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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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住宅禁商:可能吗?  

2007-01-04 08:51:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住宅禁商:一个进退两难的问题

董藩

 

200612月份,一则新闻《北京部分“住宅禁商”项目悄然解冻》引起了许多人的关注,中央电视台经济频道也特意找到我,希望我对这一经济现象做些评论(2006年12月25日CCTV2“全球资讯榜”播出)。

“商住两用”国外或许也有,不一定是中国开发商的创新。在中国,从规划性质上看,现在出现的一些“商住两用”项目多为“住改非”,不是传统意义上的一幢楼底层是商用,上层为住宅的楼房。“商住两用”项目的陆续出现,引起了一些管理问题,例如电梯拥挤,噪音扰民,以及消防、治安、税收等方面的问题。为此,一些城市曾试图制止这种现象的蔓延。例如,2006年的6月19日,北京市工商局发布通知(第14号文件),要求自即日起对各类市场主体(含外国企业常驻代表机构)登记注册提交的住所使用证明文件从严审查。其中包括“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册”的条款,明文规定不允许住宅楼作为办公用途。此令一出,使以住宅立项的商务楼面临前所未有的压力。一些项目售价下调。还有不少业主要求退房,同时预售量也逐渐萎缩。有一些开发商在补交齐土地出让金的前提下,更改规划。当然也有一些开发商试图游说政府,寻求对项目的“特赦”。

   在北京,一些小企业选择住宅作为办公场所通常是因为其租金、管理费、停车费与写字楼相比明显节省。另外,住宅的立项及贷款都相对较易,银行一般认为住宅的还贷风险比较小,给予的贷款比例也比较高。立项一旦通过,银行限制较少。住宅商用也并非仅仅是开公司,外地政府、企事业单位驻北京的分支机构多数也是租用小区住宅,并且办公、居住合一。开发商愿意将住宅变为商用是因为住宅土地出让期长,出让金低,而且变为商用房后市场需求大,售价提高,当然有利可图。

出现住宅商用现象,说明政府的审批环节存在管理漏洞和执行乏力问题。如果在颁发建设工程规划许可证、进行工程建设规划验收和竣工验收环节认真把关,本不应该出问题。现在,不少以住宅立项的商用项目又悄然解禁,说明政府的监管工作缺乏力度和连续性。根据中国的城市管理经验,一件事情一旦开了口子,要彻底禁止确实是很难的。就像马克·吐温在《笔记》中所说的,“被禁的事物有一种魔力,它使这事物变得说不出地诱人”。

禁止的阻力首先源于管理的粗糙。最初住宅禁商政策将一些按照规定可以商用的综合项目也列入了禁商范围,这显然是有争议的,必然遭到开发商的反对;其次,在社区内,有一些由居民自行改造而成的社区商铺,虽然有近半数都没有到有关部门办理“住宅改变使用功能”手续,但许多商铺因为具有明显的便民性,也不太扰民,竟受到了普遍欢迎;再次,这些小企业涉及到中低端人群的就业问题,对已经商用的项目,处理不好容易引起纠纷,给社会安定带来影响;另外,对房地产管理问题,工商局独自出文件加以规范,未与建设管理部门合作,必然会使政策的落实效果大打折扣。

从城市管理角度看,建设项目的规划用途是站在宏观角度进行的科学安排,应严格执行。住宅禁商的争议提醒我们:城市管理工作是一项复杂的工作,如果目标明确,措施得当,但执行不够严格,政策同样会失去应有的意义。

法国的莫拉在《在法国的作用下》中说,“一项政策的好坏是由它的结果来评判的”,让我们拭目以待吧!

 

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