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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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调控房价:只宜智取 不宜强攻  

2007-05-14 22:01:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 调控房价:只宜智取  不宜强攻
——访全国知名经济学家、房地产专家董藩教授
记者  李朝伟 《城市晚报》2007.5.11
    可以肯定地说,在中国没有任何一个产业的知名度会如此之高。2005年,从央行的调息,到“国八条”、“新八条”、“七部委八条”,以及后来的一些财税和金融政策,再到2006年的“国六条”,国家连续出台的诸多政策让房地产业迅速“窜红”,也把它推到了风口浪尖上。
 
房价上涨之因
    国家连续出台宏观调控政策源于近些年来房地产业出现的越来越突出的问题。
    房地产业的迅速发展还不到20年的时间。特别是1998年国务院公布新的住房改革政策,全面停止实物分房,采用现金补贴形式实行货币分房后,房地产业的发展速度进一步加快。与此同时,房地产业出现了一个令全社会关注的现象:房价在逐渐上涨,尤其是以北京、上海为代表的大城市房价增长幅度较大。
    “几人欢喜几人忧”,这是一段时间以来人们对房价的心路写照。
    在董藩看来,当前的房地产业存在的房价上涨问题,就如地下沸腾翻滚的岩浆,是迟早要爆发出来的。“这与当前国情背景有着深刻的关联。人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化,这些现阶段中国发展背景与特点是影响房价的因素”。除此之外,董藩认为,住房制度改革、金融制度改革和社会福利制度现状也对房产市场产生影响。“福利分房彻底中止后,压抑了十几年、几十年的需求叠合在一起迸发出来;按揭贷款出现,银行帮助支付七、八成甚至全部款项一步到位买大房,这些从时间上将原本分布在几十年的需求挤压到当前较短的时间实现,近几年是典型的“喷发期 。而城乡福利安排存在巨大差别,随着城乡流动控制的放松,引起农民向城市大量流动,从空间角度将分布在整个城乡社会的住房需求吸附到城镇中实现。”
  从2005年春天开始,国家的宏观调控“组合拳”已经持续打出三年。效果如何,董藩认为不能简单再看房价是否仍在上涨,近几年全国GDP年均增长10%左右,人均可支配收入也增长了10%左右 ,加上城市化过程推进,人口继续增长等大背景,单以数据论,目前的房价涨幅是可以接受的。“但是目前市场上观望成潮,很多人因为对宏观调控政策存在期待心理,持币待购。这部分需求没有转化成现实的购买力,因此市场表现不真实,还处在虚幻状态,如果说这部分需求也转化成现实购买力的话将会出现供不应求的情况,会继续刺激房价上涨。从这个角度看宏观调控的目标没有达到。”
    一方面是国家下大气力调控房地产市场,让百姓看到希望;另一方面是不甚明显的效果,房价持续走高,一再突破百姓的心理防线,这种喜忧参半的结果,让董藩认为,或许当前的宏观调控政策应该变换一下思路。
    “除了市场处于虚幻状态的表现,从相对较长的时间看,需求没有因现行政策受到太多的影响,反而有越来越大的趋向。如过去很多人对房地产市场是不了解的,现在越来越多的人认为房地产投资只赚不赔,所以更多的人会买第二套房子,第三套房子。另外行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通不充分,甚至观点相左,既影响了宏观调控的效果,也扰乱了舆论。这些都是需要认清并加以改变的。”
    
 
房地产业“路在何方”
    “受内、外部因素的影响,房地产市场走势存在着诸多不确定性,房价上涨压力仍然较大。”日前,建设部有关领导这样评价当前房地产发展总体情况。处于高度敏感期的房地产市场给未来的宏观调控政策提出了新的命题。
    “首先要调整宏观调控的思路”,针对当前的宏观调控,董藩认为主要有三条路可走,一条是增加供应,另一条是压需求,还有一条是既增加供应又压需求。董藩更主张后者。“过去政策基本是压投资,压需求,控制土地投放。”董藩认为这恰恰与他所主张的增加供应的想法背道而驰。他认为有一些措施要调整,如怎么来增加供应,在当前土地投放不能大幅增加的前提下,可以考虑提高密度,提高容积率。另外可以通过加大旧城改造来实现增加供应,这在目前土地投放控制很严的实际情况下,不失为一个好办法。
    压需求方面,既要采用行政手段,又要采用经济手段。相比之下,更多地要采用经济手段,如鼓励小户型贷款,买小户型的增加贷款成数,比如达到8成、9成,而大中户型的贷款就相对低一些,至于别墅只给贷款2成或者根本不提供贷款。在贷款的期限上也按面积梯度调控,户型面积越大,所得到的贷款期限越短。另外 可考虑在持有环节增加税种,效果就会比较明显,如设立物业税等,同样按面积梯度调控。这些方法更有效,不伤害市场,可以起到抑制高端需求,鼓励地低端需求的作用。
    在采用经济手段的同时,还要通过行政手段控制房子越改越大的趋向。“中国的国情决定我们是承受不了这种越来越大的趋势的,必须加以控制。一个省或者一个市每年大户型的比例是多少,应该由省级人大或省级政府做出批准才可建设,做到严格控制大户型比例。”董藩认为,以上增加供应和压需求双管齐下的思路,是当前宏观调控过程中急需摆正的。
    相对于其他行业,房地产业的面临的问题要复杂得多,或许原因在于房子带有少量公共产品的属性,抑或更多。讨论、争议、指责与失信……背负巨大压力的房地产业,集中展现了市场经济运行以来国民经济主导产业所历经的矛盾和困惑。房地产业如何突破藩篱,董藩建议可把握“稳定价格,理顺秩序,把好关口,保障人权”这四大基本原则。
    具体来说,与房地产相关连的行业众多,房价大幅度下降,将会引起金融问题。“稳定价格”并不是通过调控把过高的房价水平拉下来,而是使其处于相对稳定状态或在可接受的上升幅度内。“理顺秩序”主要是指对企业经营行为和市场运行秩序要加强管理。从这点看加强房地产开发、经营秩序的管理,为房地产业的健康发展打好基础,其意义在房地产市场调控中,与控制房价的涨幅同等重要。“把好关口”有三重含义:其一,把好开发市场的入口,保证开发企业的资质;其二,把好产品的出口,即商品房的竣工验收问题。其三,把好消费者的入口,法律规定内的房产投资应该被允许,同时严格禁止超过标准的职业炒房行为。“保障人权”,体现在对城市低收入家庭居住问题的解决。这一点,政府已经给予了足够的重视,在住房保障问题上出台一些措施,如廉租房、经济适用房制度等。但董藩认为取消实物保障,实施货币补助,并施以科学和严格管理,这也是一条值得探讨的新路。 
    房地产业的和谐发展需要更多的理性与智慧,正如董藩所说:“只有淡化房地产问题过于浓厚的道德化、政治化倾向,才能更好地认清形势和背后的原因。无论怎样,房地产业只能前进,不能倒退!”
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