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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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2007-03-23 00:39:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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货币化补贴更合乎国情

《中国房地产报》见习记者 丁宏 北京报道 2007-3-19

     中国房地产报:在中国住房保障体系缺失的背景下,政府尽快介入中低收入家庭住房建设几乎已经成为学界共识,但在介入方式和手段上却存在着分歧。比如,民革中央的提案就认为“经济适用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包,政府主要行使管理和监督职能。”而民盟中央的提案却认为地方政府应该大力介入中低收入住房的建设,不能交给开发商。对此,您怎么看?
      董藩(北京师范大学房地产研究中心主任):这两年民主党派对住房保障问题都很关注,但看法可能不尽相同,从民革中央和民盟中央提案内容的差别就能看出这一点。而就你所提到的问题看,可能民革中央的思路要更为科学。我一直强调,政府要承担起住房保障的责任,但要尽可能利用市场机制。这样做的目的有二:一是要提高效率,以便更好地发挥政府的作用,让更多的中低收入家庭能够享受到住房保障的好处;二是要尽量避免因为政府承担住房保障职能、参与市民住房事务给市场带来伤害。
     如果继续大面积建造经济适用房和廉租房,并且不让开发商介入,那么又该由谁来承担组织、建设和管理工作呢?如果由政府来做,那么政府可能要增加大量的人员,建设管理部门也会过于膨胀。而且政府的过度介入,可能会引发更多的权力寻租问题,反而不利于住房保障体系的建立和健康发展。
     有人认为只要有建筑商就可以了,这是对投资建设活动不够了解的表现。还有人说可以由国有开发企业承担开发任务。现有的国有开发企业确实可以介入这一领域,但开发能力有限,有些地方已经没有国有开发企业了,再大量成立国有企业显然是行不通的。所以,即使是保障性用房的开发建设也一定要走专业化、社会化的道路,政府只要做好规划和计划,筹集好经费,并加强过程监督就行了,其他专业化的事情完全可以委托有相应资质的开发商去做。

     中国房地产报:除此之外,选择货币化补贴还是实物补贴也是各界争论的焦点,虽然赞成货币化补贴的声音不少,但是政府工作报告中着重强调经济适用房和廉租房的建设似乎表明,政策更倾向于实物补贴的方式。对于这一政策取向,您如何评价?
     董藩:我就是坚定的“货币化补贴论”者,这两年来也进行了不少呼吁。去年万科与建设部房地产业司合作搞了个中低收入家庭居住保障方案征集活动,参与者众多。我们北师大房地产研究中心也参加了,我们提交的“货币化梯度补贴方案”获了个一等奖,一度引起业内和舆论界高度关注。当时我们原以为可能会影响到下一步住房保障建设的思路,但发现当时房价涨幅一回升,政府一着急,又决定回到原路上去,继续搞实物保障,也就是“补砖头”。
     当然,有保障肯定比没有保障要好,但理论和实践都证明了“补砖头”不是最佳选择,因为它存在一些致命缺陷:一是寻租机会太多,容易滋生腐败。二是不能保障低收入家庭的选择权,政府选定的建房区域可能离市中心较远,会给这些家庭上班、小孩上学、照顾老人等带来极大不便。三是从长期看,经济适用房、廉租房小区可能容易形成贫民区。四是会形成价格多轨局面,伤害市场机制,降低市场效率。五是政府负担太重,工作太复杂,会“累坏”了政府。六是低收入阶层连片居住对社会治安没有好处。由于文化和法制原因,西方实物保障能搞下去,但在中国不容易搞成功,所以一定会走到货币补贴的道路上,只是还需要时间。
     中国房地产报:确切地说,中等收入家庭和低收入家庭在住房需求上是存在不同之处的,那么政府面对这两个不同的群体是否应该采取有所区别的政策?理论上来说,对不同的补助对象是否要采用不同的补贴方式?
     董藩:对不同收入群体来说,补贴方式可以一样,也可以不一样,这一方面取决于政府的能力,另一方面取决于补贴的力度。即使政府财力雄厚,也很难对中等收入阶层进行住房实物补助,只能搞货币补助。从现在政府的财力看,给中等收入者较多补贴,政府是吃不消的,所以有一个“量力而行”的问题。我建议对所有应该补贴的家庭统一实施货币化梯度补贴方案,原则上不再建造经济适用房和廉租房,将需要补贴的家庭按照人均收入、家庭收入、已有住房面积和人均住房面积等因素分成若干等级,按等级给予不同数额的货币补贴,受补贴的家庭用领取的补贴和自有储蓄通过市场购买、承租住房。同时,对新建普通住宅小区的户型设计进行控制,要求开发商必须提供一定比例不同标准的小户型,以利于低收入家庭购买,从而促进不同收入家庭的混合居住;并对补贴资金和购买的住房进行监管。这样政府的管理工作会大大减轻,补助的范围也会扩大。
     中国房地产报:好的政策需要一系列有力的制度加以保障,那么在政府大力介入中低收入家庭住房建设的过程中,您觉得哪些制度是目前亟待完善的?
     董藩:有三个制度至关重要,首先是住房保障资金来源的制度规定。可考虑三个途径:其一,城市土地收益。其二,物业税。应适时征收物业税,并将税收收入重点用于解决中低收入家庭的居住保障问题。其三,住房公积金运行收益。此三种来源仍不足时,可由地方财政用其他来源性质的资金给予补充,必要时中央和省级财政要给予帮助。
     其次是收入监管制度。发达国家的经验表明,个人收入的监管需要一个比较成熟的环境,如全民的纳税意识强、信用体系发达、个人收入档案完善。目前我国在这些方面还相当薄弱,要实现个人收入的全面监管无疑是困难重重。但是,全面建立个人收入监管制度,提高社会保障的效能,是一个必然的趋势。
     最后是个人信用制度。经济适用房、廉租房购租申请过程中,已经暴露出的大量弄虚作假现象就充分说明了这个问题的严重性。解决不好这个问题,无论是住房保障货币化梯度补贴模式,还是实物补贴模式都难以运行。
     中国房地产报:有学者认为,中国香港特区政府推行“居者有其屋”计划在补助中低收入家庭的同时,也对商品房市场产生了冲击,因而担心大规模的廉租房建设也会产生类似的影响。您觉得这种担心是否多余?政府在介入中低收入家庭住房建设的过程中应当尽可能注意些什么,才能实现市场与受保障群体的双赢?
     董藩:从理论上讲,不管廉租房建设的规模多大,都会对商品房市场产生影响,因为如果没有廉租房,这部分低端家庭将处于租赁市场的下游,而租赁市场与新建商品房市场是存在联系的。但这种影响到底有多大,就要看开发规模了。我们不能为了发展商品房市场就不搞住房保障,实践已经充分证明了这一点。但像香港那样建那么多“公屋”,一是没有必要,二是不可能。没有必要是指统计局按户计算的大陆城镇住房私有化率已经达到了85.8%左右,政府提供的公房出租占11.4%,从全社会住房保障角度来说(不考虑改善性需求),压力不是很大。二是建那么大比例的公屋,政府根本就没有那样的财力。这些年,地方经济适用房和廉租房建设规模的下滑就与财力有关。当然建设规模到底多大合适应该进行科学论证,不要顾此失彼,把好事变成坏事。

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