注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

网易考拉推荐

地产讨论前言不搭后语,空置率哪是空房率  

2006-04-11 11:14:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

这是原任中房集团扬州房地产开发公司总经理赵国平先生就空置率问题发表的看法,特转贴,并感谢他的参与。董藩

 

 

住房空置率不等于空房率 空置率的认识还应深入

< xmlnamespace prefix ="v" ns ="urn:schemas-microsoft-com:vml" />< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

20060410中国房地产报
赵国平

 

住房空置率存在认识上的误区

  有人把我国的空置率与国外的“空房率”相提并论,并说如果比例超过10%,就表明房地产业出现了“泡沫”,必须引起高度警觉,云云。 对此概念上的混乱,前有包宗华先生撰文澄清,最近又有董藩先生先后发表评论(《中国房地产报》2006年3月20日、4月3日),再次批评了“以讹传讹”的空置率分析方法和判断标准。笔者认同两位学者的观点,并认为与空置率相关的认识还应进一步深入。

  我国的空置率其实一直在不断变脸。上世纪90年代,有关部门出台统计口径,当年建成的商品房而未完成销售的,列入空置房统计范畴。这样粗疏的统计方式,不能反映商品房销售的真实状况。后考虑到房产销售期长的实情,改为一年以上没有卖出的商品房才认定是空置房。空置率与总量相关,与哪个指标比较,才真实反映住房建成后的空置程度?于是,又引进连续三年建房总量的概念,以它为分母,以空置房为分子,两相比较得出空置率。如2004年我国的一年以上滞销商品住宅为0.74亿平方米,前三年的商品住宅竣工量分别为2.36、2.66、3.48亿平方米,三年合计8.50亿平方米,空置率大约在9.25%,算不得高。

空置率超过警戒线则是庸人自扰

市场经济中的商品,须保持一定数量的库存,否则,无法满足不断增长的市场需求,也无法形成成熟的买方市场。商品房库存逐年增长,符合市场规律,人们不必谈虎色变,惶惶不可终日。

  在空置率计算上,国外使用公式的分母是存量,即住房的总量。西方国家的大规模住房建设期早已过去,每年增量房的数量不大,如果用我国的住房空置率统计,他们的空置率远高于10%。我国是发展中国家,空房并不多。参照董藩先生的算法,目前商品住宅的空置率仍不超过1%,这客观反映了我国经济水平比较低,居民居住水平不高,尚待努力逐步提高。

  既然如此,对几年来商品房“空置率”逐年攀高的现象,是否可以不闻不问呢?非也。这里涉及两个概念:空置房和空关房。

  我国房地产业有自己的鲜明特征,空置率不能完全反映住房的空关实情,统计之外另有玄机。许多城市的新楼盘入住率低得很,可开发商却高挂“免战牌”,说那栋楼宇早已售罄,这种房子一般是空关房。空关房的涵盖面超出了统计范围。空置率只与增量房产的销售有关,与销售后房产是否住人不相干。住房空关,不等于开发商没有卖掉,而现实中民众感知的所谓“空置房”有很多正是空关房。

  

低入住率不是好现象

住房空关就代表入住率低,低入住率不是好现象。空置率高,入住率必定很低;空置率低,入住率未必很高。前者反映开发商的销售业绩,后者才触及市场的本质。低空置率掩盖下的低入住率,是我国房产市场的特色之一,对此麻痹大意,有可能导致对市场前景的误判。

  造成新房入住率低的原因错综复杂,投资购房的大量存在是重要原因之一。空置率与入住率的双低现象,一方面反映房地产市场的火爆,另一方面向人们昭示投资性房产需求旺盛,严重扭曲了市场,非花大力气治理不可。投机购房推动房价虚高,抑制了弱势群体的合理住房需求,造成楼市供不应求的假象。大量游资投向房地产,给市场带来太多泡沫。低入住率还给物业管理带来困难,物业公司向没入住的业主讨要费用,事倍功半,影响了管理质量的提高。遏制房产投机行为,使入住率回归到正常水平,已是当务之急。

  (作者原任中房集团扬州房地产开发公司总经理,现已退休)

 

  评论这张
 
阅读(148)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017