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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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中国财经报道——房价:我们到底相信谁?  

2006-05-16 17:37:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价我们到底相信谁?

央视国际 www.cctv.com  

2006年05月12日 22:30 来源:CCTV.com 

  

主持人:大家好,欢迎来到中国财经报道,我是计渝。这一周我们的节目都在围绕着房价上涨进行讨论,每天我们都能收到上千条观众短信,大家对于房子真是有无数话要说,无数疑问等待回答,今天我们就请来了几位房地产界的重量级人物,通过和他们对话可能我们会找到一些答案,他们是SOHO中国董事长潘石屹,北京华远集团总裁任志强,金典集团董事长张宝全,北师大房地产研究中心主任董藩,这几天我们收到了大量的观众短信,很多人都在埋怨现在的房价涨得飞快,可是房价到底涨了多少,不同部门统计又不一样。我们先来看一个短片。 

   日前北京市建委对外公布:今年一季度,北京商品住宅预售交易平均价格每平方米6885块钱,北京市商品住宅预售交易平均价格涨幅为14.8.%, 4月21号,国家统计局召开新闻发布会,发布的统计数字却和北京建委发布的数字大相径庭。根据国家统计局的统计,今年1季度北京房价和去年相比增长了7.6%,14.8%和7.6%,同样统计的都是北京房价,数字却相差很远。那么买房之前,到底该参考哪个数字呢?   

任志强:我们没有觉得房价长得那么快,国家统计局公布的70个城市的涨幅只有5点几,6点几,而我们人均收入水平的增长是10%,农村也都超过10%,房价远远低于人均收入增长。   

任志强:北京市曾经公布过一个现房交易的平均价格的数据,但这不是一个标准的数据,因为一次性现房交易价格和整体的房价是两个不同的概念,在国际上评论房价的时候都是所有可以交易的房屋和没有交易,而实际房屋增长的情况都应该计算在房价之内。   

任志强:国家统计局的70个城市的统计数据是相对准确的,因为它包括了交易的价格和非交易的房屋增长价格,这个价格是合理的,尤其是在公共的数据中,二手房的交易价格远远高于了一手房的交易价格,而我们北京公布的只是一手房的交易价格,而没有含二手房的交易价格。   

主持人:潘总怎么看?   

潘石屹:我是拿话筒说,这是任总一贯的思维,别人说控制率高的时候,他说你算错了,你在中国算的跟在外国算的不一样,人家说房价和家庭收入比的话,说你也算错了。   

主持人:任总总是站立在反对派一边?   

任志强:不对,不对,我总是站在科学的角度出发。   

主持人:潘总继续。   

潘石屹:这一打断我思路就乱了,我认为从任总说的两个统计数据来看,我是更相信北京市的房屋管理部门这个数字,我认为这个数字比国家统计局的数字要准确。前一段时间我们看到网上说,互相之间说你是非法的,你是非法的,而且两个数字差距非常大。   

任志强:各个报的都不太一样。   

潘石屹:所以这个差距特别大,而我怎么看?我更相信房管局的数字,北京市房地产交易系统这个数字,因为从前年开始,所有的房屋交易都上网交易,只有上网,签了合同了,我跟你的合同才能够生效,所以不存在统计滞后性的问题。而这个上网交易的数字是一个全面的,除了二手房没有以外,所有的新房子数字全面都有的,这个统计数据是抽样调查来的,抽样调查的时候这个小样能不能反映所有市场情况,可能它这个之间还有一些差异。所以按照这样一个数字来看,我们基于这样的数字来看,房价的上涨还是非常快的。   

潘石屹:什么原因呢?这个快的里面就像任总刚才说的,要分门别类,要分结构,我们看上涨最快的房价是别墅,因为政府出台政策说,独门独院的房子以后不批了,这个政策出台的话,给大家市场信号就是绝版,我只要批了就是绝版,这个是市场的反应,一定是上涨速度比较快。   

潘石屹:其次,就是住宅价格上涨比较快,而写字楼和商业楼的价格,从统计的数字来看,上涨得相对来说比较慢一点,出现这样的原因,我觉得可能是两方面:一方面就是土地的供应和房屋的供应比较少;另外一个就是中国的经济发展势头非常好,购买房子需求量也比较大,供应和需求之间不平衡,如果是下一步要调整的话,应该把供应和需求之间调整得平衡一些,而且是要分门别类的,按照不同的产品去调整,这是我的观点。   

任志强:我反对的意向很清楚,如果按小潘的说法,房管局部门,或者北京市建委应该注明一手商品房现在的交易价格,而不是平均房价,因为老百姓真正买房子不光是买一手房,也要买二手房,这是第一个,第二个是它同比的数据,原来的数据是用什么方式取得的,如果原来的方式也是用统计局的方式来取的,而新的后面这个数据是用现在的交易价格去取的,这两个数据不对等。   

潘石屹:他是按原来的取的。   

任志强:不对,原来的时候没有交易上网,严格的交易上网是在去年以后,因为在前年的时候有一部分是没有交易上网的,所以他原来的数据基础是个错误基础。   

主持人:原来的基础不扎实?   

任志强:原来的基础不实,因为很多没有交易上网,后来就像小潘说的,网上的时时的交易价格已经相对比较准确了,假定他用去年年底已经完成的价格和后年的价格去对比,这叫前头的基础是实的,可是我们去年的情况是实的,前年的情况并不实,所以这两个交易价格不具可比性。   

任志强:另外一个就是我说的,他没有二手房交易价格,他对市场来说,应该注明你的房价是指一手房现在在市场上交易价格的对比情况,而不是说平均房价。平均房价的概念是要影响老百姓消费的,而影响消费的过程中一定包括了一手房,也包括了二手房,因为二手房也是一个重要的交易价格。比如说,我可能把二手房要卖掉,然后才有可能去买一手房,我要先知道二手房子我能卖多少钱,有的人可能只能买二手房,所以他要知道二手房的交易价格是多少钱,所以他不一定需要买一手房,因此如果对市场进行一个指导的话,这个房价是要跟老百姓说清楚,不能简简单单像北京市建委这样去公布,这种公布一定是有误差的。

任志强:历史上国家统计局有一套固定的办法,这套办法是和国际接轨的,他按多少个标准去取得样品件,每个样品件用什么方法去取得,怎么换算成最终的结果,这都是按国际接轨的,如果说我们不相信国家统计局的方法和数字,我们也没法相信国际上的数据了,因为它用的是同一个办法。假定我们要把我们的房价跟国际上的房价进行对比的,一定要用同一个办法,而不是我们建委现在用的只记一手市场的交易房价去对比,这种对比一定是会发生错误的。那么我们就没法进行理论研究。   

潘石屹:你先停一停,我想说,等半天了。   

主持人:张总很着急。他的牌子已经晃了半天了,没有举起来。   

潘石屹:首先在北京,一手房交易的量每一年是好几十万,可是二手房交易的量是三四万,所以二手房现在的量比较少,我们可以从一个新房子上面,还是能把市场上面的一个基本事实认定得比较精确。   

任志强:你用数据也不太准确,去年一手房交易量是17万多套,二手房交易量6万多套,当时是三分之一,都合计起来大概是20%,所以不能单说。   

潘石屹:你说,你接着说。   

任志强:因为二手房还是一个很大的交易量。   

张宝全:我觉得平均价格指数的变化等同于房价的变化,这是不一样的概念,平均价格指数更反映了,我们不同的产品在比例结构上的一种变化,可能会对平均房价带来影响,比如说城区的房子供应多了,郊区的房子供应少了,平均价格值一定要上涨,这是一点。一个价格真正上涨了,我刚才同意任总的说法,房价的变化一定是在同一地区,在不同时间里面相对的价格的变化,这是一个房价的变化,北京在最早的时候,我记得有一家单位做过这样的实验,但是后来发现他放弃了,我觉得可能因为这样不给他带来经济效益,比方说我们可以把CBD这个地区,通过交易网就可以能够看得见,CBD划了一个范围,这个范围有一个相同性,这个平均价格今年交易下来和去年交易下来有什么变化,比方说海淀区,或者说再把丰台区,我就把这几个区在一个相同区域里面价格的变化,我觉得这可能能够代表我们房价的变化。把一个平均交易价格指数的变化当成房价的变化,我觉得这第一是不科学的,第二刚才大家在讲,究竟是北京市建委的数据,网上公布的数据真实呢?还是各家统计局的数据真实?   

任志强:数据可能都是真实的,但是它代表的含义不一样。   

张宝全:对,数据都是真实的,我们最关键的要了解它的数据计算的方法,比如说他的方法是按照所有交易平均算下来的呢,还是把新房和旧房一起算下来的呢,还是就是按照任总说的,是在某一个区域里面的参照算下来的呢,所以如果我们讲房价的高低,一定是在一个相同的区域里面不同时间里面价格的变化,这是房价的变化。   

张宝全:对一个房价交易支出的平均价格变化,这表示我们在供应结构上的一种改变,或者是消费结构,或者是供应结构会带来的一些变化,所以我想这一个前提不说清楚的话,很难评判说你是对的,还是他是错的,因为我觉得任总是对的,他们所有的计算出去的结果都是对的,但是最重要的是计算方法是不一样的,这个方法应当公开的,如果把方法公开完以后,如果大家按照统一方法来结算,可能结果也就是一样的。   

任志强:如果你研究总体的房屋价格的时候,一定要用统计局的价格,建委的价格最多能用在这一个地区、这一个时间,当时进行一手房交易,这两个使用方法是完全不同的。我现在要买一手房可能用建委的数字,因为就是现实交易,小潘说的,网上登记了,现实交易了,你价值除以面积就行了,总金额除以面积就得出一个统计数,我今天要去买北京市的一手房可能就按这个价格计算。但是你要说普遍的房价增长没增长,或者全国的房价是不是大动了,这是两个概念,因为它是自然价格的实际增长情况,要用统计局的数据,因为统计局的数据是最合理的数据,重要的我觉得还不是董藩教授说的,样本对不对,样本是固定的,因为这个样本固定原因是在于他把不卖的房子也作为固定样本去评估它的价格增值没增值。

任志强:所以70个城市的房价指数,包括了我没有交易的房屋房价是不是增值的,可能我拿它去抵押贷款的时候,本来能贷20万,房子增值了我就能贷30万,再增值我可能能贷40万,如果贬值我只能贷10万。在香港的金融风暴的时候就很明显,银行放贷很重要的是靠小业主把房屋作为抵押,换来生产的流动资金,这个房屋的价格就非常大地影响到他从银行能拿到的多少贷款,这样的房价的平均指数才能真正地起到指导市场的作用,你不光光是买房子,你可能还要卖房子,你作为卖房人来说,你也会知道我的房子现在值多少钱,这是两个不同概念,所以它用的地方是完全不同的。不能说建委的数字是不真实的。   

主持人:我们房地产业界的三位老总他们也是讨论很热烈,我们再来听一听我们的专家的看法,董主任您怎么看?   

董 藩:关于统计局和建委的问题,在现在这种情况下,任总讲了统计局这个是一套很科学、很规范的标准,国际上也采用这样的方法,我们是借鉴过来的,是这么回事,但是在操作过程当中可能有个问题,通常我们所说的好经给你念歪了,比如说我在选样本的时候,我是不是选得非常科学,还有样本的权重问题、大和小的问题,这个时候可能是有意无意当中可能会出现偏差,而实际交易就不会出现这样的偏差,所以说要说哪个数据有价值,两个数据都有价值,应该是结合到一起修正它得出来的结论,我觉得这样可能会更好一点。

主持人:不管是哪个数字,老百姓都希望这房价别涨得那么快,他们的住房梦别变得那么遥不可及,前不久我们也采访了一些消费者,看看他们对现在的房价怎么看。   

刘女士:“我觉得房价太高了,对我们工薪阶层来说真是有点儿承受不了。”   

消费者:“价位太高,有的不适合自己买吧。”   

消费者:“现在犹豫啊,不买也不行了,感觉房价还是涨啊。”   

主持人:你们几位怎么看现在的房价,是高还是不高?   

潘石屹:我觉得咱们先要把这个事实搞清楚,一方面我们刚才前一段讨论的,这个数字对不对,另外一个方面你到市场上面去真实的体会。在4月底,五一前后我去了一些城市接触了一些房产发展商都普遍感到价格在涨。当然涨价对房地产发展商来说不是件坏事。   

任志强:我没看到说房价高速度增长的过程,尤其从一季度和去年四季度的情况来看,涨幅更低了,我们不能单独看同期对比的增幅,而更重要的是要看它环比增长的增幅,如果环比增长的增幅很小,和去季度相比就没有什么太多的异样,也许您要对上海来说,去年宏观调控之后的房价开始下降,你要跟那个去对比涨幅可能差得更大了,但是环比不一定有这么多,所以不是今年的一季度和去年一季度比涨了多少,而是今年和一季度和去年四季度环比的时候看看涨了多少,如果四季度早就把房价涨上了,今年一季度的涨幅是很低的,我不知道从哪儿得出来的信息,房价在疯涨。   

董 藩:刚才任总谈到了一个问题,他感觉到全国房价涨幅不是很严重,而潘总说涨势非常明显,这首先有一个思维的问题,我们看全国的房价,看全国的房价还是看主要城市的房价,现在来看从一季度的情况看,全国的房价涨幅还不是特别地严重,但是出现了明显往上窜的迹象,从3月份来看,其中我们通常所说的四个一线城市,北京、上海、深圳和广州涨幅是非常快的。1、2月份还是处在那个状态当中。   

潘石屹:所以我觉得房价的上涨出现这样的问题,到底是哪个环节出了问题。而且有的时候是媒体说的话,可能是考虑另外一方面的问题,例如像在媒体上面经常出现的,中国要实施最严格的耕地保护措施,这个方面房地产市场的理解就是没地供应了,或者就是说拆迁的话会非常困难。其实土地的供应就是两方面,一方面是新增土地,说是要实施最严格的土地管理办法;第二块就是存量土地,如果是拆迁的话,我刚从上海过来,基本上海、北京的城市拆迁起来非常困难,如果这些信号传到房地产市场上的话,就觉得你的供应量一定会受到影响,对房价上涨,我们担心的问题不是去年房价上涨得多多,今年地区季度房价上涨得多快,而是担心未来的几个月时间,如果是在这样一个市场的环境、市场的氛围下,可能第二季度、第三季度。  

主持人:涨幅会更剧烈?   

潘石屹:涨幅就会更剧烈,市场会更不平衡。   

主持人:张总提反对意见。   

张宝全:我觉得北京第一季度房价的异动不代表整个北京今年的整个水平。   

主持人:不代表?   

张宝全:对,实际上今年第一季度北京房价的异动有些特殊原因的,第一按照我们现在的房价交易管理规定,它成交以后是在一个月以内去登记,所以今年第一季度平均值里面有很多是去年的,就算今年初交易这些房子都是2005年,甚至2004年供应的房子,不是2006年供应的房子,实际上2006年,北京的房子一般讲都在春节以后才会上市,因为按照销售的规律来讲,大家不会选择在春节前,因为元旦以后,冬季大家忙过年了,如是营销的话,在春节前营销的话,它的运销期就太长,所以一般都选择在过年以后,所以春节以后进入的房子,这可能是2006年,北京市真正的代表2006年供应量的产品,这些产品的价格我个人认为是在第二季度、第三季度逐步地显示出来。也就是说今年北京供应的产品大部分还是以中档为主体的,并不像去年,更不像今年第一季度反映出来的以高档为主题的,所以第二季度、第三季度平均价格指数一定会低于第一季度,而且到第四季度可能会更低,所以我觉得不能把第一季度的异动就当成北京房价基本的状态,甚至觉得二季度、三季度会更升,就像潘总说可能三、四季度还会涨得更高,我觉得不太可能。   

主持人:今天的讨论也是够激烈的,其实不光是房价,关于空置率和宏观调控的争论也很多,在下周节目里,我们会和这几位嘉宾继续讨论这些话题,欢迎您到时收看。   

主编:任速雁   记者:李曼为 张菁 付丹   《中国财经报道》播出时间:   周一至周四:22:05至22:25(首播)   周五: 23:15至23:35(首播)   周一至周五:09:38至09:58(重播)

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