注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

网易考拉推荐

强制公布商品房成本是在制造国耻  

2006-10-23 01:00:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

本文原载于20061023日《中国房地产报》,是在过去一篇内部评论基础上结合新形势修改补充而成。希望大家基于法律规定和经济规律要求而不是个人情绪讨论这个重要问题,以促进房地产业健康发展,而不是去搞乱这个市场。

          

           强行公布商品房成本不可取  

  董藩

 

一边是广东省建设厅否决了该省人大代表提出的公布商品房成本的要求,一边是江苏省盐城市悄然出台了首个“官方版”房价构成清单——关于强公布商品房成本的问题,一南一北唱出了完全不同的曲调,是否应该强公布商品房成本又一次成为舆论的焦点。

其实早在福州市政府率先公布商品房成本之后,笔者就表达过了对强行公布商品房成本的担忧和反对意见。毕竟希望通过强行公布商品房成本,降低当前过高的房价水平只是部分消费者和研究者的美好愿望而已,通过理性分析就会发现,这不仅不能缓解当前房价过快上涨的问题,而且还会干涉企业自主经营,导致市场混乱,不利于房地产业健康、持续、稳定的发展。

首先,强制公布单个商品房项目成本侵犯了企业的自主定价权。《中华人民共和国公司法》第五条明确规定,“公司的合法权益受法律保护,不受侵犯”。这里的合法权益当然包括开发商对经济适用房以外的商品房的自主定价权。根据《中华人民共和国价格法》第十一条明确规定,经营者享有自主制定属于市场调节的价格的权利,享有检举、控告侵犯其依法自主定价权利的行为的权利。虽然我们认为整个住房这一类产品具有三分公共产品色彩,但商品房基本上可以看作是完全意义上的商品(经济适用房除外),其价格需要接受市场调节。虽也有“在政府指导价规定的幅度内制定价格;制定属于政府指导价、政府定价产品范围内的新产品的试销价格”的相关规定,这些规定基本是对电力、电信等垄断企业提供的商品和公用事业(企业)提供的某些商品而言的,这在《价格法》第十八条中体现出来。虽然这一条中有对“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”和“资源稀缺的少数商品价格”“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的规定,但一般理解不包括商品房,否则《商品房销售管理办法》【建设部(200188号令】也不会有“商品房销售价格由当事人协商议定”这样的规定。主要资本主义国家对商品房的价格也都不加限制,同样未见到政府公布企业商品成本的报道。如果我们将商品房理解为“必须接受政府定价指导或者管理的商品”,这将是世界级的笑话。其他法规中也有维护企业商品自主定价权的规定,例如《中华人民共和国私营企业暂行条例》第二十一条明确规定私营企业在生产经营活动中享有“按照国家价格管理规定,制定企业的商品价格和收费标准”的权利。

其次,单个项目商品房成本也不属于消费者知情权范围。不少消费者甚至包括一些学者认为,公布商品房成本属于消费者享有知情权的体现,其实这是对消费者知情权的严重误解。《中华人民共和国消费者权益保护法》对知情权是这样规定的:“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务,或者服务的内容、规格、费用等有关情况。”从法规明确列支的项目来看,商品的成本并没有作为必须告示的项目。中国虽然讨论了10多年也未制定出《商业秘密法》,我们现在关于商业秘密的法律规定只在《刑法》和《反不正当竞争法》中略有涉及,而且规定笼统、模糊,但不将成本视为商业秘密的认识是站不住脚的,因为一个优秀的企业一定会涉及到或多或少需要采取保密措施的技术信息和经营信息。在市场竞争比较激烈的情况下,如果一个企业知道对手的同类商品成本是多少,有时可以轻松地采用降价倾销方式挤垮对手。显然,尽管中国的法律规定模糊,但不将成本视为商业秘密是不符合学理的,否则一些招投标活动也没有必要对以报价为主的标底进行严格保密。

再次,不管是公布单个项目的商品房成本还是公布房地产行业的成本都不能降低房价。在非垄断的市场上,市场供求决定商品成交的最后价格,价格是由买卖双方通过博弈后所得到的一个合意价格,与卖家的成本无关。从总体上来说,房地产市场基本上属于垄断竞争市场,不是垄断市场。例如,北京市场上有3000多家开发商,烟台市有300多家开发商,虽然不是所有的企业同时有开发项目,但其竞争程度明显也是比较高的。在小的城镇上,或许只有几家开发商,但它们的开发活动受到单位集资建房和居民家庭建房的竞争,实际上供给者之间的竞争也是明显存在的。所以,尽管开发商在供给商品房时可能由于位置的固定性而存在垄断色彩,但由于各个区位之间存在着不同程度的替代,某个具体开发商的垄断程度是很低的。在供求基本平衡的状态下,没有哪个开发商敢于率先明显提价,否则市场就可能被其他供给者抢去。在供给者比较多的情况下,价格联盟也根本无法达成,因为每个供给者都存在抢占市场的强烈冲动。房价增长主要是由需求而不是成本上升拉动的,当前房价高与需求高有关,而与成本高低无关,消费者即使知道成本也无益于价格的降低。

第四,强行公布的商品房成本对消费者也没有明显的参考价值。有些学者认为,虽然不能公布单个商品房的成本,但政府还可以公布房地产行业的平均成本,这样就可以绕过开发企业商业秘密保护的权利,避免政府违法问题,同时给了消费者一个决策参考指标。这个想法也是行不通的。众所周知,商品房不同于其他可以标准化生产的商品,它是差异性极强的商品,在房地产经济学和建筑学上,都会讲到它的这一基本特点——单件性。由于地段、开发用地获取方式、开发用地获取时间、设计者、建筑材料、结构、施工力量、施工方式和过程以及房屋类型(公寓、别墅还是普通住宅)等等的不同(特别是前三点),其成本会相去甚远,表现出极大的离散性。如果简单地将整个城市所有商品房的成本不加区分地进行平均,得出一个平均成本,我们会发现由于数据本身的离散性过大,平均成本只存在数值上的含义,并不能很好地反映当前各个项目的实际成本状况,这对于单纯想先了解商品房成本再进行购买决策的消费者来说没有太大的参考价值。而如果严格根据商品房的地点、结构、建筑材料等特性,分类计算不同商品房的平均成本,不仅工作量巨大,不易操作,而且由于某个特定地点、特定时期开盘销售的商品房项目数量有限,往往只能用个别项目成本代表分类计算后的平均成本,这就回到了第一点讨论的问题上,涉嫌违法。

最后,公布商品房成本不是政务公开的必要内容。一些人说公布商品房成本是政务公开的要求,这是对政务信息公开制度(以下简称政务公开)的严重误解。政务公开是指国家行政机关及依法行使行政职权的组织主动或者依申请对有关事项予以公开的制度。政务公开是实行民主与法制的前提和基础,也是现代民主社会对政府机关的基本要求,它对于实现对民众的政治动员,扩大政治参与的范围,促进经济发展及廉政建设,有着积极意义。中国的政务公开是从西方学来的,西方国家政务公开的内容包括:(1)行政法规、规章等规范性文件;(2)行政主体的机构设置、人员编制、职责权限以及办事规则;(3)行政主体的相关工作人员的录用、考核、奖惩、任免以及相当级别公务员的收入;(4)行政主体的财产收支情况;(5)行政执法依据、程序、时限、认定事实、救济途径等;(6)其他重大行政事项以及决策过程。西方国家一般规定国家秘密、商业秘密、个人隐私不属于政务公开的内容。既然商品房成本属于商业秘密,当然不宜公开。当然,政府为了促进房地产市场的正常发展,可以公布与自己有关的经济数据,如土地出让收入、房地产财税收入等,消费者也可以根据市场当期的建材与设备价格、施工机械使用费、劳动力成本等大致估计出商品房的建安成本,但如果政府试图将这些估算数据与另外一些企业不宜公开的信息如管理费用等合成商品房成本并向社会公布,则是不符合市场经济要求的,容易扭曲市场激励机制,导致市场秩序混乱。而且这种做法过于微观和细致,也容易出错。

公布商品房成本这一做法不仅与相关法律条文相冲突,使得政府“违法”,又违反了经济规律,难以起到平抑房价的作用,更不能保护广大消费者的合法权益,反而有可能恶化市场秩序,因此应当叫停。如果某些地方政府坚持公布商品房的成本,即使不吃官司,也只能说明该政府的法制意识淡薄,执政能力低下,除了破坏市场秩序外不会有任何积极意义。如果一些地方政府迫于舆论压力或在地方政府换届来临之际出于讨好舆论的需要,继续公布商品房成本,不仅会被西方主流发达国家的经济学家、政治家和企业界所讥笑,成为一种国耻,严重损害国家形象,同时将成为中国改革开放过程中可悲的一幕——全世界都会怀疑我们是否在诚心建设市场经济体制!

   曾有西方发达国家在“二战”后为解决好平民住房的严重短缺和房租(房价)过快上涨问题,采用行政和法制手段严格控制房租,结果事与愿违,不但恶化了市场秩序,而且进一步加剧了住房的短缺,最终不得不放弃管制——结果是,让市场手段发挥调控作用,很快供应增加,解决了问题。这是血淋淋的教训!当然,进行房地产市场调控是必要的。面对当前较为复杂的房地产市场,政府采用以下两种思路来替代公布商品房成本的做法,可能会收到更好的效果:(1)主要采取合理引导需求与适当扩大供给双管齐下的方式,通过缓解当前紧张的供需矛盾,来达到稳定房价的目的。而要合理引导需求,最重要的就是让消费者认识到当前房价过高主要是需求引致的,消费者合理消费是稳定房价的重要力量;(2)面对当前消费者反映的房地产市场信息不透明、信息不对称的情况,政府完全可以从政务公开的角度公布土地出让价格、大宗建材平均交易价格等信息,让消费者对住房成本的主要组成部分有个基本的了解,以利于他们在买卖博弈的过程中做出正确的判断。
  评论这张
 
阅读(173)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017