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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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空置率过高是天大的谬误  

2006-03-14 13:01:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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空置率过高是天大的谬误

——关于房地产理论与行业形势的系列看法之三

董藩

(北京师范大学房地产研究中心 北京 100875)

    对于空置率的问题,我本不愿意再谈,免得有人说我重复“贩卖”自己的这点儿观点。早在2002年2月5日,我就在《光明日报》发表了《对空置房不能一概而论》一文,对房地产空置率引起的认识混乱表达了自己的看法。去年,鉴于在这个问题上的舆论形势有恶化的趋向,《中国房地产报》特意转发了这篇文章(见2005年6月13日25版)。但是,最近 “以讹传讹”的空置率分析方法和判断标准再次被广泛使用,得出了上至国家主要领导人、下至黎民百姓都很震惊但却不容怀疑的“权威”结论,并已对宏观决策产生了巨大影响。这使我感到很有必要结合形势,重新讨论一下这个问题。

    一、空置率过高、面临过剩风险吗?

    2005年12月,众多报纸公布了一组统计数据:到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米,其中商品住宅空置面积为6204万平方米,商业地产空置面积上半年为2878万平方米。报道声称当时的全国商品房空置率已达到26%,大大超过了国际公认的10%的警戒线。这个消息引起全国上下关注,成为压缩房地产投资规模的有力注释,也坚定了国家继续实施房地产宏观调控的决心。

    这组数据引起的议论尚未平息,2006年2月,许多报纸又公布了新的数据:2005年前11个月,商品房空置面积达1.14亿平方米;该年购置土地面积中,未完成开发的土地面积近1.7亿平方米;按目前水平计算,我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多——我国面临着潜在的住房过剩风险!这一消息再次吸引了全国的眼球,并影响到有关主管部门的思维——国土资源部在其官方网站发文表示:国家有关部门2005年底已将房地产列入了产能过剩行业名单,住房过剩反映的是与其相关的供地过多、用地结构性失衡,所以“地荒论”不成立,促进未开发土地的开发和再利用,以及适量增加低价位住宅用地供应,应成为房地产用地调控的当务之急。

    对“地荒论”问题,我因缺乏详细、准确的数据,不敢妄下结论(我本人是主张实施严格的土地管理制度的,但在当前的特殊时期,如果土地供应确实紧张,可略有放松),但是,对报道给出的26%的空置率以及超过国际公认的10%的警戒线的判断,我认为绝对是错误的。

   二、计算公式严重失当,实际空置率不到1%

    早在1993年,我国的商品房积压就达到5000多万平方米,1997年这一指标为7038万平方米,1998年底达到8783多万平方米,1999年为9124万平方米,2000年为9735万平方米,2001年达到了1. 08亿平方米,2002年7月进一步上升到1.2亿平方米,而2003年建设部公布的这一指标则为1.28亿平方米。在这个过程中,舆论界(包括很多学者在内)一直认为空置面积过大、空置率过高(过去我也曾简单地相信过这些数据),但如果空置率真的远远超过了国际警戒线,甚至达到26%这样的地步,就意味着商品房处于绝对的供过于求状态,房价必然呈现明显下跌趋势,许多开发商和开发投资会退出。而事实却是房价在不断上涨,上涨速度甚至很快,开发商都在拼命拿地,有强烈的开发建设冲动。这种现象如何解释呢?简单的“产品结构不合理”能说明问题吗?既然“产品结构不合理”,这么多年过去了,开发商为什么不主动调整、适应需求呢?房地产业是民营化程度很高的行业,开发商可都是“唯利是图”的!

    问题出在空置率的计算公式和空置标准规定上——主要资本主义国家搞的都是市场经济,崇尚的是市场调节,虽然都在搞住房保障制度建设,但并不会有政府机构重视商品房空置率的监测问题,我也未查到“空置率在5%-10%之间为合理区,空置率在10%-20%之间为空置危险区,空置率在20%以上为商品房严重积压区”这一所谓“国际通行惯例”的准确出处。但是,国外确有学者使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况,其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母,把一级市场待售、待租的房产作为分子(在2006年3月1日建设部部长汪光焘主持召开的房地产市场形势座谈会上,刘志锋副部长印证了我的记忆),而国内空置率的计算公式却与国外学者使用的这个公式完全不同:有的机构(学者)用空置面积除以当年商品房竣工面积,有的机构(学者)用空置面积除以前三年竣工面积之和。显然,与国外学者使用的公式相比,这两个公式的分母缩小了大约20~60倍,得出耸人听闻的结论也就不足为奇了——根据建设部综合财务司和住宅与房地产业司编写的《城镇房屋概况统计公报》,2004年12月末,全国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米,其中住宅建筑面积为96.16亿平方米;全国商品房空置面积为1.23亿平方米,其中商品住宅空置面积为0.74亿平方米。按照外国学者的算法,商品房的空置率只有0.83%,商品住宅的空置率只有0.77%;2005年12月末,全国商品房空置面积为1.43亿平方米,其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米(空置面积的上升与宏观调控中形成的市场观望有直接关系),它们各自的空置率仍然不足1%——如此供求状态下,房价不断上涨而且有时涨幅很大,就不难理解了!

   三、有一定比例的空置十分正常

   另外,需要强调的是,房地产市场有一定量的空置面积十分正常:

    其一,商品房竣工验收后不一定会即刻转移到消费者手中,它们要销售出去或出租出去,有时需要一个合理的时间段(类似工业产品的库存期)。在这段时间内,这些商品房将暂时表现为空置状态——造成这种状况的原因至少有三个方面:(1)商品房价格昂贵,正常情况下需要花费一个家庭多年的积蓄,因此在购买时消费者非常谨慎,一般都需要几个月、一年甚至更长时间进行决策;(2)是由于消费者偏好造成的。商品房是存在较大差异的商品,消费者总是努力寻找自己喜欢的商品房,这是需要时间的;(3)商品房是一种较复杂的商品,隐含的信息多。为了达成交易,开发商需要时间开展营销活动,向消费者传递信息(当然这些信息未必完全真实,有时会出现虚假信息),消费者也要努力搜集、掌握这些信息,避免上当受骗。基于这三点,我将商品房空置按照时间长短划分为摩擦空置(正常空置)和市场空置(因销售困难而形成的空置)两类(详见《光明日报》2002年2月5日理论版)。假如以一年为标准,划分摩擦空置和市场空置,市场空置估计只占一半左右。

    其二,商品房市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。这里的“有瑕疵”供给是指品质上不太适应市场需求,在价格上与购买者的购买力和现实购买欲望不很适应的商品;无效供给是指因品质存在严重缺陷而无人要的产品,或者在价格上消费者根本不接受的产品。由于决策失误、交通不便、施工质量缺陷以及楼层、朝向、设计、周边环境等方面的原因,总会有一些商品房要很费劲并延后很长时间才能卖出去,甚至根本卖不出去。这些就是“有瑕疵”供给或者无效供给,他们也表现为空置状态。 如此看来,国内一些机构和学者使用的商品房空置率指标与外国学者使用的同名指标毫无可比性,据此得出的结论也就不正确了,而且会严重干扰了中央政府宏观决策的思路。所以,有关机构和学者必须尽快修正自己的结论并向全社会声明,以避免继续误导宏观决策。

电子信箱:dongfan67@yeah.net; dongfan67@126.com

详细联系地址:100875北京市新街口外大街19号北京师范大学管理学院

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