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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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英国开发商来中国“抛绣球”  

2007-03-12 22:53:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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注:本文系转载,感谢作者周亚玲和经济观察报。董藩
 

伦敦的房地产经验

周亚玲

2006年11月04日 14:07经济观察报

   近日,英国的地产开发商GLADEDALE GROUP,将推广英国伦敦的RoyalQuay和爱丁堡的QUARTERMILE两个项目的首站选在中国。该公司的海外代理高力国际称,对于东南亚市场,他们已然熟悉,购买力挖潜已到了一定程度,而来中国正当其时,他们将首站选在了中关村万柳新区的万城华府。

  房产投资是何趋势?英国房价为何迅猛趋高?房地产治理有何经验?通过下面的对话,这些问题他们娓娓道来。

  经济观察报:我们想知道你们是基于什么情况来中国推广楼盘,是不是和在英国看见越来越多的中国人,特别是江苏、浙江的一些实力阶层在英国购买住房有关?

  DanielMarsden(英国高力国际中国项目主管):我们一直在关注全球地产市场的投资动向,香港、新加坡、东南亚很多华人对欧洲,特别是英国投资买房一直保持浓厚的兴趣,在这些地区市场我们已经做了十几年。我们对中国这几年的政策有一些了解,随着中国改革开放的不断深入,我们看到中国大陆的有钱人越来越多,特别是中国人的生活水准达到相当高的程度,我们认为中国是一个全新的市场。

  经济观察报:英国的房价不断上涨,您认为是否存在着潜在危机?英国房价不断上涨的原因是什么?

  Kareen.Davidson:从我们的角度来看,我们不认为英国的住宅市场存在潜在的危机。英国的房价确实是涨得很厉害,但是你纵观地看涨速,其实它的速度没有上海、北京那么快,是很稳定的、慢的,不是飞跃的。第二,你要看潜在的购买力。尤其是东欧的移民,他们的到来,极大地提升了中低物业的价格。中低物业价格的提升,同时也推动了高档物业价格不断上涨,明年有两个新的东欧国家加入欧盟,不久的几年,不断有新的国家加入欧盟。同时英国又是一个英语国家。

  DanielMarsden:英国过去几年的经济非常好,稳步上升,英国的贷款利率比中国低,在4.35%-6.5%之间,去年年初房屋贷款利率才到3%,通货膨胀率也非常低,就业情况非常好,失业率很低。未来一些年很难看到经济下滑的情况。如果你看好英国的经济,就会看好英国的住宅市场。在投资市场横向比较,英国住宅市场的投资回报是高于其他任何一种投资的。而这些投资回报的数据是由权威部门发布的。

  经济观察报:提一个关于住房质量的问题,中国从1998年到现在,出现了很多住房质量问题,地下室漏水等等。英国有什么好的模式来保证开发周期比较稳健,保障建筑质量?

  Kareen.Davidson:在英国,银行看到该项目已经预售了一定的比例后,银行就放贷出去,开发商资金到位了,后期运作就很通畅了。对于个人购房,一开始只用预付10%房款,到了房子交付的时候,交付剩余的90%,个人风险不大。而我们公司有足够的资金,所以我们就不贷款开发。

  经济观察报:你们开发住房的建设周期一般是多久?

  Kareen.Davidson:我们这次带到中国的项目,伦敦的皇家水岸新天地2003到2008年分期分批竣工交房,446套HOUSE,在英国已经是很大的开发项目了。因为政府对土地的控制非常严格,不像中国很多高密度的板楼。爱丁堡的项目,是从2005-2012年,占地19公顷,是个非常大的项目,包括写字楼、公寓、娱乐场所等。

  经济观察报:工程监理方面,英国怎么保障第三方监理公司的独立性,或者以什么模式来保障工程的质量?

  Kareen.Davidson:我们也会请监理公司来监督工程的质量,和中国不一样的是,我们会给工程买保险,保险公司也会监督工程的质量,保险公司会要求买保险的工程达到他们的质量要求。

  经济观察报:英国从2004年来已经加息4次了,今年8月份又加息了一次,是不是政府有出于防止房价不断上涨的考虑?

  DanielMarsden:英国政府是在致力于房屋价格走缓一点,或者说上涨得不是那么厉害,因为在过去的五六年,英国的房屋价格上涨确实很厉害,和其他国家比较,伦敦和整个英国地区,上涨是显而易见的,英国政府为了保障中低收入的利益,不让整个住宅市场使普通人的住房需求变成一种梦想。但这种情况下,加息是政府一种调控房价的方式。今年8月,贷款利率从4.5%调整到4.75%。高丽国际的专家预测,到今年圣诞节之前,还会增加0.25个百分点,但从侧面说明市场需求实在是太大了。上调利率也无法抑制购房的热情。尽管这样,和其他国家比较,澳洲、美国、英国的利率还是很低的。市场还有其他的预测,说英国的利率可能会调回原来的水平。

  经济观察报:能否解释下英国政府为了保障中低收入者的“部分产权买房计划”?

  DanielMarsden:对于一些公共职能的职业,教师、警察等中低收入者,购买住宅会有些困难。英国政府有一个协会帮助他们。有个计划,开发商在建项目时,要有一些比例的住宅是加入该计划。只要你是符合条件的人士,就可以购买这计划内的房子,你可以先购买25%的产权,协会拥有75%的产权(协会这部分产权是由政府、银行、抵押银行分担的)。买房人开始是按月向协会交租金,等以后经济状况发生改变,就可以将协会拥有的产权陆续买回来。先前交的租金是归于在购买协会拥有的产权。

  经济观察报:英国一般收入者买房子大概要5-6年时间,不包括装修的费用,英国政府有什么其他政策对中低收入者倾斜?

  DanielMarsden:英国银行考核还款能力,在不超过净收入的60%的限制内贷款。在英国买车、装修、上学都可以贷款。在英国买的房子,一般都可以立刻入住了,进一步的美化和装修对英国人来说是长时间的DIY,不会有很大的资金缺口。

 

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