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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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张群群:董藩师兄,你该这样看待空置率  

2006-03-30 08:50:36|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这是我的师弟张群群博士与我的真诚交流,特贴出与大家一起讨论。本人近日将推出《地产舆论、地产学术和空置率:不得不再说的话》,敬请关注——董藩
 
 
 
张群群:董藩师兄,你该这样看待空置率
张群群
(中国社会科学院财贸所)
 
 
董藩,您好!几篇文章都读过了。我想说的是,现在的房地产市场不是统一的市场,新建商品住宅的交易量和二手房的交易量之比,与成熟的、不存在泡沫的房地产市场的情况相差较大。在新房交易量相对很大,而二手房交易量相对很小的情况下,新竣工住宅的价值可能会被严重高估,从而其价格会大大超出其基础价值。正因为这一点,按国家统计局口径计算的空置率很高就是可以理解的了。出现这样高的“空置率”,也许并不足以说明住宅供给总量过多,但至少说明了房价过高。除了供给档次结构上的错位这个因素之外,假如调控措施得当,房价降一些,那些真正符合市场需要的新建住宅就不会空置那么多,只要百姓财力足够承受,是可以卖出去的,从而实现其使用价值。
另外,民间空置房虽然不计算在空置指标之内,但这个量如果很大的话,也说明其使用价值没有实现,不能有效地解决百姓的住房问题。越是在资产膨胀的地方,这种民间空置房量越大,说明置业者的投机动机更强一些。虽说租房也可解决居住问题,但假如房地产业的发展是要把越来越多的人挤出住房买卖市场,那就是一种不健康的现象了。
作为无房者(没有享受过分配公房待遇、没有在房改中以成本价七折八扣把公房变为自己的私人财产、没有在市场化过程中发起家来、没有能力承受现在高价购房的负担),我想自己可以理解您的个别论点(如货币化补偿方式等),但不太能够接受您的绝大部分主张。坦率说出自己的看法,希望您别介意。开发商们既然相信他们自己的判断,他们尽可以扩大投资、多盖房子,只要他们能卖得出去,不担心新竣工的房子有四分之一空置下来——我想他们也不会太担心,因为其他四分之三卖出去的房子早就赚够了。既然如此,他们有什么可担心的呢?他们何必怕中央政府继续调控呢?依我看,不动利率的、不设新税的调控实在是太温和了,应该对房地产业进行治理整顿——商业欺诈太厉害了,只有宏观调控还不足以改变市场秩序,还要有更大力度的微观规制。
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