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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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董藩:“小产权”暴露法律空白  

2007-07-28 23:17:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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董藩:“小产权”暴露法律空白

                     2007.07.18 央视《经济信息联播》
  前两天,我们对济南大明湖畔的最大的一栋违章建筑被拆除进行了报道,其实,类似的违规建筑在济南还有不少,来看报道。
  记者出镜说:这里是济南市西部一个被拆除的违规项目,工作人员正在用大型机械对一幢9层的楼房进行拆除。旁边的两栋房子已经被拆倒在地上,我们可以看到,这个项目的几幢楼房的主体建筑都已经完成,外墙已经贴上了瓷砖,合金的门窗框也已经安装好了,基本上可以说已经达到了毛坯的标准。
  据了解,这个项目的名字叫裕鑫现代城,一共有8栋10层左右的房子,是2005年由当地小董庄村提供村里的土地,与某开发商共同建设的。该项目没有办理任何合法手续,土地也仍然是集体土地。像这样没有正规手续,没有产权的房子,在济南被形象的叫做野楼盘。而在距这个楼盘不到1公里远的另外一个村子里,记者很容易又找到四五个这样的野楼盘。这些楼盘的入住率已经很高,不少居民搬近来都有2年的时间了。

  记者说:您买的这个房子有产权么?
  小区居民说:没有
  记者说:您搬来多长时间了?
  小区居民说:2年多……
  记者说:您不担心房子没有产权么?
  小区居民说:没办法,城里房子买不起。
  在这几个已经入住的小区之间的空地上,还有十多栋刚刚建好的住宅楼,这些楼的装修已经完成,门窗也都已经安装好,但却都被停工搁置在这里,据了解,这里是某个小产权房产的二期项目。
  济南市执法局副局长吕灿华说:在这个小董庄附近,这样的野楼盘就有500多个。
  从7月9日开始,在一周的时间里,济南市已经先后对6个野楼盘项目进行了拆除,总面积4万多平方米。而根据济南市的统计,目前济南市全市的野楼盘项目总面积还有1000多万平方米。
  记者算帐:野楼盘拆了谁来买单
  对于开发商来说,拆除让他们的投资打了水漂;但对于一些已经购买了这些野楼盘的购房者来说,如果拆到了他们的头上,他们的损失该由谁来承担呢?
  在这次济南市的拆除行动中,位于市区大明湖边的一个叫做白鹤楼的野楼盘,成为了最早被拆的项目。这个项目是由当地的白鹤社区居委会,找开发商在自己的集体土地上共同建设的,按照计划,这个楼原本要盖到17层,现在已经完成了13层,投入达到了1000多万元。
  建设单位负责人说:现在损失,我们初步估计,得有多少,假设是按工程完成的情况,至少能损失到三四百万。
  对白鹤楼的开发方之一,白鹤社区居委会,济南市也开出了一笔一百万的大罚单。
  白鹤社区居委会负责人说:所有的损失在我们这里估计得有一千多万。(这个你们承担得起么)承担不起也没有办法。
  按照白鹤社区居委会的计划,他们拿出土地做投资,白鹤楼建成之后,下面的1到8楼归居委会所有,9楼以上由开发商进行销售。每层楼6套房子,总面积将近13000平方米,如果按照每平米3000元左右的价格出售,白鹤楼的销售收入可以达到近4000万元。而济南市的一纸拆除通知,让这个算盘落了空。
  济南市城管执法局副局长 吕灿华说:政府态度非常明确,对违法建筑的拆除,政府一分钱不补,这个态度是明确的。对已经购买违法旧村居改造房的购房者,他们的损失我们只能表示同情。

   济南:部分野楼盘将转身经济适用房
  在济南市、高到上千万平方米的野楼盘中,有不少是已经入住了的,如果一律拆除,将面临多少问题,会造成多大的损失,这可能是谁也无法承担的。因此济南市也表示,将考虑将一些已经建成的野楼盘转变为经济适用房。
  济南市城管执法局副局长 吕灿华说:我们考虑通过政府没收、收购的方法,将一些已经建成,但是并不严重违背规划,可以利用起来的野楼盘转变为经济适用房和拆迁安置房。
  吕灿华表示,具体的实施方案,济南市政府仍在制订之中。但这个收购利用的过程,将不允许任何开发商再介入进来,所有的操作,都将由市政府下属的三个城市开发公司来进行。而对于一部分已经完成入住的野楼盘,济南市也考虑采取一些方案,进行合法的改造。
  济南市城管执法局副局长说:对于已经建成的违法旧村居改造房,那些确实是安置村民的,我们将通过调整政策来承认它的合法性,那些严重违背规划、严重违背土地利用规划,或者存在严重质量安全问题的,我们还要拆除。
  记者观察:济南房地产市场反弹明显
  济南市对野楼盘的强硬手段,使不少小产权房开发商损失惨重,众多野楼盘项目也纷纷陷入了沉寂。不过,这些措施却使得、眼下的济南房地产市场像近来的天气一样,突然火了起来。
  在济南的这个售楼处,记者并没有看到预想的火爆场面,这里的销售人员告诉记者,这不是因为生意不好,而是因为他们的房子已经卖得差不多了:一二期的房子早就卖完了,而新开盘的三期,也没剩多少房子了。
  销售人员说:中小户型还是比较抢手的,一推出来之后,这样的一个楼座,大概能在半个月之内,把它消化成70%-80%的样子。
  新房紧俏,济南的二手房也开始抢手起来。这个二手房改造项目是去年开盘的,销售经理给记者看了他们的购房登记表,从今年5月份开始,登记购房的人数几乎占了总数的70%。而目前的价格已经比开盘的时候,涨了将近1000,最高达到了6000多一平。
  销售人员说:出乎预料,原来我们预计,正常涨价可能就涨个三四百、四五百块钱吧。
  在济南拆除行动开始之前,野楼盘的售价一般都在1000到2000元左右。而市区的正规楼盘每平方米至少要卖4000多元。全市1000多万平方米的野楼盘对正规的房产市场造成了严重的影响。济南市近来对野楼盘采取的严厉措施,实际上又推了房价一把。
  山东省房地产行业协会副会长表示:好的楼盘现在都上(涨)了一千块钱了,这个是供求矛盾的问题,短期内可能解决不了。
  野楼盘声音
  北京青年报:野楼盘不是一天建成的
  北京青年报评论说,野楼盘没有手续,有关部门自然难以进行事前监管。但是,像这类大面积的违法建筑,决不可能是一夜之间就建成的。有关部门为什么总要等到它快要建成的时候,才想起来集中拆除呢?与其这样,不如加大工作力度,把野楼盘消灭在萌芽阶段。

  中国房地产研究会副会长顾云昌:买房人更应注重风险系数
  中国房地产研究会副会长顾云昌说,1000万平方米的违章建筑,有的高达十几层,有的甚至达到入住条件,强制拆除需要大量费用,不仅造成国家的损失,更造成个人财产的重大损失,这给了小产权房的购买者一个深刻的教训:在风险系数和价格低廉的选择上,买房人更应注重风险系数。
  北京师范大学房地产研究中心主任董藩:小产权房暴露出法律空白点
  北京师范大学房地产研究中心主任董藩说,我们的法律存在空白和相互矛盾的地方,从学理上看,小产权不等于没有产权,小产权房是否该受《物权法》保护也值得讨论。现在执法遇到了难题,但如果一拆了之也肯定不是治本的良方。从大的方面讲,应该尽快细化法律法规,解决小产权这个市场悬念。

 

视频播放:

http://finance.cctv.com/20070719/105630.shtml

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