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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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董藩 06’万言书:我怎么就成了“人民公敌”?  

2006-04-03 00:19:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地产舆论、地产学术和空置率:不得不再说的话

董藩

(北京师范大学房地产研究中心)

    3月中旬,我发表了一篇关于房地产市场形势的评论——《空置率过高是天大的谬误》,随即众多网站纷纷转载,一时间引起房地产业界、有关主管部门以及决策层的高度关注。我本人因此面临着比去年发表《关于房地产市场的17个观点与两万言书》后更大的心理压力:虽然也有一些善意的忠告和少量真诚的商榷,但更多的则是讽刺、漫骂、人身攻击甚至造谣中伤。有人在网上号召反对我的网友向我的信箱“灌水”,高峰时我的信箱一天被塞进几百封信,我博客上的恶意留言一度删除的速度不如增加的快。有的网友工作都不干了,一天给我发了7封长信,非要跟我这个“开发商的走狗”“决一死战”——我再次感受到了中国“国骂”的厉害,也深深感受到在中国目前说真话的代价仍然是很大的。

   我10多天来一直保持沉默,希望这些漫骂和攻击尽快过去,我也安心从事其他工作。但我越是沉默,一些攻击越肆无忌惮,一些帖子一度连续数日被高挂在网上的重要位置,一些记者在打给我的电话中也话里话外地套问我是不是感到自己错了,一些原本信任我的人也因为我的沉默而动摇了——我沉默一是因为我认为只要提出这个问题就够了,有关部门一定会重视并修改相关数据;二是因为许多指责是非专业的、外行的,我不应该对此斤斤计较;三是我还有一些更重要的事情要做,作为一个研究资源配置的、人近中年的学者,我十分珍惜自己的每一分钟。但是,既然大家都不让我沉默,我也只好继续说说我的想法!

   一、我怎么就成了“人民公敌”?

   我发表《空置率过高是天大的谬误》一文,是因为我认为目前国内这个指标的算法有问题,不能科学地反映房地产投资状况,而且据此计算出来的数据与一些所谓“国际警戒线”风牛马不相及,简单套用这些“国际标准”危害极大,可以说是“误国误民误党”。多年来我们的媒体总是宣传房地产市场“空置率过高”、“大大超过国际警戒线”、“到了十分危险的地步”,宏观调控思路和政策免不了受到这种舆论的干扰。由于决策所依据的信息不准确,政策实施效果也就可想而知。这在一定程度上可以解释为什么房地产业的问题越来越多、房价在不断地快速上涨。

    但是,文章发表后,我遭到了前所未有的攻击——可以说,质问我“良心何在”、斥责我为“丧家的、资本家的、乏走狗”的话就是礼貌的了,各种传统国骂悉数登场,一些网友在这次讨伐中还与时俱进,进行了创新。有的网友号召大家把我钉在“学术界的耻辱柱”上,还有的一些网友(当然不多)对我进行人身威胁。只要能说出一些对房地产业健康发展有利的话,做出一点儿对房地产业健康发展有利的事,我愿意付出一些牺牲,对这些漫骂我并不很在乎。但是,有一个网友的来信深深刺痛了我,使我多日不能释怀:他说我“公然与人民为敌”,“想搞乱房地产业”,“让百姓买不起房子,让百姓继续生活在水深火热之中”,并且说我的“蛇蝎之心”“跃然网上”等等(据说也有学者私下里这样评价我)——我认为这位网友是“狗咬吕洞宾”,而且我对其不了解我的系统观点、甚至连《空置率过高是天大的谬误》这样一篇短文都看不懂就乱评价的行为是很气愤的!

    首先,我与房地产业渊源深厚,从内心深处盼望房地产业能够健康发展。今天的房地产业是从过去的基本建设经济中分化出来的,我上个世纪80年代读大学时学的就是“基本建设经济”专业(后来改名为“投资管理”专业)。虽然报考大学之前指导我填报志愿的熟人对这个专业也是一知半解,但当得知“管理楼房建设工作”时,我对当时以该学科名闻国内的东北财经大学是十分向往的,因为从小在土坯房里长大的我十分盼望能为国家建设一些大楼,同时自己也尝尝住高楼的滋味。1990年我被保送攻读硕士研究生,选择的仍是这个专业。硕士研究生毕业后,适应经济形势的变化,我与我的老师、同事一起建起了“房地产投资”专业。后来我虽然一度中断了房地产教育工作,房地产投资专业在学科调整中被取消,相关知识和课程分别并入“土地资源管理”、“工程管理”、“国民经济管理”等学科中,但来北京工作后,我重新捡起了这个研究方向的教学、科研工作,从事“土地资源管理”硕士点、博士点的学科建设。所以,我是发自内心希望房地产业健康发展的。

    其次,我一直在为住房制度改革和房地产业的健康发展献计出力,并非许多网友所说的“不起好作用”,“想搞乱房地产业”。房地产经济管理是我的重要研究领域之一,而且在这一领域我的起步是比较早的。大学三年级时,我因为专业和个人兴趣的原因,就与同学一起在调研的基础上发表了一篇关于住房制度改革的文章。迄今我已经在国际会议和《人民日报》、《光明日报》、《改革》等报刊以及网络发表了不少论文和评论,同时有一些意见和建议通过内参上报国家主要领导人,并受到批示、重视,相关建议和随后出台的政策吻合度较高。我出面组织并参与完成了约30本房地产、土地、物业管理教材、著作的出版工作,累计发行量已达30万册,在财经教育界和房地产培训领域具有重要影响。在这个过程中,我对房地产的基本理论和知识做了系统整理,并且提出了一些受到业界肯定的观点。虽然一个人的力量微不足道,但我一直在为房地产业的健康发展而呕心沥血着。

    最后,对普通市民百姓的居住问题,我也是十分关注和着急的。尽管几年前我就公开说“家家有房是误导”,尽管我解读高房价成因时提出了“特色论”,但我一直关注着普通市民的居住问题:我可能是最早通过“两会”向中央政府建议利用按揭贷款方式推进住房制度改革的学者,同时我还根据当时的形势设计了工资收入权抵押贷款这种推进公房出售的模式。虽然当时的主管部门认为“不可行”,但几年后我的建议开始变成现实,不仅促进了房地产业的发展,也使金融业焕发出青春;我给出的关于房地产业宏观调控的三个理论依据被决策层和学术界所接受;我给出的关于房地产业宏观调控的四项原则——“稳定价格,理顺秩序,把好关口,保障人权”受到国务院领导的高度重视,并与一年来的宏观调控思路高度吻合;我给出的关于房地产宏观调控的某些建议也受到国务院领导的批示和重视,一些内容正通过行政法规和其他调控措施体现出来。我的这些主张大多是立足于解决普通市民的居住问题的,我的一片真诚怎么就变成了“蛇蝎之心”呢?

    二、混乱的房地产舆论界和学术界:自律还是他治?

    我说上面这些,并非想表明自己对中国房地产业有过多少贡献(许多业内前辈和学者的贡献远远大于我),而是想指出,现在房地产舆论界有一种极不健康的现象:凡是说房价不能下跌的人、说房地产供给不足的人、说住房制度改革成绩很大的人、说理智对待房地产市场的人,都被斥之为“开发商的走狗”、“拿了开发商的钱”;凡是天天大骂开发商的人、大骂建设主管部门的人、说房价应该下跌必须下跌的人、说房地产业“恶贯满盈”的人、说房地产业存在暴利的人,都成了英雄,成了敢说真话的人,成了为民请愿的人。于是建设主管部门的人不敢说话了,研究房地产的学者大多不说话了。再于是,仍然在说话,并强调客观分析高房价的成因、只可稳定不可强行下拉房价的学者们成了“开发商的走狗”。

    一个专家被骂、沉默并不可怕,当所有真正的专家都不说话时,将是十分可怕的——科学是什么?是夜行时的北斗星,是轮船上的罗盘,是十字路口的红绿灯!我一直认为,科学与谬误是在独木桥上争路,当谬论横行,科学被“挤到河里”时,社会这辆列车就要“出轨”了——写到这里,我想起了几年前一个出租车司机对我说的一个故事:某市一个比较重要的十字路口红绿灯坏了,不知道为什么一连多天没人修,也没有交警指挥。到上下班高峰时,通行困难。一日,正值通行状况混乱时,一个在旁边蹲着看热闹的青年民工突然生出一种“责任感”,跑到路口比划起来。由于他既不熟悉交通规则,也不熟悉交通手语,结果使局面更加混乱,有两辆车直接撞到了一起!

   我与基本建设经济结缘已经接近20年了,至今仍感到有许多问题不懂或者拿不准,经常需要请教。许多我过去的学生,以及不少见过面、没见过面的业内人士,现在都成了我的老师。过去也常常感慨这个领域太窄,只有有数的几所学校开办了基本建设经济、投资管理、房地产开发与经营等相关专业,教学、科研人员太少,想交流都找不到人,想开个全国性学术会议都搞不起来。但让我纳闷的是,最近两、三年这个领域突然热闹起来,真是“人才济济”,各种研讨会、论坛也让人应接不暇。有这么多人关注房地产业是它的幸事,但这种关注又有多少科学性和严肃性呢?

   站在普通消费者的角度,人人都有说话的权利;房地产领域也非常需要其他领域的专家站在交叉学科角度建言献策。但当其他领域的学者以房地产专家的身份出现时,是不是要先读一些房地产的教材和基本法规,搞清楚房地产的供求曲线是如何画的,大致了解建筑高度与建筑成本的关系,弄明白什么是建筑密度、容积率等基本概念的含义呢?

    有人可能对我说:学术是自由的,否则不会有发展和繁荣;学界需要百家争鸣,不需要霸权。这些我都承认,而且我向来鼓励我的学生、同事与我争辩。但是,学术自由不是告诉大家可以不负责任地乱说,百家争鸣也必须是在专业修养基础上的争论。把胡说八道也当作学术自由和百家争鸣的体现,这是学术界的悲哀和学术失德的体现。

    要求一个学者说的话100%都对,这太苛刻,也不客观;但如果一个智力正常的学者,其个性化观点大多数不对,我们是否该质疑一下其高亢声调背后的动机呢?使用生动、活泼的语言是令人敬佩的,但陈述的观点必须是严肃的!学者要对可持续发展负责,对科学负责,对全社会负责,而不是讨好舆论。如果学者不自律,一味发布奇谈怪论,而且知错不改,这就是学术欺诈!学术欺诈危害巨大,我深深感到应该有外在的约束力量制止已经严重违背科学精神的学术欺诈的蔓延了!

    从房地产领域的情况来看,改革再次到了关键时刻,已经出现了一些彻底否定住房制度改革、否定房地产业存在必要性的认识,而且民间不乏赞赏的声音。住房制度改革以及整个房地产业是向左还是向右?是调校一下方向还是彻底掉头往回来?学术界、地产界、政界以及全社会都需要认真思考并做出回答了!

    三、空置率不足1%,我的算法没有问题

   回到关于房地产空置率的计算问题上。大家对《空置率过高是天大的谬误》一文的质疑主要体现在分子、分母究竟应包括哪些内容上。

    (一)究竟怎样才算空置?中外“空置面积”的含义是否一致?

   通过大家对拙文的质疑可以看出,许多分歧源于对“空置面积”的理解上。很多人认为买了不住就是空置,或者认为买了不住和卖不出去都是空置。站到一个普通市民的角度,不能说这种理解没有道理。但在国家统计规定上,“空置面积”作为一个专业术语,是有特定含义的,与大家的理解有区别。

    在中国的“房地产开发统计报表制度”中,有关于“空置面积”条目的解释是:“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建,统建代建,公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”

    如果大家仍有疑惑,我再解释一下设立这个统计指标的初衷:国家统计局和建设行政主管部门试图利用“空置面积”这一指标,考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况,从开发商角度观察是否出现了投资过剩,并非用于考察城市居民(包括一些网友所说的投机者)的居住水平和房屋利用状况。

    这样看来,居民手中未居住的“空置房”就绝对不能算作空置房了,因为它们已经不属于生产经营领域,而是进入了消费环节。如同一个人买了很多衣服但大多不穿,这是不能再视为服装厂的“库存”了的。空置房这个概念完全是对开发商而言的,概念中所说的“出租”也是指开发商的初始交易行为,并非指居民的出租行为。一些人买房不住,一些小区出现较多的黑灯现象,这说明住房消费政策出了问题(必须采取措施遏制这种局面的恶化,防止住房浪费现象的蔓延),我们一般用利用率说明这种状况,不使用“空置”概念

    有的网友试图用国外的空置概念来批驳我。国外确实也使用空置房(Vacant Housing Unit)和空置率(Vacancy Rate)这两个概念,但各国的统计含义并不一样,这取决于统计分析的目的。在美国,其含义比中国的规定复杂一些,他们既考察自有房屋空置,又考察租用空置。例如,美国人口统计局(U.S.Census Bureau)是美国住房情况调查的权威和官方机构。由美国人口统计局公布的住房空置根据目的不同规定了不同的含义:美国有“街区空置率”的说法,含义是街区内空置房屋与全部房屋的比例,普查时房屋无人居住(除非居住人是暂时离开)就算空置。美国人计算这个指标是与福利享受和税收优惠联系在一起的,而我们的空置率是用来考察房地产投资是否过剩的。而美国社会调查(ACS-American Community Survery)作为美国覆盖面最大的住房调查,它在统计细节上明确规定:“已租且无人居住房屋”和“已售且无人居住房屋”不能计算进租屋空置率和自有房屋空置率中,并在2005年初将原来合在一起的这两类情况重新分开。曾长期在美国从事房地产开发和管理工作的江林东先生翻译的资料也表明:“美国人口统计局关于美国社会调查(ACS)空置率的计算方法如下:(待售房)空置率=年空置售房/(已入住住房+年已售但还未入住的住房+年空置售房),即年空置售房总数除以现有全部住房总数。”这个含义就与我们的规定接近了,而在建筑开发领域,他们这个概念的含义应该是与我们完全一致的。

    既然中外国家在“空置房屋”含义的界定上存在差别,我们有自己的考核目的和规定,在讨论空置率的算法时当然以本国的规定为准(如果认为中国的统计方法不完善,则是另一个问题,我也承认美国的有些调查有意义,但在中国目前尚难操作)。难道对中国犯罪嫌疑人的审判和量刑还要把美国的法典搬过来作为依据吗?

    (二)空置率公式的分母、分子到底包括哪些内容?

    有人认为,我算的是“房屋空置率”而不是“商品房空置率”,说我偷换了概念,国家统计局所公布的是“商品房空置率”,而不是“房屋空置率”。他说我那个不到1%空置率是拿市场存量房作为分母来计算的,我说的“可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母”中的“可用住房”包括了非商品房。这位质疑者说的没错,我的“可用住房”包括了非商品房,而且必须包括——“房屋空置率”是一个实物量指标,并非价值量指标,与房屋是否商品化没有关系,它只是从实物(面积)角度考察房地产投资是否过剩。房地产商品的购买者具有社会性,包括政府、群团组织、居民、外籍人员等各种类型,考察房地产投资是否过剩当然要以全社会所有仍具有使用价值(未报废)的房屋作为分母,因为此时尽管有些房屋并非是从市场中购买的,但也对应着一部分已经实现了的需求,它们的拥有者有了这部分使用价值就不会再产生需要、重复购买了。是否过剩一定是基于全社会房屋使用价值来分析的,不是只对商品房而言。如果只对近十几年(或者说二十几年)才有的商品房进行考察,就无法判定从全社会来看房地产投资是否过剩了。就像考察某个家庭成员的工资收入对家庭收入(财富)的影响时,分母不仅包括全体家庭成员的工资收入,还应包括金融资产收入等各种工资外收入。有的网友讽刺我把故宫也算在分母里了,我想对他说的是,不但故宫要算在分母里,连布达拉宫也要算在里面,因为它们是没有报废的旅游房产、宗教房产或者说文化房产!它们对同类的商业房地产投资是有或多或少影响的。

    至于为什么国家只考察“商品房空置率”而不考察“房屋空置率”,那是因为商品房以外的房屋开发一般竣工验收后就由甲方(投资者,也是需求者)直接使用了,就开始实现使用价值了,它的需求者原本就存在而且十分明确,不需要通过市场交易去寻找。从使用价值流通角度,也可以看作交易过程已经完成了,它早就属于使用者(需求者)业主,不需要从投资价值是否能实现角度再给予关注(使用浪费是另一个问题)。

   另外,我要纠正一些网友甚至学者的看法:房改房已经成为商品,尽管是通过优惠方式购买的,但价值转移过程已经实现,已经成为家庭私有财产,可以作为二手房上市交易。我们通常说商品房时确实不包括这部分,但从商品含义的界定上看这种说法已经不够准确,据此指责我的公式存在错误当然我也是不接受的。

    还有人指责我在计算空置率时,分子“将‘待租’的房子略去了”,我想再解释一下:该网友将此时的“待租”理解为二级市场上消费者家庭的租赁行为,这是对该公式的严重误解——这里的“租赁”是对开发商而言的,是一级市场的交易行为,指开发商不出售房地产,采用持有并出租的方式实现使用价值和投资回收。国家统计局公布的“空置面积”理应包括了这一部分待租面积。即使象该网友说的遗漏了,第一这不是我的错误,第二也没有大碍,因为目前在中国开发商品房不卖而持有并出租的,所占比例极小,可以忽略不计。

    至于网友的其他说法,如“房子在炒房者手中,应算空置”、“烂尾楼应算空置”,显然是不符合“空置面积”含义的规定的。

    以上分析表明,我给出的空置率计算公式是科学的,不到1%的数据是正确的,也是对房价持续上涨的最好解释,更不存在“大大超过了国际公认的10%的警戒线”的问题。不管26%的空置率来自何方,我坚信我的算法有道理,目前也暂时没有权威部门否定我的算法。

   四、结语

   空置率数据如果出现错误,对宏观决策的影响将是十分巨大的。我在《空置率过高是天大的谬误》一文中已经略有涉及。目前的房地产业不是一般的产业,目前的房地产宏观决策也不是一般的决策,稍有不慎,就会给国民经济和社会发展带来巨大损失。鉴于此,我也希望权威部门认真研究这个问题,并重新审视我们已经做出的决策是否科学、是否需要适当调校。对于买了不住也不租以及住房面积过大等住房浪费现象,我与许多网友一样,一直持反对态度,主张通过消费政策加以调节,但这个问题与空置率的算法是不相关的。

本文原载《中国房地产报》2006-04-03

作者系北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博导

E-mail:dongfan67@126.com

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