它的出台还要多长时间呢?

  董藩:据相关媒体披露,到目前为止,政府部门对于物业税的税率、税基和征收对象等问题还没有定论,没有找到操作性强的方案。我认为物业税的推行工作之所以还停留在准备阶段,在于物业税制度设计的难度大。

  就拿物业税按什么内容征税来说,讨论较多的方案主要有三种:一是按房屋的市场价值来征,二是按房屋的面积来征,三是按容积率来征。但每种方案都有其制度缺陷,很难体现税收在收入再分配中的公平性。

  如果按市场价值来征的话,评估量大、评估值是否真实的问题暂且不论,它还存在不公平之处。比如位于城市中心老城区的房屋,市场价值比较高,征收税额也应较多。但很可能老城区中的业主下岗或者退休,而且人均居住面积和居住条件都很差。如果按面积来征,郊区的房屋可能面积很大,征收税额高,那业主也会觉得“委屈”——虽然我的房屋面积大,但并没有很高的价值,我是穷人啊!而且郊区的土地资源相对较多,人口较少,也不存在占用其他人住房资源的问题。如果按容积率来征,问题更明显。别墅区容积率低,居民也多为高收入者,多征是没错,但平房区容积率也低,也得多缴税,这就对居住在平房区特别是“贫民窟”中的中低收入者明显不公平。物业税要出台,必须先解决好这些问题,所以近期开征不了。

  陈杰:物业税迟迟未能出台主要还是利益问题。这里涉及到太多人的利益调整与再分配,包括政策制定者自身和对政策制定有很大影响力的阶层。另外还有几方面的阻碍。第一,决策层担心此举用药太猛导致房价大幅下跌,危及金融安全及整个经济运行,不敢贸然出台政策;第二,已经持有房产的人会不会反应过激,影响社会稳定;第三,一旦开征,是一刀切还是设置各种减免与区分细则?一刀切可操作性强,但推行起来阻力会很大。但如果加上各种减免细则,恐怕不是现有税收征收体制与队伍能够胜任的。

  至于多久才能出台,主要看各方利益集团角力以及市场时机。目前来看,决策层对物业税的意见基本统一,势在必行,就是一个时机问题,启动最迟也不会超过三四年。

  郭钧:现在我国房地产市场情况复杂的根源在于住房保障的力度不足。政府对住房市场的调节和干预,不仅要纠正住宅市场的缺陷,确保住宅市场供需平衡,而更重要的是实现住房公平,即运用再分配手段,通过住房政策和制度,缩小中低收入阶层和其他收入阶层的居住水平差距,使其达到政府规定的住房水平和合适的居住环境。只有做到了“市场的归市场,市长归市长”,才能保证房地产市场健康有序的发展。

再说,高房价不完全是坏事,它也是调整和平衡社会财富的工具。要想解决富人多买房的问题,应该从市场结构入手。在保障中低收入家庭住房基本需求的前提下,通过转移支付进一步提高奢侈住房的房价,可以使富人为过度消费付出更大的代价。

警惕税后的“双刃剑”

主持人:一旦物业税开征,它的赋税对象将会包括各个收入阶层的人。对于各个收入阶层的人来讲,物业税有哪些利弊呢,它在多大程度上影响甚至改变人们的生活?

  陈杰:总体上,在短期内各阶层都会增加支出负担。不管已经持有住房的人还是正在租房的人。租房人会因为房东持有住房成本增加转嫁到租金上而增加负担。但长期来看,如果房价因此下降,或涨幅大大放缓,那么对于尚未买房的人来说是大大增加了他们购买自己住房的可能性。对于多数已经持有住房的人来说,都增加了进一步改善住房的可能性。同时,空置住房会迅速减少,意味着租房市场的房源会大大增加,租金会降低或基本持平。

  从直接效应上来说,物业税更多不利高收入阶层。对于中低收入阶层来说,物业税虽然绝对数不大,但也可能造成比较沉重的额外负担。如果能在物业税征收过程中细心设立免征额和起征点,比如发改委课题组建议的第一套住房90平方米免税(再限定非高档住房更合理),这样看起来更公平,也有利于推广。但从另一方面来说,这么多细节会大大增加物业税的操作与管理难度,而且当前政府对个人与家庭收入还难以完整掌握。

  公衍奎:物业税的开征能引导适时、适度的住房资源消费,促进“代际公平”,保证房地产业的可持续性发展。但也应该看到它消极的一面。

  首先,物业税的开征必然面临税务执行的成本问题。物业评估、税务征收、税务稽查的人力资源成本和行政成本都会增大。可想而知,这些成本最终会加大拥有房产的老百姓的课税负担。

其次,物业税也可能拉大地区差距,包括同一个城市不同地段之间加速分化。因为越富有的地区,房价也越高,地方政府从物业税获得的收入越高,也就越有钱进行公共投资,反过来进一步增加了该地区的吸引力,大量高收入阶层向内迁入,再次抬高了房价,再带来地方财源充足,对该地区是一个良性循环。但代价是贫穷地区地方财政收入紧张,人口迁走,陷入恶性循环。同时这意味着大量的优质公共品、公共资源会被高收入阶层垄断独占。所以如果征收物业税,物业税的收入如何分配,如何防止“越富有的地区越富有,越贫困的地区越贫困”也是个大问题。

不为调控房价而生

主持人:物业税被称之为房地产市场的“内在稳定器”。您认为物业税的开征会对我国楼市产生什么影响?有人猜测,由于分次、分年征收的物业税会取代目前一次性缴纳的土地出让金,或者由于物业税能抑制房地产需求,因而会降低房价。是这样吗?

  郭钧:在房价越涨越高的压力下,很多人都寄希望于物业税能平抑房价,我实在是想不通这其中的道理。今天房价高涨的原因,首先是民众的需求旺盛和购买力日益强大,其次是投机性资金(热钱)入市炒作,当然也有一些富人购买多套房产的情况。物业税抑制消费并且增加持有成本、促进资本流动,这与宏观经济的调控目的是矛盾的。

  对楼市的调控也应主要针对流动性过剩下手,物业税不针对交易成本,反而提高了置业者的持有成本,刺激他们追求短期炒作获利,因此,物业税的开征对楼市的调控只能起到反作用。

  陈杰:从长期来看,物业税能抑制炒作与囤房,但在短期内可能会给楼市走势带来很大的不确定性。物业税能不能降低房价,取决于增加的持有成本到底在多大程度上会影响消费者/投资者对住房的持有意愿。但我个人认为,目前市场上基本形势还是供不应求,各方对楼市的预期展望普遍还是比较乐观。持有成本的增加毕竟是边际上的,不会对全局和市场基本面发生太大的改变。

  至于征收物业税后就取消土地出让金,进而得出房价会下跌,这完全是误解、误读。物业税和土地出让金完全是两回事,一个是持有环节发生的,一个转让环节发生的。

  董藩:物业税对房地产市场肯定是有影响的。当然,在税种未出台前,这种影响主要表现为对预期的干预;出台以后的影响,则取决于实际税收压力的大小。开征物业税是能促使房地产资源的合理分配与利用,但它本身没有很强的抑制物业市场价格的功能。从历史上看,也没有出现过因为物业税而使房价下降的现象。决定房价的是房地产市场上的供求关系,税收的作用主要体现在社会财富再分配上。举个反例吧,英国和美国都征收了物业税,可是最近几十年它们的房价也涨得很快。

  “土地出让金从一次性征收改为物业税逐年缴纳,从而带来房价下降”的说法,在社会上广为流传,让公众充满期待。财政部、国家税务总局和国土资源部官员在多个场合不约而同对此澄清,并明确表示:正在推进的物业税改革,不会将土地出让金并入其中;房地产开发商取得土地,仍需一次性缴纳土地出让金。因此这种房价下跌的理由就毫无根据可言。

  其实,我们也可以从理论上得出“物业税中不应包含土地出让金”的结论。物业税作为税收的一种,与土地出让金有着本质上的不同。物业税是国家利用政权强制实施的税种,依靠的是行政手段,其功能既有社会功能,又有经济功能,还有政治功能。它将促进与土地有关的财富由私人向公共主体转移。而土地出让金实现的是土地作为生产要素的价值,是土地所有权在经济上的体现。

  在市场经济体制下,土地出让金即土地价格的形成依靠的是市场机制。我国经济体制改革的目的就是要让市场机制在资源配置中起基础性、决定性的作用,这也就从本质上决定了物业税改革不会舍弃市场机制自发。(编辑:陈蝶)

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