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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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董藩教授:我也有话对你说  

2006-03-21 00:00:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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董藩教授:我也有话对你说

神州数码:赵世龙

这是发到我信箱的众多信中的一封,作者非业内人士,但不带面罩,敢署真名,态度真诚,因此我征得同意将其贴出,算是一种观点的代表。尽管一些说法我不赞同,但赵先生拳拳真情值得肯定——董藩

董老师:您好!

虽然前面邮件中关于“空置率”方面有不同意见,但鄙人还是将这段时间对房地产思考获得的东西发给您,供参考。不为别的,只为我们的祖国和民众不要面临一个经济发展的深渊,因为经济发展自有其规律。

 一、房地产市场是一个完全垄断的市场!

 也许有人奇怪,说房地产市场现在都是什么供需紧张,什么刚性需求,其实,房地产市场是个完全垄断的市场,这主要是因为:

(一)、土地市场是的垄断的 现在大家都知道,土地市场的第一级市场完全是垄断的,所以大家也知道了房地产调控的的一个最大难点所在,即调控的主角本身要调控自己,这几乎是不可能的。 那么,当土地到房地产商手上就不是垄断的了吗?错,还在垄断,房地产商现在用很少的成本就可以囤积土地,控制房地产开发速度,让购房人没有更多的选择余地,只能接受他们确定的价格,这是垄断的具体表现。君不见,现在所谓的房地产商和国土部门的“地荒论”整个就是房地产土地垄断的具体体现。

(二)、信息的垄断 在房地产市场上,我们有准确的数字吗,谁的数字可信?无论是土地信息,还是开发信息,还是成本信息,还是供应量信息,都有众多的利益集团根据自己的需要来控制,调整和披露。这样,所谓的“刚性需求”,所谓的“供不应求”,所谓的“房价还要涨”都从某些利益集团控制的口舌中碰了出来,而多数的民众没有话语权,只能在网络上呼吁,少数的正直专家了解到目前所面临的金融危机和民众的沉重负担,而不断的呼吁。

(三)、房地产生产流通渠道的垄断: 光是土地垄断能造成今天的局面吗,还有一个生产流通渠道的垄断。现在大家都知道“销控”了吧,在一个充分竞争的市场,会有销控吗?只有在垄断的市场,才会有这样的事情出现。“销控”是从香港传过来的,香港的地皮本身就是港英政府控制,能够从他们手上拿到地的,也就是一些大财团。由于地少,财团大,所以很容易以挤牙膏的方式来“销控”,实现这个的前提是大财团垄断了市场。香港的非房地产市场是非常开放的,而房地产却不然,最终也就出现了由垄断造成的泡沫,以及泡沫破裂对香港经济的危害,最后依靠大陆的更紧密经济关系和开放大陆游客到香港实现经济的重新恢复。

 那么,当“销控”作为一个营销手段传递到内地后,首先由于房地产本身的地域性,很容易实现某一区域的垄断,获得高额暴利后对其他地产商的示范作用,使得几乎所有的房地产商都在“销控”,这样的结果是,房地产生产流通市场完全被垄断了,正应了任志强所讲的“农民种什么自己不知道吗?”,房地产商垄断了生产和流通渠道,那么完全可以按照自己的意愿,生产对自己有利的房子,而不是大众需要的房子,这就是垄断,也是造成目前所谓结构失调的根本原因。 土地源头的垄断决定了造成了一个非市场化资源的绝对控制,当土地流入到房地产商人手上,可以控制自己的开发速度,并可以根据利益最大化的思路来生产自己想生产的房子,并用“销控”的手段来造势还卖房子,加上信息的垄断和不对称,完全将整个房地产市场给垄断化了。 想想大家看到的房地产商的嘴脸和以前垄断行业看到的那些人的嘴脸,多么相似!

二、房地产市场的本质!

 在思考房地产的种种现象的时候,仔细思考了从2002年以来关于房地产泡沫论的讨论过程,虽然许多人觉得房地产市场有问题,但持续的房价高涨使得从供需角度很难解释房地产市场出现的现象。但一个现象背后总有其事实本质,有其产生问题的源头。鄙人认为源头在于土地垄断、地方政府经营城市的方法、房地产商在生产和流通领域的事实垄断、房地产信息披露的垄断、加上银行的负利率以以及股市的低迷使得社会资本缺少投资渠道,都使得房地产市场的需求显得非常巨大,而供应方面由于垄断的缘故显得非常紧张,从而造成了目前房价持续上涨的问题出现。只有这样,才能真正解释房地产种种现象后的本质。 但这样的情况能够继续下去吗,大量的社会资本会随着不切实际的预计而闲置,并影响了其他领域的投资和消费,支撑整个房地产发展的基础并不牢靠,地基不牢的房子,盖的低还可以继续使用,盖的高就只剩下倒塌了,倒塌后的结果,没有谁能够承受得起。获得好处的,就是那些从中获得好处的奸商和腐败官员。

三、房地产市场成为第二个股市!

 也许在一年前,有人说房地产是股市,鄙人不相信,相信许多人也不相信,今天我们完全相信了。股市是什么,是投资,是炒作,现在的房地产市场,那些鼓励人们购买的说法是什么?是投资,是增值,是房价还会涨,尤其是北京的房价不会跌!这与股市有什么区别?现在的购房人现在还把房子当居住的东西看吗,更多的恐怕是当做购买了一支只会涨,不会跌的股票来看待,所以他们不急于出租,也不急于卖掉,而是放在手上等待增值后卖掉,这与股票拿在手中不抛何其相似。 也许有人还不相信这个说法,那么,向周围的人了解一下,你会发现,太多的人购买了两到三套住房。我们知道,不是所有人都会卖股票,当然也不会所有人卖第二套房和第三套房。在网上,大家反映出的许多小区空置的问题,以及现在的高空置率的问题,大家都可以看出,有多少投资和投机在里面。 是股市就有庄家,谁是庄家呢,政府、房地产商、银行,中介机构是帮凶,散户呢,就是广大投资购房人。股市会有涨有跌,太多的操盘让太多的人血本无归,那么最后的结果是几乎所有的人都血本无归,只有早点逃离的人,才能够全身而退。那么房地产呢,已经有太多的操盘了,剩下的就剩下看谁先逃了,何时逃了。

 四、房地产市场已经成为一个巨大的金融风险的源头,腐败的集散地,最不透明的“市场”。

太多的资金投资在房地产上,太多的人把身家性命压在了房地产上,而现在的房地产市场,已经不是在讨论是否有泡沫的问题了,而是泡沫多大的问题了。这个巨大的金融风险,已经让央行着急,中央政府担心,现在成了骑虎难下,房价涨更危险,降则怕泡沫破裂,所以就有了稳定一说。但经济规律不由人左右,该来的就是要来的。资本主义经济危机时的现象,即一边牛奶倒大海,一边大量的人员没饭吃,与现在一边大量的房子空置,一边许多人卖不起房子何其相似。现在大家都知道股市有风险,但在90年代初期的时候,有多少人有这个观念的呢,许多人相信的一个道理是,国家不会让股市下跌的,最终结果是什么,不用说大家都知道。那么,房地产市场上,有太多的人相信了一些不该相信的东西,还在给一辆已经运转到危险速度的汽车在继续加速,结果怎样,不是撞墙、翻车,就是汽车散架,座在车上的人,无论是司机,还是富有的乘客,贫穷的乘客,都会跟着倒霉! 不用说,大家都知道了,房地产是个“水很深”的地方,有哪个房地产商敢说,我很清白,我没有干过见不得人的勾当(任和潘敢说吗?)。我的地是光明正大拿的,我的贷款是光明正大的获得的。又有与房地产几个官员敢说,我没有接受过贿赂?随着房地产越来越热,不光与房地产直接相关的官员在腐败,其他领域腐败的资金也流入到这个市场,最后房地产市场完全成为一个腐败的集散地。 房地产市场不透明就不用说了,大家都知道。在这儿要说的是,不透明也罢,某些人在这个不透明的过程中利用不透明得了好处,还要象娱乐明星一样张扬,所谓的“害人不够,还要出来恶心人”说就是的这种人。哪个国家的房地产商象中国的房地产商这样呢,不用多么辛苦,不用思考怎样好好经营,而是不停的制造新闻和事端。这只是因为这些人的骨头本身就轻,钱来得太容易,太快,很容易让这些人飘飘然,不知道自己几斤几两。放在历史长河一看,显然是几个跳梁小丑而已。那个姓任的,姓潘的,还以为自己多么了不起,又愚弄了得大家似的,其不然,可以在一个时刻愚弄所有人,也可以在长时间愚弄部分人,而不能在长时间愚弄所有人。奉劝这些人,思考一下自己在管理,在建造建筑方面有什么创新,有什么东西值得让国外先进国家房地产商人借鉴,如果这些都没有,还是趁早闭嘴,多为社会干点实事,多诚实一点,少点“短斤欠两”的事情! 最后想说的是,针对这个“市场”,如果还能称其为“市场”的话,我们可要小心了,在买房前,三思啊!

五、有办法来解决这些问题吗?

有什么办法来打破垄断吗?当然有,下面接着讨论:

 首先需要打破的信息的垄断,这是先决条件: 信息的垄断包括土地信息的垄断和房地产开发信息方面的垄断,由于这方面的垄断,造成了太多的不明因素。 最应该披露的是:城市规划和土地出让信息,并举行公众听政会。不可想像,涉及到几乎所有人利益的城市规划和供地计划,会没有公众进行听政而仅仅靠政府来控制,只靠政府来控制与计划经济原来政府控制生产产品有多大的区别?通过这种方式,也能够打破土地市场上的垄断。即如果公众以及房地产商都认为地不够,那么政府就应该多供地,那么也就不会出现现在所谓的“地荒论”的出现。 接下来关于房地产开发方面的信息披露,在这个区域有多少房子要盖,应该盖什么样的房子,土地的本身的价格是多少,基本的成本是多少,有多少房子在卖等等信息,不让房地产商用挤牙膏的方式来控制。

 其次,取消预售制,促使房地产商加快房地产开发速度。 预售制造成的结果大家都知道了,但预售制造成的最大问题是,房地产商实现了生产和流通的垄断。有了预售制,房地产商完全可以利用很少的钱就可以启动项目,启动后,利用垄断的地位和“销控”的方法获得超额利润,接着很快收回了成本,所以,根本不会去加快开发速度,而是根据需要来控制开发,从而继续获得垄断带来的暴利。如果取消预售制后会怎样呢,房地产商如果要垄断,首先垮掉的先是自己,为了不会破产,只能加快速度,将房地产利润降低到合适的程度,并让利给民众。从众多的有关取消预售制的网络调查来看,大多数人在认为应该取消,而反对最激烈的人则是房地产商,为什么呢,现在大家都明白了吧!只是许多人觉得应该取消,但是并不清楚预售制造成垄断的根本事实。

最后采取的措施应该是采用对第二套住房征收高额税率,来控制整个社会资本的有效利用: 到目前为止,还没有看到那个国家的房地产市场象中国这样市场化的,如果大家都将房地产市场作为一个投资的领域,那么会有太多的资金进入这个市场从而造成泡沫化,带来金融风险,并将大量的社会资本变成水泥钢筋而不投入再生产以及研发。这不利于整个社会资本的有效利用,同时也带来很大的风险。加上前面的房地产市场垄断本质,从而将房地产市场泡沫越吹越大。由于垄断的因素,泡沫破裂的进度被延迟了,从而造成了更大的泡沫。为了挤出泡沫,一方面解决垄断问题,还要解决不理性的投资和投机需求问题。

 望朋友们共同呼吁,否则中国一旦面临香港那样的房地产泡沫破裂或者东南亚金融危机,谁来救我们?!国内会引起社会动乱,一旦出现这样的情况,美国会幸灾乐祸!日本则更阴险,台湾说不定会真的永久脱离!希望不会出现这样的情况,但谁也不敢保证不出现啊!

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