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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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戴晓华万言书:我看萧灼基、董藩之争及其他想法(2)  

2006-03-08 11:34:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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注:这是发到我信箱的商榷文章,在此贴出,一是表达对作者科学态度和学术观点的尊重,二是希望讨论出真知,为国家宏观决策献计献策——董藩

 

 

6、关于首付比例降低还是提高

董藩说“萧灼基还认为,‘提高首付比例,这个是不应该的,这就使工薪阶层买房更困难了,比如我只有20万元,首付提高到25万元我就买不起房了,所以首付比例不应该提高而是要降低。’我想,这个观点考虑的也不够充分。我们不能只考虑住房问题,不考虑金融风险问题;只考虑当前的消费需要,不考虑可持续发展问题。而且,若再降低首付,居民的购买力大增,如果没有配套的约束政策,房价上涨的压力就出现了,甚至难以控制——这不与调控的目的完全背道而驰了吗?”

董藩的这个观点我基本不同意。我是主张降低首付比例的,但作为专家和研究人员要讲道理,不能象老百姓那样只是讲个人的感觉,不知道是否媒体把萧灼基的观点转达得太简单了。降低首付会加大金融风险吗?如果房价是正常的,与“使用价值”相符的,没有虚高的水分,就不应该有太大的金融风险,或者说不应该用提高首付来防范金融风险。降低首付会使居民的购买力大增,出现房价上涨的压力,但可以用配套的约束政策来化解,而不是用提高首付来限制购买力。

从网上还看到有人大代表提出“首付比例增至50%来抑止炒房”,这更是荒唐可笑的,可以说是开了一付“副作用远远大于正作用”的药方。我认为首付比例还应该降低,低到10%-15%,还应大力发展“以租代售”,先租住、试用一段时间,合适了再买,可以减少购房纠纷,促使提倡住房和服务的质量。

7、关于解决房价问题的基本思路

董藩说“在我看来,解决房价问题的基本思路有五条:一是在土地保护政策允许的范围内,适当增加土地供给,进而增加住房供给;二是调控房地产市场的结构,引导市场多供应中低档住房;三是适当增加开发商的竞争,促使价格谈判向有利于消费者的方向转化一些;四是调控房地产需求,利用消费政策适当压低需求总量,控制过度消费、炫耀消费、买而不住(租)这些现象的发生;五是加快住房保障制度建设,解决中低收入家庭的居住压力问题。我们主张对中低收入家庭实施“货币化梯度补贴方案”,适当时候会公布自己的看法。”

这些完全是董藩自己的观点了。这些原则性的观点我基本同意。其实这些原则,是比较直观的,我不是房地产经济的专家,也能提出来;但他还没有公布实际的操作的办法,一触及实际办法,可能就不一致了。

对中低收入家庭实施的“货币化梯度补贴方案”,我不知道具体是什么,如果是让政府另外拿钱来补贴,我不同意,但感觉董老师的方案似乎是这一种,果真如此,那就真的“不一致了”;如果不让政府另外拿钱,只是收入高低、占有房子和土地多少的人之间的调配,我同意,如同我也提出的“居住用地定量”的“空转”的办法。(这个办法另详)

8、关于不当言论误导房地产宏观决策

董藩在近日还有一文《警惕“两会”不当言论误导房地产宏观决策》,指出“去年全国‘两会’期间,房地产问题就是最热的话题。代表、委员提了很多意见、建议,为宏观调控政策的制定提供了参考。但也确实有很多建议不科学、不可行甚至违背规律。”“每年也都有一些提案、议案的质量不理想,个别看法或主张甚至完全是错误的。当这样的意见、建议由于种种原因影响到决策后,其后果是不难想象的。”

对此我也基本同意。今年的情况也是如此。萧灼基的观点中有不少是会误导的。其实不少代表、委员在这方面水平不见得有多高,有的甚至只和一个普通购房人差不多。上文已经涉及了一些其他人的观点和意见。这里再补充一点,关于经济适用房,有人说多了,效果不好,要取消,有人说少了,还有大发展,还有人在经济适用房之外再搞一种“普通房”。每个人的概念、数据往往都不一样,很混乱,有点建议也许内核是好的,但说法不好。

对于经济适用房,北京的回龙观、天通苑是代表,出现了不少问题,如一些业主高价售房或租房赚钱的现象,是否代表经济适用房的本质和初衷呢?出现的问题如何解决呢?我认为经济适用房的标准、政策、数量,值得严肃地研究,但是在新的政策出台之前,以前的政策必须严格执行,这反映出政府政策的信誉问题。我建议,对于已售的经济适用房,应该下狠措施,来一个彻底的、认真的调查审计,看购房者究竟是否符合当时规定的购买经济适用房的条件,如果不符适合,则按照合同法,判定当时的购房合同无效,开发商退钱、购房人退房,购房人要按商品房价交纳已住期间的房租,各种手续上的已花费用该谁负担就谁负担,受损失的只能自己承受,作为违规的代价,对于某些重大的过失,尤其是开发商明知不符合条件而出售的,责任者还要处理、罚款,退出的房子要重新出售,原购房者可按商品房价重新购买,要按经济适用房价格购买的,必须严格按照购房条件(这个条件当然也还要完善),对于不符合购房条件而购买的的,任何时候查出,均按购房无效处理,购买时符合条件后来不符合了,要主动申报,按商品房价补交放款,或退房另外买商品房,不主动申报退房的,按初始购房无效处理!

对于今后经济适用房的发展,我很难简单说好还是不好、多建还是少建,只能说政策要完善,不要限制年收入多少钱一下,难以操作,也不要某些职业的人优先,那样显得不公平,更不要规定多少利润率以下,那样既难核查,又违反经济规律。经济适用房,就象小排量、经济型轿车一样,象食品中的家常饭菜一样,是住房商品的一种类型,在小面积的基础上,全面地节地、节水、节能、节材,是当前政府倡导的“节约型”产品。单价与其他条件相当的普通商品房一样,但面积小、总价低,谁都可以买,买了就是对节约的贡献,就应该得到补贴和奖励,但是与房价分开两条线。如同在多数家庭生两个或更多孩子的时候,生一个孩子就应该受到奖励的道理一样(尽管那时没有这种奖励,后来才认识到其意义)。在这个前提下,政府可以取消“经济适用房”的现有优惠政策,统一商品房的政策,但可以使“经济适用房”作为一种商品的类型,特指小面积、简装修、满足基本使用要求的住房,多建、少建,主要看需求和销售情况,主要由开发企业来定,但政府可以用一些措施来引导,调节各种住房的比例。

董藩说“房地产知识也决不是想象的那么简单,好象买过房子就明白了一切。其实没有多年的专业知识沉淫,很容易想错了事,说错了话。”我是一个工作十多年的建筑师,也从事过一些时间的房地产开发,专业知识沉淫上应该不算少了,不知我的这个建议,是否比某些代表、委员、专家门高明一些?

当然,光有专业知识的沉淫也不行,还需要一定的对社会问题的热情和责任感。很多建筑师同行的专业知识的沉淫比我多得多,不少建筑师当了开发商,也有不少建筑师出身的代表、委员,但是我很少看到他们有热情提出这样的建议和议案,今年也没看到,我是非常注意收集这些信息的,我都没收集到,说明实在是太少了。我的这些观点,还有更多的观点,好几年前就开始逐步形成了,也写了不少文章,但是多数未能有机会正式发表。

9、关于用“居住用地定量”解决中低收入人群“住房难”问题的建议(附录)

我的所谓“居住用地定量”的“空转”的办法,是基于“人作为地球上的生物,基本的居住条件是天然的、平等的生存需求”的认识,对于目前很多人的最基本的居住生活条件都难以满足的状况,提出的一个我认为合理性和可行性较高的解决办法。即承认每个人都有平等的“基本居住用房”的权利,出于方便操作的考虑,这种权利可用“基本居住用地”来体现,每个人都应享受一定数量的“基本居住用地”的权利,这个数量应该是一定范围(一个国家,省市区,城市等等,看实施的范围)内所有人是完全一样的,这样操作简单一些,指人的一生总的权利,可以按照平均寿命平均到每一年、每一月、每一天,可以按一定指标用货币量化,即“居住用地定量”。具体的每个人,对于这种权利,可以早使用、也可以晚使用,可以一次性使用,也可以分多次使用,可以节余,并享受利息,也可以预支,并支付利息。各种住房所占有的用地的数量是可以计算的。那些住房较少或自己没有独立住房的人,所实际消费的居住用地的数量,必然小于其当时应该享有的“居住用地定量”,那么他可以暂时忍受较差的居住条件,或者将节余的“居住用地定量”储存起来,以后使用,或者将节余的“居住用地定量”兑现,用于其他消费,或者可以要求补偿其未得的“居住用地定量”,甚至超额(提前)使用其“居住用地定量”,这些使用都是合理的;那些住房较多的人,所实际消费的居住用地的数量,必然大于其当时应该享有的“居住用地定量”,那么他可以或者用自己之前或之后的“居住用地定量”补充,或者用现金兑换他人的“居住用地定量”;总的来说,“居住用地定量”是可以兑现和流通的,“居住用地定量”超标的人的现金支出与“居住用地定量”不达标的人的现金补贴是相等的,因此既可以让“住房较多”者直接对“住房较少”者补贴,而不让政府从财政中多支出,不让大部分“住房基本合理”者所交的税收补贴“住房较少”者,即所谓“转起步”,实施起来更容易一些。这和过去分房、控制干部住房标准的办法差不多,好办法该用还得用,但更严密一些。形象地说,可以用和过去“口粮定量”相似的办法来管理“居住用地定量”,发放和过去“粮本”相似的“地本”来用于日常使用,发行和过去“粮票”相似的“地票”的办法来用于“居住用地定量”的流通,也可以不要“地本”和“地票”,直接用现金来调节。广义上这也算是一种“货币化梯度补贴方案”,但多数人说的补贴是“实补”,只有直接补贴出去的,没有直接收回来的。

“居住用地定量”的具体实施办法,一方面确定具体的“居住用地定量”,其实这只是技术层面的问题,可以以现有的一定实施范围内的总住房面积、总住房用地面积、总人口数量来确定,“人均居住用地面积”数就是“居住用地定量”,但是具体某住宅所占用的居住用地不容易直接测量,可以用“人均住房面积”来换算。但更细想一下,这又涉及到住房的位置和地价不同的问题,比较麻烦,不让干脆彻底将定量量化成货币,以现有的一定实施范围内的住宅的总市值和总人口数量来确定“人均住房价值”,从某一实施之日开始,之前大概就不好追究了,每套住房都有客观的房价,根据使用人口的不同,可得出“人均住房价值”之和,客观的房价超过“人均住房价值”之和的部分,加收一定比例(如一倍)的“超额消费税”,用于客观的房价低于“人均住房价值”之和的补贴,也是“空转起步”。

以多补少,总体平衡,这是本方案的实质。其道理上的基础都是“居住用地定量”。 采用这个方案,不管什么自住房、投资房,不管什么第一套房、第二套或更多的房,不管什么有房、无房,不管什么买房、租房,都是一个杠杠,不分那么多复杂的种类,每个人的住房消费,超过平均值就多掏钱,低于平均值就得补贴,无房者得全额补贴,想租房就租房,不想租房可以和有房的家人挤一挤,把补贴留着买房或干别的用,这样挤着也值得。

建设部计划对于住房要逐步实行实名制,不仅房主要登记,所有共有者也要登记。登记干什么用?好象不太明确。我认为登记的重要作用就是核算定量(用地面积、住房面积或住房价值),登记了多少人,就应该有多少总定量,总定量和实际量的差额,如上处理。每个人在几处住房登记也行,不限制,每处要登记占多少量,总定量和实际占有量的差额,也如上处理。所以房本上的登记要细一些,现在的房本登记内容太简单了,房本登记详细了就可不要“地本”和“地票”了。

这个办法要全国统一一步到位地实施,显然是困难的,只能根据条件的成熟程度,在不同范围内逐步实行,最后的目标是全国定量统一,但现实中还要考虑区别,在实施的初级阶段,各地的“定量”是不同的,尤其是量化成货币后差别会更大,这时“户口”的作用,就显示出来了,不同人的城乡不同、地区不同的户口是长期历史原因形成的,只能是现在户口在哪里,就享受哪里的不同定量。现在户口的流动,其实不那么难了,至少没有了政治上的歧视,但要流动,经济上还得有相应的措施的,流出地要给补偿,流入地要收费用。从经济落后地区流动到经济发达地区,享受其福利待遇,就要多付出一些代价,从经济发达地区流动到经济落后地区,要得到一些补偿和收费的差额节余。

本人关于“居住用地定量”的设想,最早始于看到1998年夏北京市东城区居民张婉贞老太太状告东城区房地产管理局无偿收回其私房土地使用权的案件之时,后来写成《居住用地:每个人都应享有一定的无偿使用权益》,发表于199911日的《中国房地产报》。再后来这个话题的文章未能再有机会发表。直到去年底,建设部委托万科房地产公司举办“城市中低收入人群居住解决方案”征集,才重新写了详细的建议方案文章投稿,现在评选结果尚未公布,按其规则投稿文章还不能公开。不过评选结果很快就要公布了,我的文章也就能公开了。

这个办法,从长远来说对于所有人都是一视同仁的,是公平合理的,但直接的好处是有利于中低收入人群的“住房难”问题的,对于高收入、住房多的人群,要求多出钱,估计是要遭到抵制的。希望得到专家的研究、政府的考虑。

 

作者简介:戴晓华,清华大学建筑系1986届学士、1989届硕士。曾任高校建筑系讲师、建筑设计教研室主任,从事过房地产工作。近几年任北京中联环建文建筑设计公司副总建筑师、建筑学术研究所所长,北京中联环工程股份有限公司副总建筑师,一级注册建筑师,主持了几十项建筑方案设计及建筑群体规划项目。参与房地产前期策划,进行房地产价格与消费的研究,撰写了二三十篇房地产方面的正式文章,随笔、短评更多,少数正式发表,多数正在争取正式发表。

 

注:这是发到我信箱的商榷文章,在此贴出,一是表达对作者科学态度和学术观点的尊重,二是希望讨论出真知,为国家宏观决策献计献策——董藩

 

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