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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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2007:地产名人的猜想与愿景  

2007-01-12 01:07:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2007:地产名人的猜想与愿景

2006年12月29日02:10 北京晨报

编者按  预测来年的房价走势、政策走势以及市场供应和产品结构,已成为每个新年临近时不可或缺的话题。在结束对2006这个“调控主导神经”年度的盘点之后,《房产资讯》依然要奉献这期贺岁版的来年预测。让我们在地产名人们意味深长的猜想和愿景中,为楼市迎来新的宏图。  

中房集团董事长

孟晓苏

明年的重点仍是三个“基本”

【猜想】目前的宏观调控政策既应延续也应调整,重点仍是落实国务院2003年18号文件强调的三个“基本”:“供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”。我认为下一步不是要继续“抑制需求”,而是应“增加供给”,特别要化解在房屋供给结构上出现的问题。  我国早就要求健全包括商品房、经济适用房和廉租房在内的住房供应体系。问题在于为中低收入家庭建的经济适用房和廉租房太少。住房不仅有商品性,而且有居住保障性,这两种品性的房屋都应有所供应。近几年来我们侧重于发展商品房,但是却忽视了“居住保障性”这个重要问题,忽略了为中低收入者提供价格低而品质高的房屋。这部分人所占比例在我国城市并不少,农民源源不断涌进城市又增加了对低价房屋的需求。所以提倡“小户型”虽然是必要的,但应避免绝对化,小户型并不能等同于低价房。只有保障性住房占有一定的比例,才能满足中低收入者的住房需求。

【愿景】我认为目前需要做的,第一是要增加房屋供应量,第二是要健全低价房屋的供应体系,要加快经济适用房和廉租房的建设,将其作为住房供应体系中的重要一环。我国经济适用房的投资量至少应先达到30%,这样供应结构的改变将会带来房价增幅的下降。同时要强化监管体系,确保这些低价房都能真正让中低收入家庭住上。

北京华远集团总裁

任志强

房价走势不是猜出来的

【猜想】房价的走势不是用猜的。经济学的最基本原理是在自由竞争的时常条件下决定着产品的价格(行业垄断除外)。稀缺性和不可替代性是在需求面前产生的。因此,除了成本因素外,供给与需求的缺口将平衡价格的跷跷板。

投资者是根据供求关系来决定投资的机会,并评估成本占价格的风险。消费者同样也是根据供求关系形成的稀缺性与不可替代性来判断价格的可承受力和选择性。

已知的供给条件是2004年比2003年土地供给量减少了23.3%,2005年比2004年减少了17.9%,2006年预计比2005年大大减少,明年从严控制的土地闸门中可流出的土地可能仍将减少。北京2005年未完成年初预计的土地供给计划,2006年也不可能完成年度供给计划的1600公顷。在今年住宅竣工面积下降20%以上,投资增幅连续下降的统计数字面前,不用猜也可以知道供给的趋势了。

已知的需求条件是北京11月份的销售面积比上年增长了近200万平方米,2005年比2004年增长了约200万平方米。如果每年比上年递增200万平方米以上的住宅销售量,但供给却不能同步上升时,供不应求的局面将进一步扩大。

全国每年城市新增约800万户家庭,结婚约830万对,离婚约310万对,都需要解决住房。不管这些房从哪里来,肯定要对商品房市场有所依赖。每年旧建筑拆除量约1.84亿平方米,至少需要2.6亿平方米的新房安置。而每年商品房的供给量仅为400万套,按城市现有家庭户数计算仅为不足3%。中国至少有10%的最高收入家庭和10%的高收入家庭,还有60%的中等收入家庭购房,但3%的供给量是无法满足改善住房质量的物质消费需求的。

政策的调控一要看全国固定资产投资的增量,二要看物价的波动,三要看总量供求之间的关系。只要不行政限制社会的消费需求这个大前提存在,除非增加供给,否则仍会供不应求。

【愿景】社会的主要矛盾集中在如何满足人民日益增长的物质需求,这一结论在住房问题上并未过时。至少应该让今天新建的住宅活满70年的寿命周期,不要继续重复边拆边建的错误。发展中国家的经济增长阶段,不可避免的要经历一个疯狂的建设周期,至少要让每一个城市家庭都能拥有一套舒适的成套住宅成为中国的一项长期发展政策。

北京师范大学房地产研究中心主任

董藩

存在上涨不意味调控失败

【猜想】房价上升多少才算合理?我说“稳定价格就是让房价处于稳定和可接受的上涨幅度内”,不能认为存在上涨就是调控的失败。我们应该理智、讲科学,现在GDP每年大约以10%左右的速度在增长,人均可支配收入增长也很快,例如,今年7月份国家统计局对全国5.6万户城镇居民家庭抽样调查资料显示,上半年城镇居民人均可支配收入为5997元,同比增长11.6%。而我们的住房供给相对不足,在这种情况下房价怎可能不上涨?另外关于当前的市场供求关系,我一直认为存在误判。如果不纠正一些重要看法,进而调整调控思路,今后的压力就更大。市场有自己的运行规律,如果房地产市场是一匹马,你总摁着它的头不让抬起来,马儿不干,会踢你的。

【愿景】我认为调控的思路应该是适当增加供给,同时适当压缩需求。一是应考虑出台调控持有成本的物业税,并采用累进税率抑制对高档住宅的需求;二是采用差别首付、差别贷款期限、差别利率方式鼓励购买中小户型住宅,抑制对高档住宅的需求;三是采用行政立法方式,规范市场开发和消费行为。

北京大学光华管理学院经济学博士

赵晓

调控根本是让穷人有房子住

【猜想】我认为从表面上看,老百姓对房价很有意见,而本质上是老百姓对他没有获得住房的可能性有意见。如果他有房子住,房价再高他也没有意见。而老百姓有没有房子住不完全取决于房价,而在很大程度上取决于整个国家的住房发展模式和住房保障体系。房价的上涨与下降是有一定规律的,房价不是调控的根本,调控的根本是怎么样通过一个保障体系让穷人有房子住。

【愿景】政府一定下决心建立起住房保障体系,把自己该承担的责任承担起来。其一要在住房保障上要下更大的力气;第二,在产权的清理、产权的明细上也应该下力气理顺;第三,要加强房地产市场的监管和秩序的完善;第四,推出物业税等重大房地产制度。通过建立完善的保障体系,保障中低收入者的公平。  

富力(北京)地产开发有限公司副董事长

谢强

明年将是政策落实年

【猜想】06新政更多地促使房地产业调整到一个兼顾整个社会公共利益基础并跟市场结合的产业,目前,多数政策已经取得了实际效果,由于房地产行业具有1年左右的时间周期,因此从政策层面看,2007年将是一个政策落实年,未来政策的执行力度必将持续加大。另外,由于北京商品房市场需求旺盛,而2006年土地供应量较年初土地供应计划相比有较大缺口,因此2007年的土地市场供应将继续上升。但由于规划调整带来的项目上市推延和一些紧缩性信贷政策影响,新增供应将有一个逐步释放的周期。

【愿景】2006年伴随着理性而又不断深入的宏观调控,我们可喜地看到我们的房地产市场日趋成熟,市场体系不断丰富,人们的消费行为更加理性,这些都是市场走向成熟的主要标志。2007年房价上涨势头将进一步放缓,楼市亦将更加趋于理性。任何一个楼盘的热销都是和产品分不开的,高性价比一直是房地产市场上的重量级砝码,开发商只有通过提升产品的附加值以寻求市场优势才能获得日趋理性的消费者的认可。

阳光100置业集团有限公司副总经理

范小冲

需求和成本是房价高挺因素

猜想】今年政府再次加大了调控力度,但百姓看到是房价依旧快速上涨,其实衡量一系列政策的效果尤其是宏观政策,是需要有一个过程的。2007年,政府宏观调控政策将陆续收效,比如关于70%和90平方米的规定,加大城市廉租房、限价房供应的规定等等。由于住房需求的旺盛,明年北京房地产市场供需仍将存在缺口,加上土地成本有一定幅度的提升,以及建筑节能、容积率等方面的提升造成的成本压力,明年房价仍将呈上涨趋势。

【愿景】我认为应当加大廉租房的比例,因为相比较一次性的经济适用房,廉租房才是真正能够周转起来,真正维持一个持续的社会保障体系的产品。近两年来,我们加大了在二、三线城市的发展,我认为,二线城市将成为推动中国地产新一轮繁荣的发动机。但是,为少数富人服务的高档楼盘在这里将不受欢迎。成熟的设计和标准化、大规模生产,提供普通消费者住得起的房子,是地产新时代的主题。  

中原地产华北区董事总经理

李文杰

住宅价格有很大上涨空间

【猜想】从供应和成交量能看出,今年的供应和需求均受到了一定抑制。可见,明年住宅市场价格仍存在相当大的上涨空间。明年住宅市场将呈现集中放量的趋势以及政策执行的延续性,预计价格将稳步上升。从销售方面看,由于供应结构调整,预计明年供应将以中小户型供应为主。相对户型总价低廉的项目,容易被更多的购房人接受,同时由于集中供应,预计销售速度还将进一步上升。另外,消费者对市场的观望气氛逐渐淡漠,会引发需求的增加,从而带动销售速度的回升。

【愿景】从近5年各月度新盘的供应趋势能看出,通常情况新增供应集中在6月份左右。但今年上半年,受“90平米,70%”政策的影响,虽然没有明确指出是针对单个项目还是整个区域,但是对北京市众多新增供应楼盘仍然影响巨大。今年6月1日以后审批的新住宅项目要进行不同程度的结构调整,预计在明年下半年集中入市,可以预见届时北京市住宅市场将出现中小户型集中供应。  

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