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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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一样的高房价 不一样的地方政策  

2007-10-04 23:29:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一样的高房价 不一样的地方政策

·                    《中国房地产报》第24期地产圆桌

  国家发改委最新发布的2007年5月份全国70个大中城市房屋销售价格指数为106.4,这是自2006年1月份以来全国房屋销售价格涨幅首次突破6%。面对房价的居高不下,地方政府在反应和对策上存在着很大的差异。深圳市政府在处理市场关系上,一直保持低调,“轻易不表态,不干预市场是特区政府的一贯态度”。而不久前南京市政府的“一房一价”政策就曾一度引起广泛争议。事实上,政府到底应该如何合理干预房地产市场,一直是各界人士广泛关注和争论的焦点问题。本期圆桌也专门邀请相关专家对此问题进行探讨。
 

嘉宾:

 董藩(北京师范大学房地产研究中心主任)

 范小冲(北京阳光100置业集团有限公司常务副总经理)

 陈则明(上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任)

 高海燕(深圳市社会科学院城市营运研究中心主任)

主持人:文伟(中国房地产报)


高房价自有成因

主持人:从历史数据看,深圳市房价一直处于全国前列,今年5月其新建商品房和二手房价格同比涨幅均超过10%,其中4月份数据更是分别高达13.6%和14.1%。对于深圳的高房价现象,您如何看待?

 

董藩:深圳房价的大幅上涨,确实有其客观原因。其一,深圳的房价受到了深港经济一体化的影响。由于深港两地商品房价格相差巨大,就会产生“虹吸”现象,香港较高的购买力会向其毗邻的深圳流动,并促使两地商品房的价格相互靠拢,于是也就拉动了深圳的房价。其二,深圳关内基本上已经没有可供开发的土地,只能向关外发展。但是,需求仍然非常强劲,所以深圳房价的上升不可避免。

高海燕:我认为深圳房价高既有常态性原因,也有阶段性原因。常态性原因就是因为供求关系的不平衡。阶段性的原因是,房地产作为一种典型的信心产品,在现阶段受到强烈的社会心理预期刺激和影响。近两三年以来国家的宏观调控政策效应不明显,极大地削弱了消费者未来置业的预期。在这种非理性心理的主导下,很多消费者开始选择现时置业、提前置业,甚至抢购性置业。本来可以逐年分解的购买需求,却由于对未来的不确定和不乐观等预期而迅速聚集了。房地产供求关系平衡的形成是要通过逐年供应、逐年分解需求来实现的。一旦规则被破坏,需求就达到了目前供应量不可承受的峰值,从而推动了房价上涨。


范小冲:我认为深圳房价高有其特殊的原因:第一,深圳的经济发展特别快,它又是个移民城市、新兴城市,房地产市场很容易出现供不应求的局面,房价上涨的压力很大。第二,一个城市的房价不仅取决于它的供需关系、城市的价值,而且还取决于它的客户群。深圳的客户群有一部分是香港客户,而香港客户的购买力是比较强的。第三,伴随着房屋功能的提升,房价也在上涨。深圳的房地产市场竞争比较激烈,建筑标准、建筑档次和环境品质都在不断提高,这些都提升了房屋产品的功能。产品越好,价格也就越高。

 

陈则明:我认为深圳的高房价现象是市场正常的反应。第一,房价是由供求关系决定的。调控对短期炒房具有一定的抑制作用,但供求关系没变,国民经济条件没变,国际大环境没变,金融税收政策也没有大变,房价上涨的趋势就不会有根本改变。第二,目前出台的调控政策主要是抑制房地产的流动性,在降低短期涨跌速度的同时,也影响了房地产的充分利用,抬高了成本,也会影响到价格。第三,房价上涨并不等于老百姓就没房住。房价上涨也可以让所有的老百姓得到利益的。我们的政策应该在房价上涨的既定条件下,想办法让百姓满意,而不是想办法降低房价,让大部分有房的老百姓不满意。

 

主持人:最近“泡沫论”再掀波澜。有人认为深圳房价太高,出现了房地产泡沫,您同意这种说法吗?

 

陈则明:我认为现在的房价有其合理性。“泡沫论”的观点主要有两个依据:一是房价上涨太快,二是房价收入比太高。那到底什么样的涨幅才是正常的,我们并没有标准可以衡量。在我看来,相对于我国目前的GDP和居民收入的增长速度来说,这个涨幅是可以接受的。房价收入比太高一度也引起了很大争议,从静态来看房价收入比是比较高,但从动态来看,住房是个人一生的长期消费行为,如果把预期因素考虑进来,则房价收入比在未来是否还高就是个未知数。所以从这两点上来讲,“泡沫论”是站不住脚的。

 

董藩:深圳的房价是非常高的,但我们不能据此就说深圳房地产市场有多少泡沫。原因就在于深圳的自住性需求和长期投资性需求是占绝大多数比例的。

 

高海燕:我觉得当前还不能完全确定是否有泡沫。从经济规律来讲,泡沫往往发生在这样的房地产市场:由于某种特殊的原因,有大规模突发的不真实需求进场,且在将来的某一时间和机会点又会突然地离场。这种情况就很容易形成泡沫,并且导致泡沫的破灭。就目前深圳房地产市场的需求来看,我们目前没有看到,也没有明显的证据表明,有大规模的突发型和临时性的需求,城市宏观经济层面的风险亦不明显。但是房价过高确实是事实。

 

地方调控:市场与区情的权衡

 

主持人:目前,我国在房地产市场调控过程中出现了一些困境。一部分人主张采用“市场化”方法来解决,另一部分人则认为是行政措施不到位,管理力度不够强硬。那您认为“市场化”的调控模式和“行政化”调控模式哪一个更可取,更能从根本上解决问题?

 

董藩:我们国家发展的实践已经证明,过去那种计划经济体制和行政管理方式是搞不好经济的。历史经验告诉我们,必须让市场、经济规律发挥作用,让价格发挥调节作用,才能最好地配置资源,才能追求长期的、稳定的、有效率的发展。所以我强调应该用市场化的方式来解决问题,应该重新检验我们的调控措施是否恰当。当今房地产市场出现的一些问题,我认为它们原本并不复杂,只要我们采取了科学的调控思路、合理的调控方案,应该是可以把复杂的问题很快转化为相对简单的局面。

 

陈则明:我认为政府的工作重点应着眼于住房保障。对于房地产行业,政府可以利用控制土地供应量这个调控工具来平衡市场上供求关系。但具体要批多少土地才能稳住房价,还需要各地政府在实践中摸索。

 

高海燕:我认为“分区调控”是最好的模式。为什么宏观调控在各地的反应不一样,就是因为中国的地区发展水平差异太大,房价上涨的原因也不一样。比如有的城市是投机性力量主导、有的城市是供需关系失衡,有的城市是市场秩序混乱,有的城市是社会问题在房地产领域的反映,有的城市是上述状况的集中爆发,有的城市特别是内地很多传统城市则是阶段性上涨,即房价上涨是由于城市发展和房地产的专业化发展带来的社区更新、生活方式升级所推动的住房需求。所以我们必须根据中国的现实情况,采取分区调控的方法。就像不同的体质,不同病因的人不能开同一个药方吃同一副药一样。

 

范小冲:我个人认为完全依靠行政化的指令是调控不好房地产市场的,应该“市场管市场的事,市长管市长的事”。所谓的市场化手段可以通过调整土地、金融、税收等政策,寻求到一个有利于社会稳定、市场发展的平衡点。在这些政策下,开发企业可以自主地根据其核心竞争力、产品定位来开发房屋,使社会资源达到最优配置。

 

主持人:您认为什么样的调控才能称得上是对市场合理的、适度的干预?哪些环节是地方政府应该重点关注的?

 

陈则明:我认为是没有什么具体标准的,至少是现在还没有摸索出来。调控也只能做到调节房价涨跌的速度,而不能控制房价。但住房保障应该得到保证,不能让老百姓没房子住。房价可以不用管,让市场自身去调节,但老百姓的住房保障是一定要管的。像北京市政府正在启动住房保障的试点工作,这就是政府应该去做和必须要做好的工作。

 

董藩:很难说有非常明确的标准,但有一些基本的理念应该遵守。第一,把市场问题和社会保障问题区分开。市场的归市场,保障的归政府。第二,在推行住房保障过程中,可以考虑借助市场的方式来提高效率,减少腐败。比如说如果住房保障采取货币化的补贴方式的话,会大大减少腐败和提高覆盖面等好处。第三,不能干涉企业的自主经营权。其中就包括了不能干预企业对于商品房的定价权,不能强行让企业公布商品房成本等,这都是违反法律和经济规律的。

 

范小冲:首先,政府必须做好低收入家庭的住房保障工作,对于市场问题要利用市场的手段来解决,如利用税收、金融政策。其次,政府要加快土地的有效供给,并在适当的区域相对放宽容积率,增大土地单位面积的产出,调整各类房屋的供给比例,满足主流客户群的需求。最后,我认为作为市场规则的制定者,政府要根据房地产不同的发展阶段制定相应的规则,通过规则来引导市场主体的行为,使其符合政府所引导的方向,这样才是一个良性的互动。

 

高海燕:其实政府要做的就是四件事情。第一,在自己资源能力范围内,最大化地扩大供应。第二,政府要成为政策性住房的主要责任人。第三,规范和维护市场秩序。第四,政府要加强其终端管理能力,参与市场的智慧更多地还要体现在一些细节的管理上。如深圳市政府最近将会推出二手房评估交易系统,从技术和方法上来解决交易信息不真实的问题,这种行为就是地方政府参与市场智慧的表现。

 

政府应对凸现执政理念

主持人:对于房价的持续上涨,深圳绝大多数市民表示无法接受。与此同时,深圳大部分房地产开发商、中介公司和业界人士对深圳房地产市场的未来依然看好,认为房价还有很大的上涨空间。那么,对于这一轮房价的再次上扬,您觉得深圳市政府坚持“不干预市场”的处理方法是否与其经济特区的地位、特殊的地理位置有关?这是否体现了“大市场、小政府”的执政理念?

 

董藩:由于与香港毗邻,深圳借鉴香港的东西比较多。香港是公认的政府对经济干预较少的、实施纯正的市场经济体制的地区。从深圳房地产发展过程来看,地方政府的干预也是比较少的,它比较尊重经济规律,尊重市场,所以深圳才有“深圳速度”,才有今天的繁荣局面。我认为“大市场、小政府”的执政理念是对的,但这不是说政府不能对市场进行干预。如果房地产市场失灵,政府有责任进行干预。目前房价大幅上涨,并不能简单地等同于市场失灵,它只是市场的反应,恰恰说明了市场上出现了供不应求的局面,需要改善供求关系。

的确是有人接受不了这么高的房价,但个人感情归个人感情。我们不要只是看到有人说“买不起”,我们要看到底有多少购买力,因为买卖从来都是双方自愿达成的。从理论上来说,房屋这种商品投放的是整个市场,只要有人买得起,就不能说其价格太高了。当所有人都买不起时,房价自然就会降下来。当然,如果市场上都是些短期投机性需求,政府是有必要干预和引导的。但即使干预,也要注意尽可能地少采用行政手段,而要多利用经济手段。

 

高海燕:可以说深圳是中国市场经济发展最早和相对成熟的城市,“不干预市场”的处理方法是深圳市政府的习惯思维和习惯动作。我所解读的深圳市政府的“不干预市场”并不是说不参与市场,而是说政府是要在自己合理合法的行政边界内来参与市场,不能为了一个临时的市场波动而做出跨界行为。

主持人:相比之下,南京市政府的“一房一价”政策体现的是浓厚的行政化干预。再往前追溯到今年两会期间,广州市市长张广宁提出政府要控制房价,并劝市民别急着买房,更是把房价问题上升到了政治层面。您怎么评价这些城市政府的应对行为?

 

陈则明:近来,一些城市出台了抑制房价的措施,可能会起适得其反的作用。不尊重市场规律,市场就会甩出一记响亮的耳光。有时,无为而治可能是最好的办法。深圳房价近来上涨比其他城市快。深圳强制规定开发商提供一部分房源作为经济适用房或廉租房,让市场承担弱势群体的住房问题,房价会有一定程度的上涨,但社会更加和谐,没什么不好。

广州市市长表示要想办法降低房价。广州某单位用自己的地皮建了一批住房,于是媒体鼓吹个人集资建房可以降低房价。可是,是谁支付了市政配套费用?是否逃避了税费?规划部门是否允许该单位改变土地用途?其他没有地皮的单位怎么办?外地来广州的居民怎么办?我认为至少到现在广州没有拿出有效的办法。

另外,我个人认为南京房价基本处于高位,南京是房价收入比高的城市之一。但是当省会城市的房价效应、城运会的房价效应、地铁的房价效应、军区驻地的房价效应等发挥之后,即使不调控,南京的房价也会逐渐下降。南京严格限制房价只跌不涨,开发商要想赚取更多利润,只有高开。这条措施反而保障了南京房价短期不会下降。


董藩:我一直认为,从全国范围来看,宏观调控存在着思路上的偏差。我们过去一直偏重于压投资、压信贷、严格控制土地投放规模,这严重影响了房地产下一步的供应。而需求并没有受到太多的干预,所以供求关系继续处在失衡状态。尽管有很多购买力处在观望状态,但是市场上的价格依然表现为明显的上涨。在这个过程中,不同的城市表现出不同的态度来。比如说广州市市长劝市民别急着买房,把房价当成一个政治问题来对待,这种做法是严重错误的。政策只应该从宏观角度引导市场,不能从微观角度规劝、干预老百姓的购买行为。如果房价不下跌,这个责任由谁来负,这个损失由谁来赔偿。房价的问题主要还是一个经济问题,将房价问题视为一个政治问题,不利于政府把工作重心放到调整供求关系等经济事务上来,也不利于从根本上解决房价上升的问题。

南京市则采用计划经济时代的做法。从理论上,我们很容易证明这种做法是完全错误的,不仅发挥不了任何作用,反而会让供求关系进一步紧张。另外,如果我们管制利润率,就会导致当地房地产投资为追逐高额利润而向外地流动,造成下一步房地产供应的萎缩,而在需求基本没有受到影响的情况下,房价上涨的压力则会更大。显然这些都是与我们调控的初衷完全相悖的。

 

高海燕:我认为当一个城市的房价没有办法通过其他手段得到有效遏制的情况下,出于改善民生的考虑,地方政府是可以采取适度的价格管理策略的。因为房地产毕竟有别于其他产业,它占用了全民性的不可再生的公共资源,即国有土地。只要价格管理没有改变开发商的基本定价权,我认为政府是可以在供求矛盾尖锐时期,阶段性地出台这种政策的。但是这种价格管理政策只能是阶段性的,不宜推广,房地产的定价权还是应该掌握在开发商手中的,由置业者和供应商相互博弈最终形成。
广州市市长的行为可称得上是官方呼吁的“不买房运动”。从原理上讲,我认为这种呼吁对广州和深圳这样的城市是有一定的积极性的。我们应该看到,第一,无论是广州还是深圳,仅靠单方面扩大供应是不能平衡供求关系的,并且我们在短时间内也不具备扩大供应的足够的资源能力。第二,在抑制需求方面,金融和税收两种政策都是中央政府在主导,地方政府是没有这种政策权力和执政资源的。第三,由于全国各地房地产市场的发展情况不一样,也没有一个特别强硬的统一政策措施来指导地方政府。地方政府有时候似乎是束手无策的。从这些角度看,广州市市长劝市民别急着买房是有他一定的道理的。但“呼吁大家不买房”并没有形成具体的政府行为,并没有出台真正抑制需求的政策,不能等同于行政化的干预方式,这一点我们要区分开来。

 

范小冲:房屋本身有几分公共产品的色彩,与社会稳定有一定的关系。把房屋问题当成政治问题是可以的,但关键之处是如何来处理这个政治问题。总的来说,政府应该做的是完善社会保障体系,那么对于市场事务要通过市场的手段来调节,不能用强行的行政手段去直接干预市场。
主持人:深圳市政府有关领导人表示,下一步调控将偏重于经济手段为主,如盘活存量土地等,您觉得这种做法在其他非特区的内地城市有无借鉴意义?是否能推广开来?

 

董藩:我认为深圳市政府在下一步调控中偏重于经济手段的做法是非常聪明的,这代表着我们国家最高的城市管理水平。深圳市的做法值得推广,这与它是否临近港澳是没有关系的,因为它体现的是以经济手段为主的科学的调控思路。
高海燕:我觉得深圳市的做法不一定有借鉴意义。这是因为各个城市经济发展水平和经济发展对政府的依赖程度是不一样的。正是由于存在客观的差异性,所以政府参与市场的程度也就有所不同,对房地产市场的调控手段肯定也不一样。我认为这种差异性是允许存在的,也是正常的。

 

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