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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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学术在娱乐时代越界飞行  

2006-05-03 23:50:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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转载此文记录这次尚未停止的争论,本人近日将贴出新文《空置面积过大同样是天大的谬误》,敬请关注——董藩

论空置率与学术争议:学术在娱乐时代越界飞行

2006年04月10日09:02 中国房地产报 谷鸣

学术在娱乐时代越界飞行 - 董藩 - 董藩 的博客

    2005年什么东西很红?两个字曰“超女”。2005年什么东西能比超女更红?两个字曰“泡沫”。一年一个轮回,这句话到了2006年的春天,仿佛让人有了更深的理解。2005年的超女,自春天始,红遍全国,走出亚洲红向世界,用整整一年的时间演出一个完整的抛物线型曲线,到2006年春天人气看低。据说这样一种论调开始出现:2005超女迷联合起来,对抗即将到来的2006超女。于是有人总结说,可见超女的人气再高,也是人气泡沫,终究有被挤出泡沫回归原形的一天。

    话语泡沫不减

    地产肯定是一个比超女更红、更持久、更常说常新也更让人无法厌倦的话题。君不见从2002年开始,关于住房空置率究竟是高还是不高、究竟是比国际警戒线高还是不高的讨论,就一直嚣扰到2006年的春天。而长长4年的时间,不要说不知名的网友们在大小论坛发表的言论,光说知名学者在知名媒体上发表的万言书,加起来只怕也与高楼等身了。可是争来争去,中国的空置率和所谓的国际空置率,究竟是不是一个概念?当真是公说公话,婆说婆话,各自有各自的依据来源,各自有各自的助战亲友团,摇旗呐喊助威声中,不能真正置对方于死地,至少也要在网上每天问候对方全家老小,动辄盖上“走狗帮凶”的帽子。说到底,甲方说的空置率和乙方说的空置率究竟是不是一个概念,恐怕也无人在意和深究。

    空置率还是一个稍带学术门槛的话题,而房价则是从菜市场到CBD写字楼,只要有人的地方就有谈家的话题了。房价越是涨,关于房地产的讨论就越热烈,而且到目前为止,二者的火热程度一直以一种一荣俱荣的景象出现,倒不像是在“空置率门”事件中的两方势力你死我活的PK。房价越是涨,就有越多老百姓不由自主地加入到买房的大军中去,而一旦房地产成为与社会每一个阶层都利益相关的话题的时候,就有越来越多相关和不相关的人士、知名或不知名的人士在各种适宜或者不适宜的场合,发表自己对于这个行业正确或者明显不正确的见解。从这个角度来说,这个行业的确存在泡沫,即使价格泡沫的存在与否尚需置疑,话语泡沫的存在却是一定的。

    危言耸听还是真学术

    一位金融研究员说过一句名言,如今说起来恐怕在全中国已经是无人不知了,即“上海的房价要降一半,北京的房价要降30%,才是没有泡沫的价格,在市场达到这个理性价格之前,建议大家不要买房,还是租房比较好”。这句话在一定程度上造成了社会影响力,并使之在学术界墙内开花墙外香,从一个金融研究员蜕变成了地产预言者。但是纵观人类有记载以来的商业历史,横看全球有房地产市场的国家,除了发生战乱经济全盘崩溃的情况之外,国家最重要的两个大城市同时发生如此大幅度的价格雪崩,从未得见。更有趣的是,据业界传言,该学者在劝阻别人不要买房要租房的同时,已经在北京购置房产两处。

    2005年12月10日摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠在“世界经济与中国:促进共同繁荣”国际研讨会上,继续就中国房地产市场发出预言:“总体来看,未来两三年出口将逐步放缓,而出口下降将引起国内房地产市场泡沫的全面破灭。”这番言论被媒体引申为谢氏重弹“崩盘论”。

    然而经过一番口诛笔伐,大家发现虽然国家有关部门表示2006年我国将继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施,但媒体与业界一致认为,出台新的调控措施的可能性不大。更值得期待的是,决策层再次重申了房地产作为重要的支柱产业和消费热点的地位,这令大家对今年的房地产市场有理由继续保持乐观的向往。因此,谢国忠的“崩盘说”也被阶段性证伪。

    毫无敬畏之心的时代

    除了一夜成名的金融研究员和国际顶尖机构经济学家,在这场“泡沫”争论中粉墨登场的,还有利益切身相关的地产业内人士。他们不能不站在这场论辩的风口浪尖上,为了各种各样的目的,展开半真半假的辩论。这其中的代表人物,当属北京房地产商的代言人任志强和潘石屹。房地产是不是暴利行业,地产企业要不要用暴利来做品牌;房价上涨无辜,地价上涨才是罪魁祸首;在城市里要划分穷人区和富人区。这些话题,无一不是由任志强引爆并在一夜之间成为全民大讨论的中心。然而,与易氏泡沫论、谢氏崩盘论不同的是,这些讨论似乎并不能够持久并对普罗大众进行一些房地产学术词汇的普及教育,便匆匆谢幕,赶向下一个话题而去。

    中国的娱乐圈有一个非常有趣火爆且极富娱乐性的人物,叫宋祖德,这个人似乎是以一个成功商人形象杀入娱乐圈的,并开始他心仪的电影事业。虽然他的电影据说没有能够如他所愿入围奥斯卡,但是宋祖德却以另外一种方式走红,就是对娱乐界的当红人物进行一般人意料之外的点评。比如去年红遍全国的成都姑娘李宇春,宋祖德称之为“人妖”,将“玉米”(即李宇春的歌迷)归为邪教一族,并声称要将李宇春告上法庭,“还娱乐圈一个清白和公道”。李宇春显然不是一个典型意义上的淑女,她那种tomboy式的外型举止不见得为社会所有人群接受也是一个事实,但是宋祖德开口便人身攻击这个姑娘是“人妖”,又缺乏诸如“空置率门”里有关人士相对严谨的推理过程,这件事情就未免演变成为一场闹剧和丑剧,而宋祖德也就成了一个笑话。有关房地产业的各种讨论和争执,也因为多数参与者钟情于一言兴废的快感,缺乏严谨推理和学术依据,而显得吵闹有余、科学不足。

    西方谚语说,傻瓜汤姆对自己家的了解,肯定比聪明的邻居吉米要多。用中国的谚语来说,就是隔行如隔山,即便现在学界对于房地产行业究竟有无学术深度还存在疑问,但是很显然,即使是一个没有文化的行业,也还是多少有些行业规律和学术门槛不为外人知的。因此,对于学者而言,超出自己研究的领域越界发言是很危险的。来自各行各业的学者的“警告声”这几年来如此频频现于报端,动辄万言,不能不说“这是一个最好的时代,这是一个娱乐的时代”。

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