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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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谁愚弄了全国人民和宏观调控(中篇)  

2006-12-11 12:19:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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谁愚弄了全国人民和宏观调控(上篇)
谁愚弄了全国人民和宏观调控(下篇)

三、可笑的空置率公式进一步引致了对供求形势的灾难性误判

源于对“空置面积”字面直观理解而不是统计规定的错误认识严重干扰了社会各界特别是决策部门对房地产投资形势的把握,而严重失当的、可笑的空置率公式则进一步引致了对供求形势的灾难性误判。

目前国内对空置率的计算一般采用两种算法:其一,空置商品房面积除以当年竣工面积;其二,空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。在第一个公式中,分子为以往历年竣工的现在在开发商手中仍然没有卖出或者租出(指首次出租)的面积,可能包括前三年、前五年、上个世纪90年代初海南房地产动荡时期甚至更久远的商品房面积,分子、分母的涉及的理论时段是不统一的,因此其公式的含义是含混不清的。在第二个公式中,分母虽然扩展为最近三年内竣工的面积(可能是考虑到有些楼盘卖的时间比较长,常达两、三年的原因),分子与分母指标对应的时间跨度仍不同。显然,这两个公式都是“驴唇不对马嘴”的。

可以举一个简单的例子帮大家从逻辑上理解这个问题。如果一个人工作了10 年,攒了 8万元钱。想考察他这种储蓄行为处在什么水平上,储蓄率是高还是低,可以用8 万元钱除以 10年的总收入,得出一个百分比率,再去与一个平均水平进行比较。如果用 8万元钱除以上一年度的总收入,或者用 8万元钱除以前三年的总收入,得出的百分比是什么含义呢?这两个没有科学的逻辑含义的比率能说明什么问题,又去与哪个标准数值比较呢?

而现实情况恰恰是这样可笑:有些人用空置商品房面积除以最近三年内竣工面积,不断进行计算,总是得出10 %左右的数值,于是不断惊呼:中国房地产空置率接近或者超过 10%的国际警戒线;另一些人则用空置商品房面积除以当年竣工面积,不断根据公布的数据进行计算,总是得出26 %、 30%甚至更高的数值,每一次计算完毕媒体都要热闹很长一段时间:中国的空置率远超过国际警戒线,是发达国家的几倍!

这里先特别谈一谈国际空置率标准及警戒线问题——有人说,按照国际通行惯例,空置率在5% ~ 10% 为合理区;在 10% ~ 20% 之间属危险区;在 20%以上为严重积压区,极度危险;有人说,国际空置率警戒线为 10%;也有人说国际警戒线为 10% ~ 15%之间;在另一些人笔下,这个数值又变成了 5% ~ 10%。谁先引进的“空置率”这个指标已经无从查清,但现在已经可以说,这是一个学术骗局,也是一场危害深重的闹剧——首先,各国城市化进程、房地产业发展阶段、房屋供给模式、人地关系、城市人口密度等等均不同,怎么可能会有一个国际公认的空置率标准和国际警戒线呢?其次,大量的检索表明,尚不存在由国际权威机构发布或者学术界公认对各国均具有指导意义的、统一的“商品房空置率国际警戒线”。 最后,国外的确也有“空置房( VacantHousing Unit )”和“空置率( Vacancy Rate)”两个词,但与中国大陆的含义一般不同。例如,在美国,“空置房”和“空置率”两个概念主要在两个领域使用:一是中介业务,空置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋;空置率是空置房面积除以全社会房屋面积的比率;二是街区管理,笔者在过去的文章中也曾介绍过[4] 。美国人口统计局( U.S. Census Bureau)存在三种住房调查:美国社会调查( ACS )、当前人口调查 /住房空置调查( CPS/HVS )和美国住房调查( AHS),它们在统计目的、地域、样本大小、数据取样方法、居住状况、人口范围、调查覆盖时间和调查问题深度上有所不同,所以在对“空置房”含义的规定上就有所差异,但计算原理是一样的。覆盖面最大的美国社会调查关于空置率的计算方法如下:(待售房)空置率=年空置售房/( 已入住住房+年已售但还未入住的住房+年空置售房 ),即年空置售房总数除以现有全部住房总数 。显然,国外“空置房”的含义与中国大陆统计上规定的不同,“空置率”的计算公式也与上面提到的中国大陆两个现行公式完全不同,怎么能用人家的数据作为标准来评价中国大陆的情况呢?!与国外机构使用的公式相比,即使忽略分子含义的差别,中国大陆现行两个公式的分母实际缩小了几十倍,得出耸人听闻的结论也就不足为奇了。某些学者和国家权威机构用这两个不够科学的公式计算出空置率数据,再借用所谓的 商品房国际警戒线 发预警信号,甚至发布报告,指出“中国房屋已出现潜在过剩风险”,以至于主要部委官方网站出现了“已将房地产列入了产能过剩行业名单”这样的新闻。这表明这个错误认识不仅严重误导了舆论,而且明显干扰了宏观调控政策的制定。

既然设置“空置面积”指标的目的是为了考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况,笔者认为,将国外在二级市场上的这种调查和计算方式借鉴到中国大陆的房地产开发领域,把一级市场上待售、待租的商品房面积作为分子,把城镇全部存量房产面积作为分母,计算出一个用百分比表示的空置率,不仅与国外的计算思路吻合,也符合统计思维的基本要求。这个公式的含义简单而明确:在已经建成的每百平方米房地产中,有多少面积即将进入(已竣工验收但尚未开盘)或正处于流通过程中。如果能够根据多年观察,特别是对正常年份的观察,得出一个可以作为市场健康运行下判断标准的数据,就可以将不同时点的空置率与其进行比较,判断投资规模是过大还是不足,然后根据判断结论并结合其他调控目标,进行投资规模调控。有人可能置疑笔者算的是“ 房屋空置率 ” 而不是 “ 商品房空置率 ”,说不能拿市场全部存量房作为分母来计算,这个问题笔者以往的文章已经给出了解释[4] 。

2004 年 12 月末,全国城镇房屋建筑面积为 149.06亿平方米,其中住宅为 96.16 亿平方米;全国商品房空置面积为 1.23亿平方米,其中,商品住宅为 0.74亿平方米。按照笔者给出的这个新公式,商品房的空置率只有0.827%,商品住宅空置率则只有0.77%;2005 年12月末,全国城镇房屋建筑面积为164.51亿平方米,其中住宅建筑面积为107.69亿平方米,而全国商品房空置面积为1.12 亿平方米,其中商品住宅空置面积为 0.62亿平方米(央行 发布的《2005年第四季度货币政策执行报告》称2005年12月末,全国商品房空置面积为1.43亿平方米,其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米),商品房的空置率只有0.68%,商品住宅则只有0.58%—— 它们各自的空置率仍然不足1%,更不是吓人的26%甚至30%。

如果大家仍对笔者给出的这个计算结果抱有怀疑态度,就看看曾经为大陆房地产业发展提供了直接参照样板的香港市场的情况吧!香港特区政府差饷物业估价署每年都会公开向社会公布上一年的香港物业报告 ,表4是2000~2005年香港私人住宅的空置情况。

表4:香港私人住宅空置面积与空置率

年内落成楼宇

其余所有楼宇

整体空置情况

一级市场空

置情况 ( 估算 )

单位总数 ( 套 )

空置数目 ( 套 )

空置比率 (%)

单位总数 ( 套 )

空置数目 ( 套 )

空置比率 (%)

空置数目 ( 套 )

占总存量

的百分比

空置数目 ( )

占总存量

的百分比

2000

25790

16460

63.8

1000315

38490

3.8

54950

5.4

35616

3.5

2001

26262

17965

68.4

1024500

42442

4.1

60407

5.7

40271

3.8

2002

31052

26592

85.6

950924

38675

4.1

65267

6.6

46478

4.7

2003

26397

22885

86.7

971578

45898

4.7

68781

6.8

49563

4.9

2004

26036

21871

84.0

1008935

42377

4.2

64248

6.2

44559

4.3

2005

17321

16646

96.1

1035925

46893

4.5

63539

6.0

43418

4.1

注:( 1)此表数据参见香港特别行政区政府差饷物业估价署编写的《香港物业报告2005 》 、《香港物业报告 2006 》 中附录图表部分的表 10《私人住宅——整体空置趋势》;( 2 ) 2000 年及 2001年的数字是包括村屋在内,而 2002 至 2004 年的数字则不包括村屋;( 3)香港物业统计中有些语言表述与大陆不同,换算成大陆现行统计语言,则:年内落成楼宇的单位总数=当年竣工面积,空置数目=竣工而未销售的套数+售出后业主或租户尚未入住的套数(正在装修或尚未获发满意纸、转让同意书导致的情况也算在其中)。

在香港,差饷物业估价署规定:空置量是指在年底进行普查时,实际上未被占用的物业(即房地产)面积或者套数。正在装修的物业一般都界定为空置。有些物业单元因未获发满意纸或转让同意书而未能入住,也算空置。空置量数字与所有总存量有关,并非只涉及新开发项目。这实际上是将一级市场中的空置和二级市场中的空置(未充分利用)合在一起了。虽然与大陆的统计口径不一致,其实还是可以大致估算出香港一级市场上的空置情况,然后再修正一下大陆的计算口径,作以比较。笔者以香港2004年的情况进行一下推导——

首先,根据 《香港物业报告 2005 》 中的数据, 2004 年香港共有1034971 套私人住宅,其中空置 64248 套,在空置套数中约有 7500套因尚未获发满意纸、转让同意书而未能入住。这些是明确的。现在假定香港私人住宅平均寿命60 年,在 60 年 (720 个月 ) 中平均会装修 3 次,每次影响入住时间为 2个月(共计 6 个月),则相当于每年有 8625 套住宅始终处于空置状态[1034971 × (6 ÷ 720)] 。 2004 年香港私人住宅用于出租的占 6.2%,即共有 64168 ( 1034971 × 6.2%)出租住宅,假定每套住宅招租空置时间为 20天(香港房源紧张,较容易找到租户),则相当于全年共有 3516套住宅空置 [64168 × (20 ÷ 365)]。在总空置套数中扣除装修造成的空置套数、因尚未获发满意纸、转让同意书造成的空置套数以及因出租造成的空置套数,还有44607 套空置( 64248 - 8625 - 7500 - 3516),这些是在开发商手中竣工后因尚未卖出、租出造成的一级市场空置量,这部分空置量占全部住宅的4.3% 。二级市场中的私人住宅空置量占全部私人住宅的 1.9% 。

假定 1.9%是常规年份二级市场的平均空置率(据了解这个数据与实际情况比较相符),则2000 ~ 2005年香港特区一级市场上的私人住宅空置情况也可以推算出来,按照笔者修正的公式计算的空置率在3.5%~4.9%之间。由于笔者给出的大陆空置率计算公式的分母包含了少量公房,如果2004年和2005年的住房私有化率都按照82%进行一下修正,则与香港含义完全相同的一级市场空置率2004年末为0.94%,2005年末为0.70%,远低于香港。有人可能提出疑义 1998 年后香港房价开始明显下跌, 2000 ~ 2005年这段时间有些特殊。那好,笔者用修正的公式推算了 香港1979~1998年一级市场的历年空置率,平均数值为2.04%,大约仍是大陆的二、三倍,具体各年度数据参见表5。

我们也可以根据其他数据来推算最近香港私人住宅一级市场的空置率。根据香港房屋委员会网站公布的数据,香港私人住宅竣工量从1999 年到 2004 年处于高峰期,共完成 161300 套,年均竣工 26883套。从 2005 年开始该指标急剧下滑,当年竣工 17300 套, 2006 年前 9个月只竣工 12100 套,所以空置面积和空置率都明显下降。由于无法查到2006 年前 9 个月拆除的私人住宅总量,我们根据 1990/91~2004/05 的 15个年度中私人住宅年平均拆除总量( 1607 套)推算,现假定共拆除 1205套,则到 2006 年 9 月共有私人住宅 1064141 套。而从 1999 年 1 月到2006 年 9 月期间已经竣工但未销售出去的私人住宅有 19000 套( 1999年以前一级市场未售出的私人住宅数量无法查到),现假定只有这 19000套( 1999 年以前未售出的肯定还有一些),则香港一级市场空置率为1.8%,是大陆2004年同一口径空置率的1.9倍,是2005年的2.5倍

由于多种原因,以上的推算虽然不够精确,但已经充分表明,与香港相比,至少大陆一级市场上可用于出售的住宅面积是严重不足的,当前(2006年10月份)6680万平方米空置商品住宅如果平均放到全国661个城市市区,每个城市只有879套已经竣工验收,即将投放市场或者正在销售;如果平均放到全国38412个镇上(建制镇17726个,集镇20686个 ),每个镇只有15套已经竣工验收,即将投放市场或者正在销售。而这些商品住宅事实上是同时处于661个城市和38412个镇中的大部分市场上的,其供给紧张状况由此不难看出。所以,认为商品房面积特别是商品住宅面积过剩的判断是大错特错的。

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