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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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董藩:学者不是在玩跷跷板  

2006-03-10 01:36:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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董藩:学者不是在玩跷跷板

《每日商报》记者 何非 
    
    尽管董藩这个名字不像易宪容那么“如雷贯耳”,但熟知房地产业的许多人其实早在关注他了。当去年他针对楼市的《两万言书》出炉,与之相关的鼓掌声与骂声同时四起,有人认为他是一个非常理性的学者,也有人认为他在帮开发商说话。半年之后,当我们再重读《两万言书》,发现他的许多观点在事实中得到印证。因此,对他的专访也显得非常必要了。
●宏观调控就是要一刀切,否则政策不能执行下去。
●要让老百姓形成这样的认识,房子就是贵的,买房不用急,租房不丢人。
●应该让大多数人不在物业税的征税之列。
<B>董藩简介</B>
    1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位,现任北京师范大学管理学院教授、博士生导师(招生方向:土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。
    26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授,成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授。32岁时晋升教授。提出了构建“缘西边境国际经济合作带”、实施“双向经济环流战略”两个国家经济发展战略主张,以及“工业化进程规律”等多种(个)具有明显创新意义的理论观点和范畴。成果15次直报国家主要领导人,影响到国家和地方发展,是国内实施购房按揭贷款、建立二板市场等发展主张的最早提出者和积极推动者。
    去年,针对房地产的争论,他撰写了著名的《两万言书》,与摩根斯坦利的谢国忠和中国社科院的易宪容有非常不一样的观点,主要内容是:中国有其高房价的理由;目前只有少部分地区存在房产泡沫;楼市宏观调控仍有很多事情要做,要基于长远发展制定更合理的法律和政策。该文在全国引起强烈反响,董藩因此也成为褒贬不一的焦点人物。

<B>早有挨骂的心理准备</B>
    记者:当初您的两万言书一出来,引起了一片反响,许多人甚至骂您是开发商的代言人,现在您的两万言书不少观点已经得到了印证,对于两万言书以及此后的那些争论,您现在是怎么想的?
    董藩:最近出席了一些高层的内部会议,就在前几天还在参加一个会,到会的有杨慎(中国房协会长)、聂梅生(全国工商联住宅产业商会会长)、陈淮(建设部政策研究中心主任)等人,大家在一起交流的时候说起了我的那篇《两万言书》,其中有许多观点得到了大家的认同,当初我判断中国2005年房价的上涨幅度在5%到8%之间,结果最后公布出来的数据在6%,我认为真实的数字可能在7.5%。你也知道,现在有行政问责制,地方官员会把这个数字往下压一点,我估计这个水分在1.5%到2%之间。所以杨慎后来说,给中国的房地产算命董藩算得最准。
    当初两万言书一出来,确实引起了极大的反应,有许多人骂我是为开发商的代言,在这里我想强调一点,学者应该有自己的社会责任感,应该参政议政,给政府出主意。
    如今的房地产行业,整个舆论环境太不理性,作为学者应该站在什么角度?我认为学者应该站在科学的角度,而不要向开发商靠,或者标榜自己是老百姓的代言,我认为学者不是在玩跷跷板,不是站在一边为谁说话,而应该站在一个球的上面,不偏不倚,因为每个阶层都有各自的利益。
    我想起鲁迅说的一件事,有一户人家生了小孩,有人说这个小孩会很有钱,结果人家很高兴,有人说这个小孩将来会做大官,人家也很高兴,还有一个人说这个小孩将来会死的,他是惟一一个说真话的,结果被揍一顿,就是这个道理。我知道有许多做房地产行业研究的,他们比那些所谓的“专家学者”研究得更加深入,但他们不出来说话。
不管我怎么说,我知道肯定会影响一部分人的利益,肯定会有人要骂我,所以对于两万言书出来后的反响,我是有心理准备的,所以我在最后写了“知我者谓我心忧,不知我者谓我何求。”
    在这些骂声里,一些老百姓因考虑短期和具体的利益,对我的骂声很多。大家买不起房就骂,包括北京有媒体的记者,采访我的时候认为我说得有道理,但回过头想想自己买不起房,就署了笔名来骂我。
    现在房地产行业的舆论,太多的是情绪化的东西,再加上大众的知识水平,不可能对房地产有一个比较深刻的分析,而我研究房地产已经有20年。
<B>租房并不丢人</B>
    记者:在两万言书中,您认为上海等城市存在着泡沫,有报道说,上海的房价去年下跌了30%,对此,您是否认为房地产市场的泡沫已经被挤掉?中央下一步的宏观调控其立足点应该在何处?
    董藩:我不知道上海的房价是否真下跌了30%,因为我前段时间看了一份官方的文件,对上海房价的提法是稳中微降,如果真的下降了20%到30%,那我认为已经接近了房价下滑的尾声。
    对于房价,除了建安成本,土地价格在那儿,此外还有我们往往没有考虑过的“灰色”成本,这些都是硬性支撑房价的因素,应该说现在开发商的融资成本也比较高,有的融资利率都达到了15%。
    我觉得今后中央宏观调控可能会有这样几个考虑:一是控制需求,二是恢复市场,三是理顺秩序,四是引导认识。
    就控制需求来说,虽然目前是观望阶段,我看到一份报道说上海一月份成交量大跌,但需求总还是存在的。在日本,很多人四十岁以前都没想到买房这个概念,现在在中国是人人都想买房。未来一两年内还是有许多人要买房子的,现在宏观调控的目的就是要引导需求缓慢释放,因为供给的增长速度总是很慢的,要盖房子也不是一朝一夕的事情,最起码从拿地到销售要8个月的时间,而需求的增加是非常可怕的,很有可能一个利好消息放出来,一个晚上大家都要去买房子了。
    抑制需求的另一个意思就是要抑制对面积的要求,通常人们都是要大面积,160平方米、180平方米,我觉得必须要出台相关的税收政策来抑制这种需求,现在人均居住面积已经达到约26平方米了,土地是有限的,中国是农业国,耕地是必须保证的。所以如果不控制建筑面积后果不堪设想。
    此外要恢复市场,宏观调控不能让市场停下来,这就好像动手术,不能把心脏停下来再动手术,宏观调控要在市场运行中调控,市场死了,就要出更大的问题了。如果房地产市场萧条了下来,那几千万建筑工人怎么去安置?这要涉及到多少个家庭?此外,还会影响到装修、运输、水泥、建材、金融等相关行业。
    房地产行业作为一个龙头支柱产业,它是有问题也要解决,但不能一棍子打死,就好像一个高烧的病人,要先给他退烧再慢慢调理。
    理顺秩序,就是前几年房地产行业钱比较好赚,地方政府有烘托房地产业的动机,银行方面放贷也很松,整个房地产行业比较粗放,建筑质量等方面存在着问题,法律法规有待完善,要借这一次的宏观调控把这房地产行业的秩序理顺。
    还有就是要引导市场,要让老百姓有这样的认识——房子就是贵的,要从原先计划经济时代那种免费分房的思想当中解脱出来,引导老百姓形成这样的认识,买房不着急,租房也不丢人。
<B>三分公共物品属性</B>
    记者:您在《两万言书》中说泡沫要看需求,其中谈到需求细分的概念,可把需求划分为直接的消费需求和理财需求(投资需求),然而,也有人认为,房产品既是消费品也是投资产品,消费中必然带有投资成分,不能把消费需求与投资需求割裂开来,对此,你是怎么看的?
    董藩:从总体上看,80%到90%的人买房是为了自己居住,房子不论涨了多少,都是只有使用价值而没有价值,除非他将房子出售,所以房产品从总体上看是一个消费品。如果一个人有两三套住房从事经营活动,比如出租,这才是一种投资产品,现在全社会把房子当投资品使用的人比较少,在小城镇基本上是没有人租房子的。
     这个问题最近在业界也引起了很大的争论,日前与杨慎交流的时候,他也认为房产品是一种消费品,它有消费属性,如果房产品是投资品的话,政府搞宏观调控是没有道理的,就是因为它是消费品,还有很多人住不上房子,房子有三分公共物品的属性,所以才需要去宏观调控。
为<B>什么银行发声多</B>
    记者:您在书中还说,要控制短期内房价上涨,利率的调控作用有限,但个贷首付比例的调控作用很强,动用该措施可以“一招制胜”。在转轨时期,基于保障金融安全和宏观调控的需要,将国有银行和国有控股银行首付比例决定权掌握在央行手中很有必要。
    我们看到,在去年年末到今年年初,上海、杭州的不少银行,比较普遍地将首付比例回到两成,而且银行的放贷冲动非常明显,毕竟这是一块优质资产。目前金融界的观点是,应该根据每一个客户的资信水平以及房源情况来确定首付比例,银行有自己的风险控制体系,银行应该市场化操作,随着外资银行的进入,这一趋势将更加明显,因此,将国有银行和国有控股银行首付比例决定权掌握在央行手中既无可能,也无必要,对于这一观点您是怎么看的?
    董藩:宏观调控就是要一刀切,否则政策执行不了,为什么银行方面有那么多的声音,这其实是银行从自身的利益出发与中央的博弈。银行作为一个企业,企业就是要赚钱的,而政府要考虑更多的层面,规范行业秩序,防范金融风险。从现在来看,银行放贷有一种冲动,因为还没遇到什么问题,如果遇到问题了,那就不是倒一家银行了。比如明天哪个银行倒了,谁都会想,这家倒了,凭什么那家就不倒呢?谁都把钱存在家里了。
    此外,国有银行和国有控股银行都是国家出资的,凭什么就不能管?银行不能老站在自己的角度,应该从大局来看。
完<B>全取消预售很难</B>
    记者:目前政府计划的一系列调控措施中,业界最有影响力的措施是开征物业税和取消房屋预售制度,对于这些措施,您是怎么看的?
    董藩:物业税的出台是必须的,我以前也说过,但问题是怎么征收,因为现在我们没有非常规范的收入申报制度和个人信用制度,这些都没有建立起来,所以征税会非常难。
    物业税出台其目的应该是抑制过度消费,比如140平方米、160平方米的房子,通过收税让大多数人感觉“买得起,养不起”,除非你很有钱,付得起这笔税。此外,对于第三套以上的住房应该征收重税,因为那种买了大量房子用以出租的情况,会对消费者不利,因为它会造成相对垄断的状况,如果买1000套房子,每套100万也就10个亿——现在有10个亿的人多了——这还是以他们全额付清的方式来计算的。应该让大多数人不在物业税的征税之列。
    对于期房预售制度,我认为要取消是很困难的,其实对于那些工期长、价值大的产品来说,往往都有一种预定销售的方式,这是这种产品的特殊属性造成的,比如你去买火车头、买飞机,你付了钱就可以马上拿到吗?
    目前期房预售是存在着一些问题,因为预售的时候看不到,等交付了以后就出问题了。但不能一有问题就取消,而只要把整个行业管好,尽量少出点问题就可以了。
    像商品房预售,是不是可以搞这样的做法,只有一级、二级资质的企业才可以预售,其他企业不能预售,或者投诉多的企业不能预售。
 
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