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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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海景公寓给谁住?  

2006-05-01 09:11:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《楼市》2006-04-15

           海景公寓给谁住? - 董藩 - 董藩 的博客

主持人董藩:北京师范大学房地产研究中心主任、教授

对话嘉宾江林东:中国国际工程咨询公司国际部副主任

        

董藩:最近一篇文章《一道正在加深的裂痕:要“把穷人赶出市中心”》引起了许多读者的关注,文章从社会学角度分析了贫富分化与居住分区问题。江先生,您曾长期在海外从事房地产开发和咨询工作,发达国家是否有类似的现象呢?若有,能给出简单的原因解释吗?

江林东:当然有。美国洛山矶最著名的豪宅区是比利华山庄,那里的居民大都是美国演艺圈里的名人,而阿凯迪亚是李连杰等知名华人首选的住宅地区,该区居民大多数处于中上收入水平。但在华人集中的阿罕布拉、圣盖博、蒙特利公园等区里,许多华人以家庭旅馆为家,一个小房间10多人挤在一起,居住条件很差;艾尔蒙特区则是收入比较低的墨西哥人的聚积区。纽约以及中国的香港都有类似情况。

住宅区域的形成是与种族、文化背景、生活习惯、生活方式和收入水平等因素相关。一般来说,人们愿意和与自己收入水平相近或有血缘、姻缘、地缘等联系的群体居住在一起。收入水平决定了对生活质量水平,不同收入水平的人对住房的要求也不相同。市场会根据客户群体的不同,提供不同档次的住房,满足各自的需求,这就形成了居住分区的现象。

董藩:前不久在凤凰电视台关于房价辩论的一个节目中,一位嘉宾曾谈到香港海景地段建的房大多数是卖给富人的高档房,这是不公平的,应当建一些低档房卖给穷人,穷人也有在家中欣赏海景的权利。大陆关于这个问题的讨论也不少。目前一些地方政府在建设经济适用房和拆迁改造时,也因为居住的“区位公平”问题面临着巨大的压力。您是否认同这位嘉宾的观点?

江林东:她的话听起来似乎有理,但事实并非如此。为了便于讨论,我们以一个假定案例进行分析——

某市只有一段海景地段,该地段只能建设最多供5千人居住的公寓式建筑,如何进行海景地段的分配呢?假定该市规模不大,只有5千人愿意居住和购买该地段的公寓,然后开发商根据5千人的收入情况,建设不同档次的公寓销售给大家。此结果自然是皆大欢喜。但现实中常见的情况是需求远远大于供给,所以满足以上条件的现实情况很少。假定该市规模较大,有50万人对海景公寓有兴趣,这就产生了稀缺资源配置的公平性问题——怎样分配都无法实现人人享受海景的公平,所以只能采取相对公平的办法。

董藩:现在假定你就是分配者,请你陈述一下你的相对公平的思路。

江林东:办法有两个—— 一是谁出价高就卖给谁,也就是利用购买能力进行调节;二是采用抽签进行分配50万人抽签,5千人抽中后,再根据收入情况,建设不同档次的公寓定向销售,这体现了机会平等原则。

看起来办法二比办法一好,因为人人都享有了获得购买的机会。但是从另一个角度来看,结果就不一样了,存在一个土地资源的社会收益问题。

董藩:一个新的提法,请解释一下。

江林东:海景地段不仅可以给开发商带来利润,也可以产生社会收益。它带来的土地收入和其他各种税费收入(如所得税等)都成为政府的收入,政府可以将它们用来改善城市基础设施和低收入阶层的住房条件。因此,海景公寓的档次越高,社会收益就越大。

这种较高的社会收益来自支付了高房价的富有者。海景公寓既满足了他们的住房需求,同时又将其私人财富更多地转化为具有公共价值的社会收益。因此在稀缺程度大的土地上应建高档商品房,相反则建中低档房。这既能满足不同层次家庭的住房需求,又可改善分配状况。

董藩:大城市的房价比中小城市高,市中心房价比周边地区高,这是各国的共同现象,好像人们还是愿意住在市中心。低收入家庭愿意外迁吗?

江林东:这种现象确实存在,如巴黎、伦敦、悉尼和东京都如此。尽管市中心人口密度大、交通拥堵、物价高、空气质量差,但就业机会多,学校、医院质量高,购物、餐饮和娱乐更便利。但居住质量影响因素很多,除经济压力外,随着周边地区交通条件的改善和服务设施的完善,房价低、人口密度低、空气质量好的近、远郊区可能成为不错的选择。在中国,城市化、城乡一体化是经济发展的方向,随着城市的不断扩大和多中心的形成,分区问题将不断弱化。

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