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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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经济学家徐滇庆:商品房空置率与阿Q的辫子  

2006-04-12 23:14:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2006041008:17 中国房地产报

徐滇庆

  国内媒体在讨论房地产问题时经常涉及到的空置率,最近再度热论。

  曾经有人说:“按照国际通行惯例,空置率在5%至10%之间为合理区;空置率在10%至20%之间属危险区;空置率在20%以上为严重积压区,极度危险”。“高达1.25亿平方米商品房空置面积,无疑成为悬在银行头上的一把‘达摩克利斯之剑’,蕴藏了巨大金融风险。”(参见章林晓《房价走势逐渐明朗》,2006年1月人民网房产城建频道)

  什么是空置率?很遗憾,在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。目前在学术界、房地产业和新闻媒体上流行的空置率定义存在着严重的歧义,连众多经济学教授对空置率的定义都不甚了解,难怪会出现舆论上的混乱。今后在发表经济统计数据的时候,有必要对一些术语给出准确定义。

  学风浮躁下的空置率

  首先,什么叫“空置房”?有人给的定义是:“购房者既没有出租也没有入住的房屋加上没有卖出去的房屋”;有人认为空置房指那些建成之后没有卖出去的房子,已经卖出去的不算,而究竟在建成之后有多长时间卖不出去的才算空置?是一个月、三个月还是半年?众说纷纭,至今尚无统一标准。

  其次,当前流行的空置率计算方法起码有三种:第一,全社会空置房面积除以全部住房面积;第二,空置商品房面积除以最近三年内竣工面积;第三,空置商品房面积除以当年竣工面积。众所周知,三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍,全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样,计算结果自然大相径庭。

  根据建设部数据,在2004年底,全国商品房空置面积为1.23亿平方米,其中商品住宅空置面积为0.74亿平方米。如果分别以全国城镇房屋建筑面积、住宅面积、施工面积、竣工面积和商品房销售面积作为分母,可以计算出完全不同的空置率(见文后附表),采取不同计算方法得出来的空置率相差几十倍。假若采用全国房屋建筑面积总量作分母,那么计算出来的空置率连1%都不到。请问每个学者,到底选择哪一个作为讨论的基础?如果在讨论空置率的时候,连一个比较准确的定义都没有,各说各话,这样的讨论还有什么意义?

  除此而外,官方数据 “打架”的事也是有的。在建设部综合财务司和住宅与房地产司编写的《城镇房屋概况统计公报》中说,在2004年12月,全国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米。其中住宅面积为96.16亿平方米。由于当时城镇人口总数是5.4283亿,那么,人均住宅面积为17.7平方米。可是根据国家统计局的新闻公报,2004年的城镇人均住宅面积为24.97平方米。究竟哪个数据更准确呢?

  有的学者写文章的时候说自己“引用国家统计局的数据”,“目前空置率已经达到26%”,国家统计局随后又声明说,从来没有发布过这样的数字。那么,这个空置率数据到底从何而来?我们怎么可以把严肃的统计数据视同儿戏。

  在国际上根本就不存在什么空置率的“国际警戒线”。

  黄民(Min Hwang)和奎格里(Johu Quigley)在2005年发表的论文中研究了美国的房地产市场,他们指出房价上升将压低空置率。如果预期房价上升,或者房价剧烈变化将抬高空置率。(参见Min Hwang and Quigley(2005) “Economic Fundamentals in Local Housing Markets,Evidence from U.S Metropolitan Regions”, IBER Working Paper Series, N0. W03)

  在他们的研究中空置率是反映房地产市场运动规律的一个指标。经济学者在涉及空置率的时候都很小心地给出各自的定义。这些定义仅仅适用于他们自己的研究,并没有一个统一的规定。迄今为止,中国还没有一个被普遍接受的空置率定义,就更没有办法和外国比较了。

  在没有确定的空置率定义之前就贸然声称中国的空置率已经到了极度危险的状态,很难服人。随意下结论只能说明学风浮燥,不负责任。

  计划经济留下的“辫子”

  1911年辛亥革命之后,在一些前清遗老遗少的后脑勺上还留着一根辫子,军阀张勋的辫子军还上演了一场复辟闹剧,鲁迅先生笔下的阿Q就拖着这样一条辫子。在社会大变革中,常常可以看见一些落后于时代的人和事。空置率原本是房地产市场中的一个现象,根本就不值得引起那么多人的关注,念念不忘空置率实际上是没有摆脱计划经济思想桎梏。从这个意义上来说,空置率就和阿Q头上的辫子一样,是计划经济遗留下来的宝贝。

  在当前关于空置率的讨论中,有些人没有弄清投资的主体到底是谁。

  如果投资主体是国家,那么空置率高意味着浪费。在计划经济年代,居民住房极端紧张,老少三代挤在一间房里,司空见惯。在“干打垒”精神的号召下,“先生产,后生活”,几乎没有兴建什么住宅,一旦有住宅开工,万人翘首以待、望眼欲穿,无论住宅质量高低,很少空置。在计划经济体制下,盖房子花的是国家的钱,毫无疑问,如果盖好了房子没人住自然是严重浪费,必须严肃处理。解决问题的办法也比较简单,将这个单位的房子分配给别的单位就可以了。在这种制度之下,举国上下关心空置率顺理成章。

  在改革开放20多年以后,如果投资主体变成市场上的法人,那么问题性质就发生了根本变化。目前,绝大部分住宅是非国有房地产公司兴建的,倘若还按照老逻辑把空置当作浪费来看待,就明显地落后于时代了。

  有人看见新建的住宅大楼晚上没有几盏灯,认为空置率太高、住房面临过剩风险而忧心忡忡。其实大可不必。有人说空置率高反映了消费者购房意愿不强,如此分析问题未免跳跃幅度过大。尽管中国老百姓的居住条件近年来已经有了很大改善,但要普遍解决民众住房困难还有相当长的路要走,怎么能说消费者购房意愿不强?如果这些房子已经卖出去了,购房者已经付清款项,住不住是他们自己的选择,所有的闲置成本由住户自己负责。有钱人多买几套房子,就像他们多买几套衣服、多买几辆车子一样,不关别人的事情,只要没有投入交易就很难判断他们是否在投机。对于某些人来说,与其让他们花天酒地地挥霍浪费还不如把钱放在房子上。目前,我们正在努力扩大内需,居民购买住房,无论买多少套,除了在房贷政策上有所区别外,都应当鼓励。更何况要识别居民购买的是第一套还是第N套房子的难度相当大,比如某人给他刚刚出生的孙子买套房,你说算第几套?

  为什么房子建好之后卖不出去?无非是价格问题。没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。因为房价太高,甚至高到了不合理的程度,这是空置率居高不下的原因。

  如果这些房子还没有卖出去,而房地产商的银行贷款又能够及时还本付息,那么也用不着着急,所有空置住宅的成本由房地产商负责。倘若房地产商要价太高,购房者认为房价不合理,那么就留在房地产商手里好了。这些住宅不仅要占用房地产商的流动资金,损失资金的机会成本,还要支付这些住宅的闲置成本、维护成本等,等到他们支付不起这些成本的时候自然降价(放心,他们是耗不了太久的,天下没有几个那么傻的企业家)。这是市场机制能够解决的问题。

  倘若这些房子没有卖出去,房地产商到期也不能归还贷款本息,事情也不复杂:银行把房子拿过来拍卖。拍卖的价格肯定低于房地产商的定价,如有损失,全部由房地产商来承担。只要房价没有跌过首期付款的比例,银行的房贷是安全的。

  怕就怕某些房地产商有强硬后台,银行不敢催促还贷,更不敢将房子拿过来拍卖。这些房地产公司并不是真正市场机制下的企业,他们可以动用国家资金(或者银行资金)而且不用为资金的损失负责,倘若赚了钱就归他们个人所有,如果亏损了就推给国家。在这种状态下,他们宁可将住宅空置起来也不愿意降价销售。这些房地产商拿着银行的钱在赌博,坚守高房价不肯让步,他们并不在乎空置房地产所带来的损失,一旦将房地产卖出去,超额利润足以弥补空置成本;万一赌输了就一走了之,把烂摊子甩给银行。目前国内空置率过高的问题,说到底症结在于银行的风险监管没有到位。

  症在银行风险监管与产权制度改革

  根据海外经济学家的分析,如果房地产商估计房价会迅速上升,他们有可能将盖好的住宅推迟出售。房价上涨的部分足够弥补他们持有这些住宅所支付的各项成本。所以,空置率上升在一定程度上反映了房地产商对房价的预期。对房地产商来说,不可能长时间地将建成住宅握在手中待价而沽,除非他们不再修建新的住宅。等房地产商手中持有的住宅积压到了一定程度,他们就会遭遇流动资金的约束,要不然停止新建项目,要不然就降价出售。由于西方国家的房价变动存在着周期性规律,因此空置率也随着房价周期波动。空置率属于一种市场现象,只要没有出现市场失灵,通常用不着政府干预。

  这些分析的假设前提是正常的市场竞争。如果房地产商和政府、银行有利益上的牵连,房地产商根本就不在乎资金损失,那么就是房地产市场上的市场机制失灵了。在看不见的手不起作用的情况下,只好请出政府这只看得见的手。政府的作用并不是去直接干预房价,而是要针对市场失灵的病灶动手。当前,中国房地产企业的资产负债率高达75%以上,他们的资金来源又集中于银行贷款,一旦房地产公司出事,自然威胁到银行的安全。不过,这和空置率并没有直接的关系。如果要追究责任的话,主要是银行信贷风险政策执行得没有到位:事前,明知房地产企业的资产负债率太高,为什么还要发放贷款?事后,明知贷款有风险为什么不敢痛下杀手?在这种情况下,高空置率的病根生在银行,是由于银行的失职而造成房地产商有恃无恐。要压低空置率,只要惩办几个失职的国有银行行长就能立竿见影。

  在健全市场机制之后,空置率偏高,必然压低房价。目前房地产商的利润率非常高,压低一些房价也未必导致他们亏损,就是有些亏损、倒闭也是市场竞争中常有的事,用不着过虑。事实上,连许多著名的房地产商都认为,目前房地产市场上鱼龙混杂,早就该淘汰一批不合格的房地产企业了。

  如果房地产开发商和银行两家的产权都模糊不清,难免出现计划经济思路回潮。空置率的争论恰恰反映出某些房地产企业和银行之间瓜葛不清,银行体制还保留着相当严重的计划经济特色,国有商业银行的产权制度改革还远远没有到位。加强金融制度创新,打破国有商业银行的垄断,加强银行风险监管,才是当前需要抓紧的事情。

  空置率危机论可以休矣。

 

(作者系著名经济学家、加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心教授

 

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