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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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哈继铭将错上加错  

2006-03-21 19:10:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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哈继铭将错上加错< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

董藩

(北京师范大学房地产研究中心 北京 100875

 

最近网上有一则流传很广的信息——中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭2006210日发布研究报告,声称:去年调查过的12个城市167楼盘2006年春节期间的调查显示,购房资金成本与租金比率均有所上升,这一指标的提高主要是房价涨幅依然大于租金增幅,因此,与2005年相比,2006年买房更不如租房。

这则消息公布后,我接到了不少电话和E-mail,询问这个结论是对还是错。

哈继铭先生2005年的报告我没有看到,但从今年这份名为《房价泡沫在蔓延》的报告中,可大致了解他的分析方法和思路。

哈继铭构筑了两个购房/租房成本指标,即购房资金成本/租金比率和月供/租金比率。

首先看购房资金成本/租金比率。他认为,购房资金成本由两部分组成:一是按揭贷款的利息支出;二是购房相对于租房的机会成本,即首付款的存款利息损失,因为如果选择租房,可以将用以购房的首付款存入银行获得利息收入,这是购房的机会成本。租房成本(或收益)即为租金。购房资金成本和租金成本的计算公式分别为:

购房资金成本=房价×〔(1-首付比率)×按揭贷款年利率+首付比率×存款年利率〕

租金成本(对于房客)=租金收益(对于房主)=年租金

如果购房资金成本/租金比率大于1,表明购房资金成本大于租房成本,居民(潜在的居住需求者)更愿意租房,这将削弱房价持续上涨的动力;反之,他们则更愿意购房,推动房价上涨。同样,对于投资者来说,如果购房资金成本高于房租收益,投资欲望将会下降,房价上涨将难以持续。

其次看月供/租金比率。哈继铭认为:即使购房资金成本低于租金,购房出租可以赚钱,但贷款购房不仅需要付息,还需还本。一旦租金下降,部分投资者将无力承受还本付息(即月供)的负担,即受到现金流约束。因此,有必要考虑月供/租金比率。月供与上述购房资金成本相比,前者包括按揭贷款本金的月付,但不包括购房资金成本中的机会成本部分。如果投资者没有其它收入来源,仅靠出租房屋支撑月供,那么当租金下降至低于月供时便会入不敷出,出现现金流问题,不得不抛售。

初步看来,哈继铭的分析很有道理,但从房地产经济学理论和当前的客观事实来看,这个结论显然是不正确的——问题出在哈继铭的假设上!

哈继铭首先假设房屋的购进价格等于未来的出售价格,即假定房屋折旧率等于同类新房的价格上涨率。这个假设是违反房地产的价格变化规律和房地产经济学理论的:第一,房地产的供给曲线与一般商品的供给曲线显著不同,严重缺乏弹性,市场常态是总需求大于总供给,所以房价上升的趋势往往十分明显;第二,房地产这种产品的另一个特点在于,它没有替代品,哪里大涨不一定必然大跌,所以上涨的反向校正力量很弱。例如,北京的房价连续多年上涨,但一直没有下跌的迹象。显然,不论自居还是出租,不把房产增值部分看作所有者的收益是不科学的。

哈继铭的第二个假设是“如果投资者没有其它收入来源,仅靠出租房屋支撑月供,那么当租金下降至低于月供时便会入不敷出,出现现金流问题,不得不抛售”。这个假设也不成立,因为基本可以看作是错误的。经济学有一个基本概念,就是“经济人”,是指人是理性的、自利的,所有成熟的经济学都是以此为基础。虽然到了丹尼尔·卡纳曼(Daniel Kahneman,普林斯顿大学心理学家,2002年获得诺贝尔经济学奖)及其合作者塔夫斯基(Tverskey)那里已经开始具体研究人在什么时候是不理性的,但人的行为背离理性假设的情况毕竟只发生在特殊情况下。这就是说,不论居民购买房产是用于出租还是自住,在偿还贷款问题上通常是会留有余地的,除了发生特殊情况,一般不会遭遇“被迫抛售”的命运。

    从经济学上来看,住房的自我报酬率是指住房租金率加上资本利润率(利润÷资本×100%)后再减去折旧率,资本利润为预期住房价格上涨额减去机会成本。假如住房是借助按揭贷款购买的,对首付部分来说,收益率大致等于租金率与预期住房价格上涨率之和,减去折旧率和存款利率(购房首付款的机会成本比率);对贷款部分来说,收益率大致等于租金率、预期住房价格上涨率之和,减去折旧率和贷款利率。

    2005年,全国房价上涨6.6%(由于统计指标计算方法的缺陷,实际数据要高于这个数据),租金率预计不低于4%,一年定期存款利率为1.8%(税后),混合结构住房的折旧率为2%,框架结构房屋的折旧率为1.67%,5年期及以上住房贷款利率为6.12%。是购房合算还是租房合算,其结果是一目了然的——哈继铭预测错了!

    2006年,估计房价上涨率不会低于5%,平均租金率仍不会低于4%,存贷款利率变化的可能性和幅度都不会很大。所以,实践将证明:哈继铭的预测是“错上加错”!

    

电子信箱:dongfan67@yeah.net; dongfan67@sohu.com

详细联系地址:100875北京市新街口外大街19号北京师范大学管理学院

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