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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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期房销售制度的存与废  

2007-10-04 23:15:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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期房销售制度的存与废

《中国房地产报》第31期地产圆桌

2007年08月22日

嘉宾:董藩:北京师范大学房地产研究中心主任

姜炜:北京远东新地置业有限公司总经理助理

陈则明:上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任

于凌罡:合作建房发起人

主持人:中国房地产报评论部张健铭

  近几年,期房销售制度遭遇到部分人的质疑甚至是讨伐,认为它是推动房价上涨的始作俑者之一。7月末,国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布了一份报告,建议把目前的期房销售制度改为现房销售制度。该事件再一次将期房销售制度推上了风口浪尖。难道期房销售真的是“罪已当诛”?面对众多非议它又将何去何从?深入探究这些问题,对于厘清当前的诸多困惑,合理设计下一步的制度安排和保证房地产行业的健康发展都是有益处的。

  观点集萃

  董藩:期房销售制度的产生最主要是由市场供求关系偏紧决定的。由于房地产产品生产周期长,投资规模大,期房销售制度可以先明确市场的需求,避免资金的浪费,同时降低了后续投资回收有困难的风险。对于期房销售,我们应该是完善而不是取消。如果取消期房销售,民间融资很可能会产生大量的黑市交易,扰乱国家的金融市场。
  建议由建设主管部门开设专门账户,对资金进行监管,根据工程的进度,按比例拨付预售款供开发商使用,这样既化解了风险,开发商也能够利用这笔资金,消费者也分享了从预售到现房销售时段的大部分增值。

  姜炜:期房预售是房地产企业的一种融资模式。这与我国金融体制缺少成熟的房地产融资平台有关。现在期房销售的问题并不是制度本身的问题,而是执行监管上不力。在当今市场环境下,只取消期房销售而其它不变,更多的企业可能被逼利用外资或者其他融资手段,中小企业可能更快地退出市场,那么市场的垄断度、集中程度会增大,只有更少的房子提供到市场上,房价会进一步上涨。

  陈则明:当时出台期房预售制度,实际上是为了解决开发商资金不足的问题,因此期房销售的出现应该说是解决了供应问题,具有积极作用。现在很多企业的资金实力很强,像高档楼盘都没有预售。取消预售主要影响的是中小开发企业,如果它们的销售没有保障,资金链又紧,就可能出问题。现在购买拿到预售许可证的房屋,风险已经大大降低了,因为政府对开发商拿预售许可证管得紧,管理水平也提高了。

  于凌罡:期房销售之所以引起非议,主要是因为它已经成为一种权利寻租和欺骗消费者的工具,已经成为哄抬房价的一种手段,还在使得政府应有的土地收益大量流失。我认为应该取消期房预售,并同时应该取消向开发商销售土地。国家应该把土地使用权销售给老百姓,而只是把土地的开发权卖给开发商。这样开发商拿地的成本会大大降低,而把主要精力放在品质、品牌的竞争上。

  “钱紧”下的蛋

  主持人:自从内地引入香港卖楼花的房屋销售模式以来,期房销售已经成为我国住房商品化改革后新房销售的主要模式,这在《中华人民共和国城市房地产管理法》也有所体现,法规第四十四条对商品房预售做出了具体的规定。那您觉得是什么原因促成这种销售模式的引入,又是什么原因导致期房销售在现阶段却成为了众矢之的呢?

  董藩:有一个说法是霍英东先生首先提出了这种销售模式,到底是不是他还不好说,像加拿大、美国都有期房预售。明确是谁的发明这不重要,需要搞清楚的是,这种模式的出现是有道理的。
  首先,如果一个大宗的产品生产周期比较长,投资规模比较大,有预售是正常的。比如轮船和飞机的建造和出售,基本上都采用预售的方式事先找好客户。这样做,先明确了市场的需求,避免了资金的浪费,同时降低了后续投资回收有困难的风险。土地资源的使用尤其要注意这个问题。因为土地开发还涉及到对原来环境的破环。比如加拿大规定,不预售一定比例的房屋是不让盖的,因为生态遭到破环而房子又卖不掉等于是犯罪。
  此外,预售本身的确也有融资作用。我们在特殊时期的建设过程当中,资金是比较缺乏的。采用预售方式早一点确定买卖关系,对消费者来讲也是有利的。因为房价总体规律就是上涨的,预售避免了后期房价上涨的风险。当然,预售的产生最主要还是和市场供求关系联系在一起。如果市场上有大量房子空在那里,消费者随时能买到房子,没有人愿意掏一笔钱去买一个“期货”。正因为供求关系偏紧,所以大家才选择了预售。如果没有预售,房子可能更多地被内部人或者相关权力部门的人买走了,买了以后倒一把,普通消费者就更难买到房子。
  至于为什么现在争论这么大,是因为很多人对预售的本质和产生的背景认识不清,只认为是开发商用来融资的,对消费者来讲没有任何好处。此外,过去确实出现过开发商骗款逃跑的事情,但是这种问题现在极少发生。对这样的问题应该怎么看呢?我们知道,做任何投资都是有风险的。消费者买房,不管自住还是投资,本身都要承担风险。因为从经济学角度讲,买房就是一种投资行为。第三,我们看到,央行曾提出取消预售制度。事实上银行考虑的是自己的事情,它知道贷款有赚头,但是又不想承担任何风险,这本身就有问题。

  陈则明:当时出台期房预售制度,实际上是为了解决开发商资金不足的问题,当时开发商没有钱,不像现在拿十亿、几十亿都没有问题,都找得到钱。当时银行也没有什么钱。因此期房销售的出现应该说是解决了供应问题,具有积极作用。
  很多报道说,现在很多开发商都反对取消预售制度。实际上在我接触当中,开发商反对的主要目的在于要保证销售,保留预售制度对销售有保证。因为资金已经不是太大的问题,以前的情况是资本短缺,而现在情况恰恰相反,是资本流动性过剩。
  对于房价问题,现在有三派观点,一派是“土地论”,认为地价推动房价;一派是“供求论”;一派就是“预售制度推动论”。我自己觉得应该是供求关系决定房价的。取消预售能不能降低房价呢?我举一个例子,上海的汤臣一品卖到每平方米11万元,但它没有预售。现在很多高档楼盘都没有预售,资金链完全撑得住。取消预售主要影响的是中小开发企业,如果它们的销售没有保障,资金链又紧,就可能出问题。

  姜炜:我们不用管预售制度从何而来,现实情况是,期房预售本身已经成为房地产企业的一种融资模式。为什么房地产商对预售依赖性这么大?主要是因为我们国内整个金融体制缺少成熟的房地产融资平台。美国整个金融体系相当发达,有各种各样方式提供各种各样的贷款。但我们对银行资金相当依赖,预售融资占的比例相当大。

  于凌罡:期房销售之所以引起非议,主要是因为它已经成为一种权利寻租和欺骗消费者的工具。期房销售里面存在大量陷阱,比如房屋面积缩水。至于炒卖预售卡,已经成为哄抬房价的一种手段。而以目前国家的相关法律和民众普遍的素质,不取消预售制度就没法规范房地产领域的商业行为。在我看来,预售制度最大问题还在于使得政府应有的财富大量流失了,特别是土地收益这一块。

  预售的是与非

  主持人:有人认为国内住房预售制度是一种单边的风险分担制度,只是让消费者及银行来承担,具有先天严重缺陷。您怎样看待这样的观点?

  姜炜:期房销售时候,房子的所有权不是被抵押了吗?期房预售就是市场经济的一种规则,就是这样一种模式。开发商投入一部分资金,经历了一个阶段以后可以销售期房,这其中透支了企业的一些信用;购房人拿出一部分钱,并向银行借钱,这也投入了信用。这是相互协作、相互信任的一个机制。
  如果没有期房销售的模式,开发商在建成房屋以前就要承担所有的投资,要么自有资金,要么向银行贷款。但是对银行来说,它的风险并没有加大,同一件事情上它投入的钱是一样多的。但是银行不能无视风险控制,给一些不具备贷款资格的企业贷款或者发放超出企业承担能力的贷款。所以说银行风险随着房价上涨而加大是不对的,风险控制是任何一个企业管理的一个方面,银行丧失了风险控制的能力就不要说自身承担了过多的风险。

  董藩:预售制度反映了一个正常的市场关系。开发商可以不预售,或者说它预售的时候老百姓可以选择不接受,因为也有开发商卖现房。但是你会发现你到时候根本买不到房子。大部分人愿意接受预售,谁不接受谁就吃亏了。可是他们通过预售买到房子后又骂娘,这是值得深思的事情。

  于凌罡:我觉得开发商肯定不存在风险,遇到风险开发商已经卷钱走人了。房子对很多人来讲是毕生唯一的一次大消费,不可能蒙着眼睛消费。我觉得预售模式本身就不行。取消预售以后改为向老百姓直销,可以减少大量的渠道损耗,而且房屋质量也有保证。

  主持人:现在期房销售遭到质疑,是制度设计层面出了问题还是只是执行监督层面的问题?既然有很多人提出要取消期房制度,是不是说明这一制度已经失去存在的意义了?

  姜炜:现在期房销售的问题并不是制度本身的问题,很多时候是制度没有落实好,缺乏监督。比如有人说房屋质量问题,我们实际上有完备的质量控制体系,但是实际上效果并不好。有很多这样的问题导致的矛盾并不应该由制度本身承担。
  房地产行业需要更多的是规范而不是很多的制度。没有落实政策而急于出新的政策是没有意义的。我们首先要总结政策对不对,然后看是不是被落实了。如果是对的又被落实了,但是还不起作用,我们就应该加强力度;如果政策是好的而没有落实,就需要去落实它;如果政策本身是错的又被落实了,我们就应该把它取消。

  陈则明:姜总刚谈到执行监督层面的问题,我觉得是这样:九十年代的时候,当时开发商的利润得不到保障,于是出现了有很多违规行为。但这几年来开发商用不着这样。九十年代的时候老百姓买房子还要考虑哪个开发企业信誉好,到现在用不着怎么考虑了。实际上购买拿到预售许可证的房屋,其风险已经大大降低了。现在政府对开发商拿预售许可证管得紧,管理市场的水平也提高了。

  董藩:预售这种模式已经产生了,如果取消会对整个市场产生很大动荡。不是说折磨开发商就是好事,如果一些开发商垮掉了,房屋供应量大量减少,很多三角债把项目缠死,建筑工人大量失业等问题是否会出现呢?所以稳定是最重要的。香港作为市场经济发展最完善、最充分的区域,搞了这么多年为什么还有预售,肯定是有它的道理。

  不能没有你

  主持人:看来大家已经在上个问题上出现了一定的分歧,那么我们在此不妨做一个假设,如果取消了期房销售制度,您觉得房地产市场会发生什么样的变化,又有谁会从制度改革获益?是否真的如一些人所期望的那样,取消市场期房销售就能降低房价呢?

  陈则明:取消期房销售制度之后开发商肯定要承担所有风险,其实银行也有顾忌。这种情况下市场会有两种可能:一种是大的开发企业资金雄厚,影响不大,各种资源的集中度加大,在这种情况下房价会上升;另一种情况是很多开发商面临高风险,因此房屋价格会压低,也可能造成房价下降。
  刚才有人提到房屋质量问题,事实上我觉得现在房屋质量问题也不是非常突出,个别情况下可能会发生。开发商把所有的房屋都建好了,这个财务成本最后还是会由消费者承担的。 说白了,预售降低了开发商的风险,主要体现在财务风险上。

  姜炜:如果以今天的市场环境,只取消期房销售而其它不变,会不会出现房屋的开发量下降、拖欠工程款之内的问题呢?更多的企业可能被逼利用外资或者其他融资手段,中小企业可能更快地退出市场,那么市场的垄断度、集中程度会增大。更少的房子提供到市场上,大家说房价会不会进一步上涨?
  制度取消以后,肯定消除了制度本身带来的问题,但是会不会又有其他问题出现?这是值得考虑的。比如刚才谈到房子的质量问题,现房似乎可以避免许多问题。但是开发商成本上升等因素导致价格上涨是不是一个问题呢?其实很多质量问题不是看一眼房子就能发现的,都是在使用过程中发现的。如果我们的质量控制体系都做到位的话,买期房也是能够避免问题的出现,不是解决不了。

  董藩:我觉得现在取消期房销售可能没有人获益。也许有人觉得银行获益了,事实上取消期房销售,很多开发企业就会出问题,它们因为资金紧张、经营中断,原来欠银行的钱也没法还了;从消费者按揭贷款的角度来讲,等盖好房子再向银行贷款,就不会因为交了钱拿不到房子而不还银行的贷款,这个风险是规避了,但是消费者购买现房和期房支付的买价是不一样的。购买期房分享了从预售到现房销售时段的大部分增值;对于开发商而言,取消期房销售就好比砍断了原来的一个运行轨迹,有的开发企业倒下了,但是它们背后可能联系着大量开发贷款,这会累及整个金融系统。

  未来何去何从

  主持人:对于这样一种销售模式,看来在座的大部分专家还是觉得在我国直接废除确实有些因噎废食、矫枉过正了。那么我们应该怎样进一步完善它,从而保证房地产业健康持续地发展呢?好像于先生有不同的意见要发表,我们先让他谈谈。

  于凌罡:我还是觉得应该取消。这是有技巧、有方法的,不是让政府“野蛮”地去做。取消期房预售的同时应该取消向开发商销售土地,国家应该把土地使用权销售给老百姓,而只是把土地的开发权卖给开发商。如果两年到期了,开发商不能完成开发,就应该把土地交回,或者补交罚款之后再延期一年,但是三年之内必须开发完成。这样开发商拿地的成本会大大降低,而把主要精力放在品质、品牌的竞争上。
  在我看来,取消期房以后,第一受益的是国家,每年土地出让金的收入会大大增加;第二受益的是银行,因为现房销售没有了烂尾楼的风险;第三受益的开发商,因为他们在买地上投入的资金会大量减少;第四受益的是消费者,因为一房多卖的风险减小了,房屋质量更有保证,消费者有验收房子的权利,而自我监督比任何其他监督都强。

  姜炜:期房存在的各种问题,比如开发商挪用预售款的问题,实际上可以从银行监管体系上控制的。至于质量问题,我刚才已经提到了,我们有完善的质量保证体系,但现在体系的作用发挥得还不够。至于改革,我觉得通过金融管理,保证资金不会被挪用。买卖双方都应该遵守合约,通过合同进一步完善保护各方利益。我们需要让市场在制度下更加完善、更加有效率,保证开发商有足够能力把房子盖好。期房销售不是非要取消,不见得取消后就天下太平了。

  董藩:期房销售我们应该是完善而不是取消,前面已经讲了很多原因了。在这里我再补充一点,有些地方地下金融非常厉害,如果取消期房销售,民间融资很可能会产生大量的黑市交易,更加扰乱金融市场,国家监管金融系统的难度会更大。
  香港预售款交给律师楼负责监管使用,在内地这样做是不行的,内地律师事务所的资信程度还达不到要求,出现大的风险也没有能力赔偿。从我们国家目前的情况来看,老百姓对政府相对来说还是比较信任的,因此可以由建设主管部门开设专门账户,对资金进行监管,根据工程的进度,按比例拨付预售款供开发商使用,这样既化解了风险,开发商也能够利用这笔资金,消费者也分享了房子上涨带来的增值。更主要的是,这样对整个经济没有产生太大的动荡。
  当然政府监管过程中也可能有一些问题,我们需要的是明确规定而不是强化某些个人手中的权力。很多改革措施往往是是强化了建设管理部门个人手中的权力,从而导致大量腐败的产生。
  此外,正常的开发过程可能还会有风险,比如楼盖了一半,企业出事了,但是由于资金只是用了百分之五十左右,还剩下一部分资金,把这个楼盘转给另一个开发商接着干,损失不是很大。事实上过去发生过一些类似的事情,但由于牵涉大量三角债,没有人管,消费者拿不到房子。但是这和预售制度本身没有关系。

 

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