注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

网易考拉推荐

关于几个房地产热点问题的对话  

2006-06-13 23:14:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

关于几个房地产热点问题的对话

董藩 陈建利

董藩:北京师范大学房产研究中心主任、教授

陈建利:《南都周刊》记者

陈建利:从20世纪90年国家出台土地有偿转让政策,到1997年提出将房地产业发展成支柱产业,再到去年出台多项政策抑止和稳定房价,可以说政府对房地产业的发展介入很深,在各个不同阶段,政府扮演的各是什么角色?

董藩:我国房地产业的发展呈现出一个渐进的过程,政府与其关系大致可划分为三个阶段:第一阶段大致是从上个世纪80年代到1998年宣布取消福利分房政策出台。在这个阶段,政府和房地产业之间就像“家长”和“小孩”的关系,政府要扶持房地产业起步。政府由单位制下低租金福利分房,到允许土地转让、出租,房屋可当作商品交换,政府的主要作用体现在设计框架,培养和引导房产市场发展上。第二个阶段是从1998年到去年,该阶段两者关系就像恋爱中的追求者和被追求者。大家知道,从1992年开始,我国经济增长速度呈下降趋势,从1992年的14.2%一直下滑到1999年的7.1%。从1997年开始,受亚洲金融危机的影响,国民经济的疲软状态进一步显现,而房地产业经过多年培育,由于其产业链长,投资量大,创造的就业机会多,而被当作了新的经济增长点,重点扶持,以便阻止经济增长速度的下跌趋势。这时,政府就把房地产业当作“美女”一样捧在手里,废除了一些房地产税费,出台了一些支持政策,有点儿宠她了。第三个阶段可以说是从去年开始,这时两者的关系有点变了,大致相当于“家长”和一个已工作但还没成家的“青年”。房地产市场已建立起来了,这个“青年”在外面是自由的,但由于家里还有一些弱势“弟弟、妹妹”,需要照顾,青年是要交一些“伙食费”的,政府将会介入到房地产业的利益分配,会考虑住房保障问题。由于住房是一个价值量巨大的商品,同时又是生活必需品,没有办法彻底商品化。我曾将住房表述为“七分是商品,三分是公共品”。在政府的词典里,以前是没有“住房保障”这个词的。另外,现在政府考虑到土地利用规划,尤其是耕地保护、可持续发展以及代际公平问题,必然要加强宏观调控。去年开始出台的一系列调控政策,就是政府调整两者之间关系的开始。

陈建利:近年来,房价上涨引发了众多非议,到底是房价太高,还是市民收入太低?这一波的房价上涨与当前中国经济的发展阶段以及当下的收入分配结构有什么关联?

董藩:关于房价高这个问题,在我去年发表的《关于房地产市场的17个观点与两万言书》一文中有明确的解释。我觉得主要是需求旺盛带来的结果。当然,这也引起很大的争议,尤其是网民骂我的较多,但现在我仍坚持自己的看法。在我看来,主要是有十二个中国特色的因素决定的。“六大国情背景”决定了长期的求大于供的局面(人多地少⑷丝诩绦增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化);三大制度背景(住房制度改革、金融制度改革和社会福利制度现状)从时间和空间两个角度抬升了需求水平;\n“三大意识”(城乡阶层意识、群居意识和正在形成的负债消费意识)起到了推波助澜作用。这些因素共同起作用,巨大的住房需求一下子涌向市场,就像多股水流汇集,而河床又比较窄,这当然会导致房价高升。这里还有一种观念需要纠正,就是中国人感到房价高,钱不够,总是只用自己的存款或者工资收入去衡量房价,而没有考虑自己手中已经有的房产的价值。这也是他的财产或收入,把已经有的房产卖掉,将这一部分收入与手中的钱加到一起,购买力就大大增加了。现在许多人说买不起房子,其实是买不起两套房子,而不是买不起一套房子。82%的城市家庭已经有了自己的房屋,对这部分家庭来说,只是居住条件的进一步改善问题。对原来居住条件特别差的弱势家庭和城市化过程中新产生的无房户以及一些年轻人来说,确实有压力,这一方面需要政府加强住房保障制度建设,也需要这些人特别是其中的年轻人量力而行,不要急躁,不要总想一步到位或者两步到位。确实到了该调整居住理念的时候了。

陈建利:从福州市物价局公布的数据看,房产开发商的平均利润超过50%,怎样看待这么高的利润率?

董藩:现在社会上称这种超额利润为“暴利”,首先我不大赞成这种提法。房地产业的这种超额利润,是与当前的住房需求、房产盈利模式以及发展阶段有关。福州市物价局公布房产开发成本,首先说明了形势很严峻,其次说明了政府的执政能力有欠缺,这是政府职能的错位,而且这种做法涉嫌违法。政府的职能是监督房地产业的秩序,而不是去调查成本究竟是多少,公布成本反而更容易激化社会矛盾。实际上,许多行业的利润率并不比房地产业低,如餐饮业、医药行业、眼镜行业等,政府难道也要去调查猪肉、眼镜、药品的成本?房价的高低,并不是由成本的多少决定的,而是由供需关系决定的。不调节供需关系,解决不了这个问题。任何一个行业,在发展初期利润率都是比较高的。房地产业的这种超额利润会结束的——30年以后,城市化完成了,住房需求下来了,人口逆增长,盖的房子质量又好,这个时候,房地业的利润水平肯定下来。现在全球500强企业,哪有几个是做房地产的?再次,这也与房地产业的盈利模式有关,房地产业是个以小博大的行业,房产商几千万块钱拿到一块地,可以向银行抵押贷款,可以向建筑商赊材料,还可以预售,这种模式对开发商是有利的。但也不能过于谴责这种模式,因为工业企业同样可以贷款、可以赊工业材料。

陈建利:有的学者在去年曾发起了有关土地私有化的讨论,认为房地产一些问题的产生并不在于市场化,而在于房地产业的前端没有市场化,还地于民才是治本之策。在你看来,土地的私有化,明确城市用地的各种权利束,在当下有没有现实的可行性?

董藩:在当前的条件下,土地私有化并不一定能保护农民的权益,尽管在当前的城市建设过程中,出现了许多起严重的征地、拆迁和补偿争议事件。这是由中国特殊的国情决定的。客观地说,中国农民的素质并不高。当前有8亿农民,平均一家才几亩地。如果让农地直接进入市场,从法律上看确实是一种进步,但农民在与开发商的博弈中仍处于一种弱势地位——在现实条件下,开发商相对于农民来说素质较高,而且有专业团队作为支持力量,有些开发商会使用种种非常规的胁迫手段,土地的成交价格也不会高到那里去。即使没有胁迫,每家只有几亩地,供给主体太多,而需求者少甚至可能只有1家公司,这样农民们就会竞争,未必会卖出理想的价格。这与西方国家大不相同,西方的大农场主素质比较高,谈判能力强,而且一家占有大片土地,拥有区域土地供给的垄断地位。另外,在中国,土地作为农民的最后一道生活保障线,如果允许自由转让,一旦出现子女上学、医疗等困难,他们就可能把土地拿到市场上去交易,这样会使其彻底失去生活保障。我认为可行的思路是大幅度提高补偿标准,使其向市场价格靠拢,并争取两、三年调整一次。

陈建利:有机构统计,在房产的开发资金中,银行贷款占了50%以上,而房地产业现在已成为中国经济发展主要推动力之一,其上下游又涉及众多行业。有种看法认为,中国的金融和经济正在被房地产业“挟持”或“捆绑”,房价的下跌会引发银行金融业的危机,而房地产泡沫的持续则可能在将来引发更大危机,一如几年前的香港。中国存不存在这种悬疑?

董藩:这种担心是多余的。如前所述,当前的房价高涨主要是需求旺盛导致的。而且当前的全国的房产市场,总体上也不存在泡沫,可能在局部城市,如上海可能存在一些,但受去年宏观政策的调整,上海的房价也下跌了一些,但在常规条件下,全国整体房价不存在下跌的可能。不过,如果政府出台一些严厉的、不科学的政策打击房市,倒存在这种可能,这也是政府需要注意的地方。调控的目的是为了促进房地产业的健康发展,而不是摧毁这个行业。所以,在房价调控这个目标上,要把握好“度”,涨幅高了不行,下跌也会给国民经济带来灾难。具有经济学思维的人都不难理解这一点。

陈建利:地方政府受“任期利益”和发展经济冲动的影响,不愿看到房价下跌,而中央政府要考虑大众住房条件的改善,要考虑社会稳定。这就出现了中央政府与地方政府在利益取向上的分歧;同时,现在与房地产业相关的部门利益的分化也日益明显,这会不会影响中央政府调控政策的实施效果?

董藩:应该承认,地方政府确实有GDP情结,由于房地产业对地方经济增长的直接和间接贡献占到1/4左右,且对改善城市面貌,增加当地就业机会作用明显,造成了地方政府倚重开放商的局面。若房地产业不景气,对就业的影响是巨大的,客观地讲,这会给地方政府造成很大的压力。当然,由于缺乏监督或监督不到位,地方政府与房产商之间也存在行贿、受贿的问题。这需要加大反腐力度,进行行政管理体制和干部任命体制的改革,并理顺中央政府和地方政府的权责关系,同时强化舆论监督。中央政府也要警惕各部门的利益动机,在他们之间搞好协调,不要因为部门之间的摩擦影响了宏观调控的效果。中央政府在制定宏观调控政策时,要多听听建设管理部门的意见和专家的意见。

陈建利:有机构研究表明,香港和日本目前的人均住房面积分别为7.1和15.8平米,而我国现在人均1000美元左右,城镇住房人均面积却达到26平米,这样的住房消费是否与当前我国的经济发展阶段不相称?如果答案是肯定的,政府应做出何种引导?

董藩:不好说人均GDP与人均住房面积有必然联系,我也拿不准日本人均住房面积的准确数据,但日本的住房政策以及对土地节约利用的经验确具有启示意义。基于中国地少人多的国情,人均30平米建筑面积就足以满足基本生活需求,这意味着一个3口之家,平均拥有一套90平米的房子就够了,即便是家庭人口多或财力有余,150平米也足以作为“安居”的上限标准。而现在,购买大户型成了一种趋势,并在购房者中形成了一种攀比心理。对这种偏离了中国国情的住房消费倾向,政府必须加以引导和调控。比如,通过行政立法限制设计和开发160平方米以上的住宅,超过这个标准的项目须通过省级政府或省级人大审批,同时对于超过法定面积的部分要交纳累进的物业税,以遏制对大户型的盲目开发。

                                                 2006年1月

  评论这张
 
阅读(217)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017