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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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再驳董藩:民事诉讼利于开发商吗?  

2007-03-06 20:21:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   游学日本的“海老人”就重复征收土地使用费以及土地出让合同性质问题与我展开第四轮讨论,现转载于此。这的确是个值得讨论的问题,欢迎各位参加讨论,谁能让“海老人”口服心服,或许能得到他“日本免费10日游”大奖喔——董藩
行政诉讼更有利于保护开发商的权利

海老人

  民事法律关系中双方的地位是平等的,在诉讼中双方的责任分配也是平等的,按谁主张谁举证原则办理.也就是说开发商如果告土地管理部门违法,打民事诉讼官司的话,就得自己收集证据,允分证明对方违法,才可能胜诉.

  而行政法律关系当中,行政机关的地位优于行政当事人,处于支配的地位.但在行政诉讼当中这种法律关系就会发生逆转,行政相对人的地位优于行政机关,采用行政机关承担全面的举证责任原则.也就是说,开发商只要状告土地管理部门违法,法院一旦受理,那么土地管理部门就得证明自己的清白(行为合法),土地管理部门无论程序或实体上哪个地方有问题,证明不了行政行为的合法性就得败诉,这官司开发商就赢定了.

  具体到土地出让,无论是基于卖方市场的市场优势也好,还是基于行政活动的优益权也好,政府的地位优于开发商是个一个无须争论的事实,因为没有第二人人能和政府竞争,交易的条件\定价权全在政府手中,政府除了卖地还有别的财政收益,所以你也不用幻想政府会打折销售,求着你买地.所以,就算把这种法律关系定义为民事法律关系,事实上你也永远平等不了.而等到打官司,官民双方倒是平等了,他经费比你足,有的是时间和人力和金钱和你耗.你不要怪政府形象不好,因为你选的是民事诉讼,在这种法律关系中,政府就是一个大开发商,你就是一个业户而已,各为各的利益,只要是合法的,什么手段都可以使.擂台是公平的,就看谁的身体好,拳脚好了.

  而如果我们不要这个口头上的平等,把土地出让定义为行政法律关系,在前半部分,开发商没什么损失,平等也好不平等也罢,总之你得听政府的.那么,一旦到了后半部分----发生纠纷,要打官司了,我们选择行政诉讼程序,倒是一个官卑民贵的擂台,政府是只许招架,不能还手,老老实实地证明自己清白,否则官司就输定了.

  通过以上分析,我们可以看到,行政诉讼可以更好地保护公民的权利,行政法的产生是时代进步的表现,而不是专制的印迹.董教授把问题上升到“土地出让合同的性质不仅成为判定一种法律认识对错、一项立法工作可否实施的关键,而且成为事关法律秩序维护、房地产业健康发展和城市公民私有财产保护的重要问题,不讨论一下不行了。"的高度,把行政合同视为专制与独断的象征,看来是对行政法的理解存在一定的偏差。事情远没有您想象的那么可怕,反而为了保护公民的权利,为了在诉讼中取胜,如果真有哪个开发商官司缠身了,我建议他尽量打行政诉讼官司,而不是打什么惠而不实,听起来好听,打起来吃力的民事诉讼官司。

 

附:土地出让合同是行政合同吗?

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