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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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谁愚弄了全国人民和宏观调控(下篇)  

2006-12-11 12:24:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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谁愚弄了全国人民和宏观调控(上篇)
谁愚弄了全国人民和宏观调控(中篇)

四、空置面积不足、空置率低的市场结果:需求积压并进一步集聚,房价上冲力强,开发投资高涨

2005年以来,中央政府及各部委出台了众多政策,数量之多、力度之大达到了举世瞩目的地步。这些政策的主要目标是控制房价上涨的速度,使其趋于稳定。但根据报道看,将近两年来的调控结果似乎并未令决策部门满意,民间意见也很大。在此先不讨论当前房价上涨的幅度多大才算合理,单说为什么这么多严厉政策仍不能摁下房价“高昂的头”——本来空置面积不足、空置率过低,如果政策对需求的影响不大,但压信贷、压投资、严控土地规模的思路明显影响了供给,市场供求关系就会更加紧张。若不是许多人处于观望状态,房价上涨的冲力会更大,开发投资热情会更加高涨。

西方经济学中有一个研究房地产投资的简单模型——由于房地产作为资产具有使用期长(一般建筑的寿命可达70年以上)的特点,任何一年内房地产投资的流量与全社会的既有房地产存量相比,所占份额都很小,因此,房地产投资理论一般从考察房地产的存量市场入手来分析房地产投资的决定。

先看房地产投资的决定。 我们用向下倾斜的DD 曲线表示市场上对房地产存量的需求,房地产的价格PH越高,意味着需求就越小。由于房地产的使用期很长,既定的房地产存量无法迅速改变,在任一时点上,都可以将房地产的供给存量看作固定的,因此用垂直的SS曲线来表示。需求曲线和供给曲线的交点决定了房地产的均衡价格P 0 H。在任一时点上,房地产存量市场的均衡决定着即时房地产的资产价格。

当前的房地产价格将决定下一步新增房地产的供给量。若 S曲线表示作为房地产价格函数的新增房地产供给曲线,与一般的供给曲线类似是向上倾斜的。开发商将购买土地、原材料等生产要素,雇佣建筑商、监理公司等开发新的商品房,并按市场价格来出售这些房地产,赚取利润。S曲线的位置受开发所使用生产要素成本以及影响建筑成本的技术性因素的影响。

在房地产存量市场所确定的房地产价格 P 0 H上,开发商将提供 I 0 H量的新增房地产投放到市场上。房地产价格越高,新增房地产的供给量就越大。新增房地产的供给量对应着房地产总投资,S曲线也就代表了某一给定时期内的房地产投资曲线,而存量供给曲线SS 则代表了某一时点市场上的全部房地产量。

由此不难看出:房地产的存量市场决定房地产的均衡价格,房地产的价格决定房地产投资量。

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图 1:房地产投资的决定

再看房地产需求和投资量的变动。如果房地产需求发生变化,房地产的均衡价格也会因此变化,进而对房地产投资量产生影响。决定需求曲线位置的经济变量包括很多,此不展开分析。房地产需求量的增加会使需求曲线由DD 移到 DD 1 ,房地产均衡价格则由P 0 H 上移到 P 1 H,而房价的上升必然会刺激投资需求,导致房地产投资由 I 0 H增加到 I 1 H

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图 2:房地产需求的增加

对房地产存量的需求还与拥有房地产的净收益有关。对所有者来说,由房地产带来的总收益包括两部分:其一是租金收入,即使房地产不用于出租,其拥有者通过居住或者使用可得到隐含报酬,这相当于租金收入;其二是因为房地产价格上升而产生的资本增值,因为房地产的重要特点之一是具有保值和增值的功能。当然拥有房地产也要付出一些代价:利息成本、折旧和不动产税。从总收益中扣除这些成本并经税收调整,剩下的为业主的净收益。如果房地产的净收益增加,拥有房地产就变成有利可图的投资,从而导致需求增加,房地产需求曲线由DD 移到 DD 1

所有对既有房地产存量需求有影响的因素,都会影响房地产价格,进而影响房地产投资量。当前特别值得关注的是,尽管利率也在上升,但与较快上涨的房价相比并不明显,所以业主的净收益明显增加,这进一步带来了需求的增加,不管是用于自住还是投资(含被国人视为“投机”的需求部分)。

同样,任何影响房地产供给曲线的因素也都会影响房地产的投资量,比如说劳动力成本的降低或者建筑技术水平的提高会促使开发商增加投资,扩大房地产的供给。

尽管新的房地产投资量相对于既有房地产存量来说比例很小,在短期内可忽略其对房地产价格的影响。但从长期来看,房地产存量将因房地产的新增供给和房地产的折旧而变动。房地产投资的增加将推动SS曲线向右移动。若增长率等于零,当资产存量不再发生变化时就达到了房地产市场的长期均衡。如果一段时期内供给增长速度不如需求增长速度快,房价就会明显上升,而明显上升的房价将在下一个生产周期中拉升投资规模。

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图3:1998~2005年房地产供给变化状况

但是,如果房价的上升对房地产投资和供给的引导并不顺畅,比如说国家采取了压缩投资、信贷,严控土地供给等抑止投资的措施,就可能导致房地产市场供求关系更加紧张,房价上涨的压力更大。从稳定价格角度来说,调控就会出现南辕北辙的结果。

图 3 为 REICO 工作室《中国房地产市场报告—— 2006 年 1 季度》第20 页 中给出的图标。 在该图中我们可以看到,无论空置面积 /施工面积的比值,还是空置面积 / 竣工面积的比值,抑或是空置面积 /新开工面积的比值,从 1998 年至今 2005年都在下降,这表明市场供求关系趋紧是不争的事实。在这种情况下,需求更容易膨胀,而供给跟不上需求的增长,要调控房价使其真正趋稳(不是观望状态下的趋稳)又谈何容易呢?近期广州、北京等地空置面积逐渐下降,市场供求关系进一步紧张,房价进一步上涨,这充分证明在空置面积与房价关系的判断上大多数人都是完全错误的!

五、结语:到了该反思调控思路的时刻了

空置面积与空置率不是两个可有可无的统计指标,事关对整个房地产市场形势、价格走势以及投资规模的判断,关系到共产党和中央政府的权威,也关系到政局稳定与和谐社会的构建。希望决策部门不要回避这个问题,重新评估当前的房地产形势,实事求是地评价已有政策的实施效果和可行性,进而重新审视现行调控思路的科学性。先秦的韩非子说过:“以肉去蚁,蚁愈多;以鱼驱蝇,蝇愈至”。如果思路和方法上有错误,何以能达到目的呢?种种推理和现实情况都表明:在严格控制耕地占用和保持国民经济稳定增长的前提下,寻求开发规模的适度扩大(加快低矮住宅改造、提高容积率等)和房地产需求的适度压缩相结合的方案,可能是走出调控泥潭的唯一路径。

参考文献:

[1]董藩.被公开张扬的空置率[N] .中国房地产报,2006-03-20.
[2] 王芳洁,林明 . 调控方向定调,建设部将对热点城市启动行政调节[N].第一财经日报,2006-04-10.
[3] 董藩. 对空置房不能一概而论[N].光明日报,2002-02-05.
[4] 董藩.地产舆论、地产学术与空置率问题——不得不再说的话[N].中国房地产报, 2006-04-03.

 

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