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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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谁愚弄了全国人民和宏观调控(上篇)  

2006-12-11 12:17:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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两个“罪恶”的概念愚弄了全国人民

——空置面积过大、空置率过高都是天大的谬误

   反思是一面镜子,它能将我们的错误清清楚楚地照出来,使我们有改正的机会——【德】海涅

   前些时间笔者对“ 26 %的商品房空置率”提出质疑,认为按照 中 国“房地产开发统计报表制度”对空置面积含义的规定,现行商品房空置率的计算方法存在严重错误,所以得出了耸人听闻的结论。按照“空置面积”和“空置率”指标设立的初衷,根据修改后公式计算出来的空置率不到1%[1]。笔者的观点公布后,业内哗然,争论激烈,而且在宏观经济领域震动也很大。尽管笔者挨了很多“板砖”,甚至被骂作“人民公敌”,但值得欣慰的是,这次质疑引起了高层领导的重视,建设部也紧急下发通知,要求北京、上海、天津等40个城市提供商品房供应和空置情况的有关数据,回应这场争论,并试图在调研、分析和评估基础上,“准确判断当前房地产市场形势,为中央决策提供依据”[2]。现在,业内人士谈到空置率时,已经非常警觉,不轻易言数据的高低。曾有人对笔者说:你的打假纠偏工作取得胜利,静等结论好了。但是,半年多来笔者发现,大家仍异口同声地说:空置面积过大,十分危险!其实,“空置面积过大”和“空置率过高”两个错误判断是一脉相承的。既然大家仍然没有认识到“空置面积过大”是错误认识,则说明“纠错尚未成功,本人仍需努力“。而且对空置面积和空置率的认识,事关宏观调控的方向。可以毫不夸张地说,对此再稀里糊涂下去,将给国民经济发展和社会稳定带来灾难!

一、结构失衡说——对“空置面积大、房价高”悖论现象的错误解释

早在 1993 年,中国的商品房空置就达到 5000多万平方米,媒体披露后引起一片惊恐; 1997 年这一指标上升为 7038万平方米, 1998 年底达到 8783 多万平方米, 1999 年为 9124万平方米, 2000 年进一步为 9735 万平方米, 2001 年达到了 1.08亿平方米, 2002 年 7 月攀升到 1.2 亿平方米,而 2003年建设部公布的这一指标则为 1.28亿平方米。在这个过程中,舆论界、学术界一直认为空置面积过大、空置率过高,每一次数据的披露都引起了不小的震动和担心,甚至成为全球财经界的焦点新闻。例如,当根据国家统计局再次披露截至2006 年 3 月底,全国商品房空置面积为 1.23 亿平方米,同比增长 23.8%,其中商品住宅空置为 6983 万平方米,增长 19.7%时,连远隔千山万水的美国《华尔街日报》也在 4 月 26日就此发表长篇评论,指出空置面积过大意味着中国房地产市场蕴含着巨大风险。一个我们解读错了的数据,被外国强势媒体披露后,再次引得全球财经界瞩目。

那些认为空置面积过大的人,是将这些空置面积与现行价格水平下房地产供给的过剩面积划了等号的——他们认为这些空置面积就是“市场消化不了的”、“浪费的面积”。绝大多数学者和政府官员都持有这种观点,所以10多年来,大家一直在呼吁重视空置面积过大问题 。 当 2006 年8 月末,媒体披露全国商品房空置面积达 1.08 亿平方米时,当 10月底,媒体再次披露该指标进一步上升为 1.22亿平方米(其中空置商品住宅 6680万平方米)时,担心已经不再仅限于政府和经济学界,许多平民百姓都认为商品房开发面积大大过剩了。

既然是空置面积过大、供给过剩,房地产价格应该下跌才对,但它为什么不但不跌反而节节攀升呢?这样一个天大的悖论为什么这么多年竟然无人质疑呢?只要还承认供求规律起作用,我们就只能承认空置面积过大与房价上升这二者之间只有一方是对的,另一方是错误判断或者说是不符合客观事实的幻觉。没有人能够否定房价不断上升这一客观事实,那么剩下的结论必然就是:空置面积过大是一个完全错误的判断!相对于目前的市场需求,空置面积不但不大,反而太小!

也许有人会站出来反对笔者:房价上升绝对不是空置面积过小造成的,而是由于房地产供给结构不合理、高档住宅(特别是大户型)比例过大导致的——笔者早就注意到这种解释了,而且这几乎可以说是官方、学术界甚至整个舆论界的共识。但很遗憾,笔者认为这是一种缺乏充分依据的主观臆想——虽然笔者一直主张要严格控制户型设计不断增大的发展趋势。从理论上看,目前商品住宅消费的主体力量是改善型消费者, 80 ~ 150平方米的户型必然是畅销的;从客观现实来看,除北京、上海等外来人口多、大学毕业生云集的城市外,对小户型的需求并不是特别旺。在“国六条”颁布后建设部召开的一个重要座谈会上,特大型城市重庆的代表曾发言并通过书面材料反映小户型并不好卖这种情况;而下面表1 则反映出二线城市中比较有代表性的长沙市 2006 年 9月的商品住宅市场情况,从已租售和空置的情况看,不能说小户型就特别好卖,也不能说大户型多么难卖。

表1:长沙市2006年9月商品住宅市场详情单位: m 2 ;%

户型标准

竣工

已租售(含预售)

空置

套数

面积

套数

面积

套数

面积

数量

数量

数量

数量

数量

数量

60m 2 以下

8132

100

391359

100

6299

77.5

309473

79.1

654

8.0

29221

7.5

60 ~ 80 m 2

5273

100

385630

100

4483

85.0

327856

85.0

280

5.3

18787

4.9

80 ~ 100 m 2

13267

100

1198859

100

12092

91.1

1091245

91.0

404

3.0

37334

3.1

100 ~ 120 m 2

12560

100

1407375

100

11631

92.6

1300939

92.4

393

3.1

43468

3.1

120 ~ 150 m 2

18828

100

2526083

100

16669

88.5

2242992

88.8

1008

5.4

135549

5.4

150 m 2 以上

14673

100

2854181

100

12588

85.8

2421049

84.8

1172

8.0

256328

9.0

合计

72733

100

8763487

100

63762

87.7

7693554

87.8

3911

5.4

520687

5.9

注:( 1 )本表系根据 长沙房产网公布的《 长沙 2006 年 9月底各类型房屋空置情况 》计算整理;( 2 )表中“已租售”以及“空置”所占比率,是用已租售套数、面积和空置套数、面积分别与竣工情况进行比较求出的,而事实上“已租售”与“空置”两项之和并不等于竣工情况,因为“已租售”可能含有未竣工或者以往年度竣工项目的情况,“空置”也涉及以往年度竣工的项目,本表只是借此给出一个比较参照;(3 )本表中涉及的空置比率与后面所要讨论并认可的“空置率”在含义上并不相同。

从理论上说,在一、两年的短期内,市场供给结构不合理是完全可能的,但如果说它在十多年时间里都是不合理的,实在很荒谬——其一,市场没有失灵,价格杠杆会随时引导市场主体调整供给结构,满足消费者的需求;其二,开发商是经济人,是理性的,知道投资决策失误对他们意味着什么;其三,开发商大多都有专门的市场调研部门或者人员,而且还有专业的咨询机构提供帮助,这些开发商和中介组织都不是吃白饭的。毫无疑问,如果商品房的供给结构与需求结构之间长期严重错位,许多开发商会因此元气大伤甚至“死掉”,后来进入这个领域的投资者会很谨慎。但事实并非如此——房地产业的收益水平不但相对较高(处于中等偏上状态),而且开发公司也由入世前的3 万家增加到了目前的 6万家。如果“气不顺”,会有这样的繁荣局面吗?

二、被严重误解的“空置面积”含义——有一定的空置是正常的、合理的

那些将空置面积理解为“卖不掉的面积”、“市场消化不了的面积”的人,自然认为“空置面积越小越好,理想状态为零”。在笔者过去两篇谈空置率问题的文章中,都隐含着这样的结论:如果认可了现行空置率计算公式存在问题,并同意笔者给出的计算方法,那就意味着空置面积过大同样是天大的谬误,也是“误国误民误党”的错误结论,必须尽快纠正!

按照现行国家统计报表制度,空置面积是 “指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建,统建代建,公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”

这个概念清楚地表明:只要是在开发商手中已竣工但还没有卖出或者租出(应指首次租赁关系)的面积,不管它们以后能不能卖出去或者租出去,只要到报告期末(统计时点),尚未卖出去或者租出去,就被统计为空置面积。而中国《民用建筑设计通则》规定,重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100 年,一般性建筑为 50 ~ 100年。对一个法定寿命如此长、建设周期一般也要 1 ~ 3年的开发项目来说,销售一、两年十分正常。如果“ 空置时间在 1年以内的为待销商品房,空置时间在 1 年以上 3年以内的为滞销商品房,空置时间在 3年以上的为积压商品房”这样的说法能够被各界广泛接受,而且据此修改国家统计报表制度,则3 年以上时间仍未卖出或者租出的商品房,才可以被视为“卖不掉的面积”、“市场消化不了的面积”。比照工业产品而言,商品房从竣工验收到开始出售,这段时间相当于“成品库存期 ”,开始销售的 3 年时间相当于“ 销售期”,把处于 “成品库存期 ”和“销售期”的产品当作市场过剩产品,显然是可笑的!

现在假定某开发项目 2006 年 11 月 20 日竣工验收,统计局要求按照2006 年 11 月 21日为报告期上报空置面积情况,结果这个项目可能还未开盘销售就全部作为空置面积上报上去了。事实上,一年以后,这个项目三分之二左右的面积可能被卖掉;三年以后,五分之四甚至更高比例的面积可能被卖掉。

例如,在 2006 年以前的 9年,一线城市广州商品房供给充足,市场稳定,到 2005年末真正处于积压状态的面积也只有 105.65 万平方米,占空置总量的 18.8%(参见表 2 )。其中的住宅空置面积为 254万平方米,占全市商品房空置总量的 45.1%。广州住宅的套均建筑面积较大,如果按 125平方米计算,空置数量只有约 2万套,而且绝大部分处于待销和滞销阶段,估计处于积压状态的只有 1 ~ 3千套。 而二线代表城市长沙 2006 年 9 月末处于积压状态的商品房只有10.1 万平方米,占空置量的 6.71 %(参见表 2)。其中积压商品住宅只有 3.26 万平方米,如果按照建设部公布的 40个重点城市 商品住宅套均建筑面积 115 平方米计算, 估计不到 300套。

表2:一线代表城市广州2005年末商品房空置状况

类型

指标

空置

待销

滞销

积压

总量(万 m 2 )

563.23

312.61

144.97

105.65

比率(%)

100

55.5

25.7

18.8

注:本表系根据 2006 年 4月由广州市房地产业协会、广州市房地产学会发布的《广州市空置商品房研究报告》计算整理。

表3:二线代表城市长沙2006年9月商品房空置状况

类型

指标

空置

待销

滞销

积压

总量(万 m 2 )

150.44

110.74

29.60

10.1

比率(%)

100

73.61

19.68

6.71

注:本表系根据 长沙房产网公布的《 长沙 2006 年 9月底各类型房屋空置情况 》计算整理。

可能有人仍不理解空置面积存在的必要性,笔者在此从理论上给出解释

其一,商品房竣工验收后不会即刻转移到消费者手中,它们要销售出去或出租出去,需要一个合理的时间段,这就表现为空置状态—— 造成这种状况的原因至少有四个方面:( 1)如果是现房销售,竣工验收的日期与开盘销售的日期肯定不一致,中间会有一个间隔期,但统计空置面积时却是从竣工验收日算起,所以这个间隔期的存在就使得许多商品房表现为空置状态;(2)商品房价格昂贵,正常情况下需要花费购买者多年的积累,因此购买者非常谨慎,一般都需要几个月、一年甚至更长时间进行决策;(3)商品房是存在较大差异的商品,购买者总是努力寻找自己更喜欢的,购买者偏好的存在使得搜寻工作一般要经历相当长的一段时间;(4)商品房是一种较复杂的商品,隐含的信息多。为了达成交易,开发商需要时间开展营销活动,向外界传递信息(当然这些信息未必完全真实,有时会出现虚假信息),购买者也要努力搜集、掌握这些信息,避免上当受骗。基于这些考虑,笔者在前些年就曾建议将商品房空置按照时间长短划分为摩擦空置(正常空置)和市场空置(因销售困难而形成的空置)两类[3] 。

其二,商品房市场上总是存在一定量的 “ 有瑕疵 ”供给或者无效供给。这里的 “ 有瑕疵 ”供给是指品质上不太适应市场需求,在价格上与购买者的购买力和现实购买欲望不很适应的商品;无效供给是指因品质存在严重缺陷而无人要的产品,或者在价格上消费者根本不接受的产品。由于市场定位失误、交通不便、施工质量缺陷以及楼层、朝向、设计、周边环境等方面的原因,总会有一些商品房要很费劲并延后很长时间才能卖出去,甚至根本卖不出去。这些就是“ 有瑕疵 ” 供给或者无效供给,它们也表现为空置状态。

谈到这里,还需要指出对空置面积的另一种严重错误认识:很多人认为买了不住就是空置,或者认为买了不住和卖不出去都是空置。站到一个普通市民的角度,不能说这种理解没有道理。但在国家统计规定上,“空置面积”作为一个专业术语,是有特定含义的,与大家的直观理解有区别。如果大家对前面的讲述仍有疑惑,笔者再解释一下设立这个统计指标的初衷:国家统计局和建设行政主管部门试图利用“ 空置面积 ”这一指标,考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况,从开发商角度观察是否出现了投资过剩,并非用于考察城市居民(包括一些网友所说的投机者)的居住水平和房屋利用状况。

这样看来, 居民手中未居住的 “ 空置房 ”就绝对不能算作空置房了,因为它们已经不属于开发投资领域,而是进入了通常所说的“消费环节”(正规的说法是进入了“私人投资环节”,因为在计算GDP时个人买房被计入私人国内总投资)。如同一个人买了很多衣服但大多不穿,这是不能再视为服装厂的“库存” 了的。“空置面积”完全是对开发商而言的,概念中所说的“出租”也是指开发商的初始交易行为,并非指居民的出租行为。一些人买了房不住,一些小区出现较多的黑灯现象,这说明住房消费政策出了问题(必须采取措施遏制这种局面的恶化,防止住房浪费现象的蔓延),如果用“利用率”说明这种状况更合适,不应使用“ 空置 ” 概念 。

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