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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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楼市大众无奈面对统计数据  

2006-04-17 11:41:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产指标数据矛盾重重 楼市大众如何判断选择 < xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

< xmlnamespace prefix ="v" ns ="urn:schemas-microsoft-com:vml" />20060404《楼市》
冷翠华

 

日前,北京师范大学教授董藩撰文《国家统计局错不可恕,空置率过高是天大的谬误》指出,国家统计局关于空置率的计算方式和得出的空置率结论有严重错误,随后,国家统计局发表声明,称其从未计算和公布过2005年商品房空置率。316日,中组部副部长沈跃跃宣布免去李德水国家统计局局长职务。

    个中关联与玄机尚不得而知,然而作为判断房地产发展基准的一系列指标引发了人们的关注与深思;在房地产各种数据、指标乱成一锅粥的当今,楼市大众还有什么可以拿来对地产业作出判断与选择?

地产指标乱成一锅粥  

  用数据说话是各行各业判断行业发展的基本规则,然而,在地产业,这一作为基本准则的基石正在动摇。矛盾重重的数据、指标充斥楼市。楼市似乎正在迷失方向。

  “商品房空置面积增加,房地产被列入产能过剩行业。”日前国土资源部网站发文指出,“住房过剩反映了供地过多、用地结构失衡的问题。”短短一句话就包括商品房空置率、土地供应、用地结构等多个评判房地产市场的要素。而面对土地供应,大多数开发商却引经据典,持供不应求、“地荒”的观点。国土资源部亦毫不客气地予以反击:“地荒论”纯属无稽之谈,北京尚有大量存量土地待盘活,在全国范围内也不存在“地荒”问题,某些房地产商高声宣扬“地荒论”是别有用心。

    “到2005年10月末,全国商品房空置面积1.12亿平方米,空置率已经达到26%,大大超过了国际公认的10%的警戒线。”这是已然见诸各大媒体的报道。然而,不久前,董藩同样以数据回应了各大媒体:“国家统计局计算公式严重失当,按照国外学者的算法,实际空置率不到1%。”

    与此同时,业界关于目前北京房价是否过高,关于房价发展趋势的争论也从未休止。有人认为北京的房价属正常上涨,房价还将继续上涨,但更多的人认为北京房价过高,已经达到承受的极限。而判断房价高低的合理指标究竟何在?

    不少老百姓表示,购房之前都喜欢关注媒体报道,上政府官方网站看看相关政策及统计数据,但反而越看越糊涂,各部门的统计数据不一致,有的统计数字与自己感受到的实际情况不一致。

    市场上空置房到底是多还是少?土地供应量到底充足还是紧缺?房价涨幅到底涨了还是跌了?在各种各样的指标与数据中,糊涂的不仅仅是老百姓!

   地产指标缘何迷失?

    掌握客观准确的数据,是认清市场,分析市场并出台调控政策的重要依据。而为何人们会迷失在“指标”当中?为何难以得到正确的指导方向?

    中国房地产协会会长杨慎指出,房地产的基本数据指标应包括政策信息、法规信息和统计信息。而其共同存在的问题之一即“政出多门”、“数出多门”,法规政策的不一致、统计数据的反差,让受众迷失了方向。

    他表示,中国的房地产业起步于20世纪80年代初,而此前没有该产业统计数据,现在用的统计数据都是计划经济时期延续下来的以基本建设为基础的统计数据。统计过程中,存在统计口径混乱、统计范围不明确等问题,导致数据不准确、不全面。

    2006年1月19日市建委、市统计局、市国土局和市发改委四部委联合发布的2005年房地产市场运行报告:“截至2005年底,全市空置一年以上商品房住宅面积为252.6万平方米,涨幅为11.4%,占全部空置一年以上商品房面积的66.4%。”

    记者打电话到市建委和统计局咨询,结果都表示由于空置房概念不明确,所以拒绝对此发表看法。相关专家表示,虽然各部委联合发布数据避免了统计数据冲突的现象,但只有改进统计方法才可能解决根本问题。在这一条统计报告中,没有明确何为空置房,“空置一年以上”的起算点是什么时候也未明确,因而信息传达模糊。

    同时,报告还指出:“2005年全市商品住宅期房预售平均价格6725元/平方米,比上年上涨了1083元/平方米,涨幅为19.2%;其中普通商品住宅6721元/平方米,比上年增长10.9%。”

    其中,“普通住宅”指的是哪类物业并未明确,并且普通商品住宅期房均价比全市商品住宅期房均价仅低4元/平方米。

    据《数据》杂志报道,国家统计局城市社会经济调查司生产投资价格处副处长胡修府指出,市场信息混乱的问题不仅出在统计数字本身上,而有更深层的原因。

    第一,不同来源数据的统计口径和计算方法不同,对市场拿枋鍪遣煌的,其使用范围也不同,但相关部门对数据的解释、宣传非常欠缺,没有帮助受众正确去理解和使用这些数据。事实上,北京市统计局新闻发言人于秀琴曾就商品房销售价格、商品房销售价格指数以及预售商品房买卖价格的计算方式向社会澄清,但目前看来公众对不同统计标准的认知度并不高?

    第二,对数据信息的统一管理不够,主管部门对存在的一些可能导致混乱的数据信息没有很好地进行协调和规范,对一些鱼目混珠的错误信息也没有及时予以纠正;

    第三,一些人用一点数据来描述整个层面,夸大或缩小事实真相。

    华高莱斯市场研究中心主任田辉还指出,我国的统计指标体系建立大多是借鉴发达国家的经验,但与我国房地产市场的实际情况结合得不够,不能完全反映中国的国情。因国外成熟房地产市场新增供应很少,主要是存量房的交易,也就是房屋的二级市场,其空置率能够比较准确地反映房屋市场的供需状况。而国内房地产市场,新增供应交易和存量房交易并存,公众尤其关注新增供应,也就是房屋一级市场状况,空置的概念在一级市场并不能反映买卖的供需关系;在房屋二级市场上,由于大量非商品房住宅并未计入统计,也不容易反映实际租赁以及买卖的供需关系。

    正是这些原因让统计数据显得“混乱”,并且降低了其对政策调控,对民众行为的指导意义。虽然统计制度一直在不断进行改革,但显然还需要进一步深化。

   买房人如何正视地产指标?

    虽然目前地产指标有些混乱,但指标依然是判断市场状况非常重要的因素,因此,无论是相关部门还是买房人,都应正视地产指标。

    记者了解到,相关部门一直在对地产指标数据的统计方法、口径等进行改革。例如,2005年以前的房价统计数据包括期房预售和现房销售价格,而为了避免混乱,北京市从2005年起不再公布商品房现房销售价格。但从市场交易情况来看,现房买卖越来越多,成交量涨幅非常快,若不公布现房销售价格,又造成统计数据的不完整。因此,避而不宣只是权宜之计。

    田辉表示,房地产市场在不断发展变化,统计方法、统计口径也应与时俱进。与民生相关的信息应该更加透明化,披露得更加详尽。同时,对于“政出多门”的现状,他认为统计工作应由一个主管部门牵头,多个部门配合,先在政府内部达成共识再向社会公布,以免引起人们认识混乱。

    而业界人士一致认为,对于概念有争议的统计数据,必须要对公布的数据的统计依据和统计方法进行解释与阐述,并辅以权威分析。还有人指出,在统计时一味采取平均价的老办法已经不能满足实际需求,必须不断完善统计指标建设,找到更科学可靠的方法。

    同时,作为买房人也应该对指标数据有一个理性的认识。茂华控股集团有限公司总裁刘尧表示,他非常看重统计数据,对各种统计数据也非常熟悉,但他并不依赖统计数据,而是更相信市场运作过程中的感悟,因为有的统计数据与了解到的市场实际情况相差很大。同时,田辉表示,相关部门发布的统计数据从大范围来看也许是准确的,但对某一具体领域的指导意义并不强。在作研究时,他们更喜欢参考建委颁发的预售许可证、网上签约等原始数据,采取自己的分析方法来得出结论,指导工作。

  编后:买房人了解市场信息必然要通过权威部门的统计指标和数据,但由于目前的统计指标较为混乱,导致买房人看过之后更迷惑,因此参考数据只应是其判断市场的一个途径,而更关键的还得靠购房人的专业知识,以及实地考察等。也希望相关部门能给出更权威、更具指导意义的统计指标和数据!

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