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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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诠释地产 洞察机遇  

2007-04-24 23:40:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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诠释地产 洞察长春机遇

——全国知名经济学家、房地产专家董藩接受本报专访

记者 李朝伟《城市晚报》2006.12.20

   

直率、亲切、质朴、严谨,这是董藩给人的最初印象。借2006中国住交会吉林赛区“三名”颁奖之机,董藩专程从北京来到长春,这是他20年来第一次回到长春。

身为吉林人的董藩笑称长春人都是他的恩人,20年前,高中时代的董藩到长春治病,被好心的长春人救助。这段特殊的经历,让他多年一直对这座城市身怀感激和眷恋。望着窗外鳞次栉比的高楼,董藩感言长春已今非昔比,变化很大。作为地产二线城市,在宏观调控的背景之下,长春将迎来那些机遇?这位全国知名的经济学家,为长春地产把脉、建言。12月13日,在阳光洒满房间的上午,董藩接受了本报的专访。

 

透视房价  供应为策

记者:今年,长春的房子卖得非常好,房价涨幅也有所提高,这背后有什么原因,在全国是否有一定的代表性?

董藩:长春房地产市场的发展与全国的趋势是一致的。房子卖得好的原因,我在前一段时间发表的《两个“罪恶”的概念愚弄了全国人民》这篇文章里有论述。这篇文章在北京的震动非常大。我认为,许多人把空置面积当成卖不掉的面积是不对的,空置的含义本来是指即将上市或正处在流通领域当中的面积,越少越紧张。退一步说,即使空置面积是卖不掉的面积,最新数据统计的1亿多平方米的空置面积在全国来讲也不是很大。全国661个城市,平均到每个城市才1500套房子。1500套房子是什么含义?就是一个一般大的楼盘。现在北京的房子已经到了这样的地步,只要开盘一天能卖1000多套,而常规一个楼盘应该卖两、三年。卖房子和市场上卖鸡蛋一个道理,本应该有20斤的鸡蛋摆在台面上,却只有半斤,价格能不涨吗?

 

记者:这是不是意味着要加大房子的供应?

董藩:要么是加大供应,要么压需求。事实上来讲,不加大供应是没有办法的。土地控制紧一点是可以的,但应该研究,是稍稍放一点,还是一点不放。如果不放,可以在别的方面想一想办法,比如提高密度,改造老区,如棚户区改造等。已经是建设用地了,重新提高它的利用程度,然后增加供应。还有今后其他的一些房子怎样提高密度,也值得探讨。

 

上涨拐点  严谨预测

记者:您认为近些年房地产整体发展处于什么样的趋势和状态?

董藩:当前的房地产必须联系它的产业周期理论来研究供给和需求问题,最初房地产市场有一个导培育期或者说导入期,也就是说一开始没有多少人买房子。从这以后房地产市场处于不断上升阶段。处于上升阶段,房地产的供给和需求一定是大的,这不同于成熟或衰退阶段。就如正处于成长期的孩子,个头迅速长高,一年一个变化。一个产业也有自己的生命周期,房地产业已经进入成长期。处于这样的一个特殊阶段,我们对房地产的理解就不能按照一般行业来理解。上个世纪80年代最初富起来的一批人都是倒卖服装的,那时候的服装产业就像今天的房地产一样,处于上升阶段。回过头来看,现在服装业已过了风头,进入了微利时代了,这就是产业成长的规律。第二,用木桶原理也可解释这个问题。木桶原理讲的是国民经济各个行业之间应该是协调的。各行业协调了,产出才是最大的。一个木桶盛水的量取决于短板的高度。这样大家往往误认为各个行业应该是齐头并的,但事实上国民经济各个行业不应该是一个规模,要承认主导、先导产业在投资需求上的特殊地位。

 

记者:房价还要涨到什么时候,成长期结束的拐点在哪?

董藩:这个没有具体的数据测算,但直观上判断中国房地产业的成长期应该还有20~30年,因为这是和城市化的进程与人口增长连在一起的。

从中国房地产行业18年发展的数据来看,房价一直处于上涨的状态。尤其从2003年开始,涨得特别快。它的增长方式和幅度理论上讲,第一取决于调控的思路和今后的政策安排,第二取决于城市化的速度是否要控制。

 

记者:2007年房价会涨么?

董藩:我一直忌讳谈这个问题,说房价跌不太符合实际,说房价涨就会挨骂(笑)。涨多少呢,很难算。2005年我预测涨幅为5%~8%,更接近8%。2006年预测涨幅以7%为支点,上下浮动两个百分点,更可能为5%--7%,现在看可能又落到我预测的范围之内。但这没有更为科学的测算,只是基于感觉的一个判断。为什么明年不好预测,现在有一个问题,就是政策的出台往往会出人意料。比如我在房地产领域学习了20年了,从没有想到会出台“90平方米小户型”的政策。所以,第一,在2007年会不会有一些特别的政策出台,我不清楚。第二,调控的思路会不会有适度的转变,也无法预测。但如果政策上不出“怪招”,还是有规律可循的。

 

记者:明年1月1日起,新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍,这对今后的房价是否会产生影响?

董藩:这个政策不调不行,但同时带来一点影响,即要干预人的心理预期,很多人会由此想到房价还会涨。我认为,出台这个政策的同时应该再出台别的政策来干扰市场的预期。事实上对于房价调控,提高利息作用不大,关键是提高首付。如鼓励大家买小户型,可按面积制定不同户型的首付标准,面积越大首付比例越高,这样市场自然就有分流。另外,贷款期限按面积设置长短,面积越大贷款期限越短,这样就把高档的需求压下来了。除了以上两点,还可用利率调节,买小户型给予优惠利率。

 

修改含义  宽容品牌

记者:您如何看待品牌价值,对于房地产业届的品牌价值有什么看法?

董藩:对房地产的品牌应持一种宽容的态度。品牌需要稳定的品质,但任何一个开发商都保证不了产品稳定的品质。一件品牌产品生产线等都是固定的,而房子没有一个标准的生产线。品牌讲市场垄断,现在没有哪个房地产企业可以控制全国市场的较高份额。还有,品牌应该有商标权、专利权的保护,这些方面房地产品牌也欠缺。在这样的情况下,谈房地产品牌可能要修正当前品牌的含义。对房地产品牌不能像对工业品牌那样要求,得到绝大多数消费者认可即可。

 

记者:中国住交会对企业品牌推广有何作用?

董藩:中国住交会对企业品牌推广起到了促进作用。中国住交会的持续火旺,除了参与单位和人员努力之外,更主要还是市场的需要。房子这种产品太特殊,包含的内容太多,如果没有营销的过程,是很难得到市场的充分认可的。开发商需要别人了解自己的产品,因此需要有一个向外界传递信息的载体。另外,消费者也需要一个大的集中的场合去了解、比较、鉴别。当然,随着市场的发展竞争越来越强,与其他形式的房展有了竞争,对市场有一定的分化。但是它未来的发展形势是好的,而且有非常合理充分的理由。当市场平稳运行的时候,他会发挥更大的作用。

 

二线城市  一线机遇

记者:未来几年,长春这样的二线城市,房地产行业会迎来哪些机遇?您给长春的开发商提一些具体的建议。

董藩:我整整20年没有回到长春,20年前我年纪还小,没有心情观察这个城市,也没有相应的专业知识。现在透过窗户我可以看到长春的建设欣欣向荣,跟以前大不一样。长春是吉林省的经济增长点,有自己的特色,是一座文化城,是一个教育大市。她有很多全国响当当的企业、单位,制造业在全国有一定的地位,作为地产二线城市,长春未来的发展有很多机遇,并且具有一定优势。长春的开发商要想抓住机遇,寻求更大的发展,需要注意几个方面:

第一,要讲科学。北京有的企业做得很好,值得学习。他们作了一个软件,对全国市场进行分析,对城市人口、城市化速度、GDP的增长速度等进行测算,进而决定投资方向,所以他们发展得很好。每个企业可能有自己的一些方法,但态度上这方面还是必须要重视的,用自己的科学方法来决定自己的投资决策很重要。

第二,要研究中央的政策。房地产市场发展往往受政策影响很大,研究政策、吃透政策,把握政策方向,企业经营才能占上风。

第三,区位决策的问题,企业要做大,就必须要走出去。长春是二线城市,有时去三线城市发展可能更好一些,这样相对优势会好一些。同时,不但要往小城市去,还要到大城市寻求发展,北京、上海这样的大城市对人的视野是很重要的,也许开发商三年、五年不适应,但是过五年以后就不一样了。大城市获得的机会、信息以及对企业见识、视野和胆量的锤炼与二线城市不一样。要成为一个领袖级的企业不在大城市发展是不可能的。

 

记者:以前,长春的棚户区面积很大,近几年政府下大气力改造棚户区,这对开发商是否是一个机遇?

董藩:这是肯定的。这对开发商来讲,由于政策的原因利润空间小一些,但是他毕竟是一块市场,而且不愁卖房子。如果企业有能力承担的话,当然有好处。当然,是否愿意去承担,每个企业都有自己的决策,比如根据资金的流量、能力和投资机会进行决策等。开发商也应该支持这项政策,毕竟从中体现了对中低收入者的关注和社会责任感。

 

科学为上  笑对分歧

记者:您是房地产领域知名的学者,同时您的观点也争议颇多,如何看待有的网民将您评价为“人民公敌”的说法?

董藩:(笑)这是一个舆论放开的时代,也是利益多元化的时代,在这个市场中,是能分出甲方、乙方的,开发商是甲方,买者是乙方,两者是一个对立面,出现矛盾是正常的。而我不站在任何一方。有人这样评价我的观点甚至个人,是因为他们没有真正地了解我的观点,我说房价涨,自然有涨的道理。事实上,很多说房价跌的人没有依据。市场有很多可以遵循的东西,你不遵循它,只为了讨好舆论是不行的。我们不是在踩跷跷板,要么是站在老百姓的这边,要么站市场这边,要么站在政府这边。我想应该是站在球体上边,你可以倒向任何一方,又不可以倒向任何一方。既要考虑百姓的愿望,又要考虑市场的规律,同时要考虑政府的能力;既要考虑当前的需要,又要考虑可持续发展的要求,这才是一个科学的态度。

 
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