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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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戴晓华万言书:我看萧灼基、董藩之争及其他想法(1)  

2006-03-08 11:19:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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戴晓华万言书:我看萧灼基、董藩房价之争及其他想法

戴晓华

北京中联环工程股份有限公司副总建筑师

     近日看到房地产经济学家董藩教授的《萧灼基的某些观点和建议是错误的》一文,对萧灼基和董藩关于房价的一些不同观点有了一些了解。我不是房地产专家,是一个建筑师,由于职业的需要也关注一些房地产经济方面的研究和观点,但是没有太多时间深入研究,仅就此文所涉及的萧灼基和董藩关于房价的不同观点而言,基本上我是同意董藩的主要观点的,对于萧灼基的一些观点,我感到很吃惊,虽然他的年龄、名气比董藩大得多,但却有不少很低级的错误,令我实在看不下去,如梗在喉,不得不说几句自己的看法。

    1、关于土地出让价格与地价

    董藩说“他建议‘降低土地批出(出让)价格’。这是个让开发商高兴的建议,但却是错误和不可行的:首先,这是违反经济规律的。土地资源……其价格应该通过市场确定。其次,土地价格确实是房价的构成部分之一,但是真正决定房地产价格水平的是市场供求,当前主要是市场需求出了问题。……萧灼基教授颠倒了因果关系,这种看法也违反了房地产经济学原理。再次,绝对不能走“回头路”。……“招、拍、挂”出让方式是中国经过20多年的探索而寻找到的成功方式,尽管仍存在问题,但只能是纠偏,不能后退。最后,如果一定要走降低地价之路,必须有严密、有力的‘防腐’配套措施。……”

     对此我完全同意,董老师的理由我不重复。我还要补充的是,政府的土地批出价格(土让)价格只是土地价格的一小部分,土地价格的大头是拆迁费用,这才是真正是要降的,而且要降的是拆迁单位的不合理利润,不是被拆迁人的合理补偿。即使要降低土地价(即熟地)格也不能直接降,有人提出观点要“招、拍、挂”中出价最低的中标,这是荒谬的,道理上不对,操作上也没法实施。“招、拍、挂”中简单地最高价或最低价中标都不对,全社会的住房需求是多样的,政府的作用是调整各种住房的生产,使其比例合理,现在的严重问题是高档房太多,中低档房太少,如果“招、拍、挂”中只简单地规定商业、办公、住宅等大类用途,而不细化一些,简单地最高价中标,中标后必然按照高档房的标准去建设,这从清河毛纺厂和工体北路四号院的“招、拍、挂”中明显地表现出来。

    因此,“招、拍、挂”要坚持,但必须合理地细化规定其用途,也就是增加市区土地的中低档住房比例,在这个细化的用途规定之下,最高价才中标。更合理的办法是,不简单以价格评标,而看投标人整个的开发计划,包括住房的档次、成本、售价等因素,进行综合评价。再进一步设想,可以将开发计划和实施分开来招标,不捆在一起,这就好比工程建设中设计和施工分开进行一样,也好比在某些分配中,“由甲来分、由乙先选”的最合理的办法的体现。

    每个地块由于其位置的不同,土地出让金应该是比较稳定的,拆迁的单价也应该是稳定合理的,但是在上述做法中,土地的价格不完全都是最高价,如果实际中标的土地价格较低导致拆迁费不足怎么办?那就需要政府在收益较高的土地和收益较低的土地之间做一些平衡,以较高价格的土地中的收益,弥补较低价格的土地的缺口。现在土地“招、拍、挂”后,土地由土地整备中心这样的政府机构负责拆迁和开发,但是其成本和收益不够透明,不多的地块的高昂的拍卖价,不知道对于广大市民带来了什么好处?能看到的是地价在拍卖中越来越高,房价也越来越高,当然总是有高收入的人去买,这是开发商出价前就研究好了的,苦的只是中等收入的普通市民,更别提低收入者了。

    2、关于成本、利润、利润率与房价

    董藩说“他指出,‘在开发商方面,应该通过税收杠杆控制其获得暴利……从经济学角度来看,利润太高的行业不可能维持太久。房地产业的利润率不应该超过10%……中国房地产企业的利润水平远远超过了这一指标’。这些认识也有不当之处:首先,在市场经济条件下,就不存在一个“利润率应该多高”的问题。……其次,即使有人给出了一套利润管制方案,怎么能做到不伤害市场呢?……调控依据一定要科学,措施要得当。”

    对此我基本同意。税收问题下面再说。这里只说目前的房价高和利润高的问题。规定“房地产业的利润率不应该超过10%”显然是错误的,是与当前提倡“创新经济”、“高附加值产品”的方向违背的,市场经济下不应有计划经济下的“法定利润”的规定,但是应让开发商公开成本和利润,让民众有知情权和监督权,在此基础上有合理选择权,促使降低不合理的成本,促使利润率降低到合理的水平。要使住房的价格以“使用价值”价值为基础,而不是以“价值”为基础(这里的“使用价值”和“价值”是用的全国人民都要学、都明白的马克思主义的政治经济学的概念),优胜劣汰。

    房地产的利润和利润率,不同算法有不同结果,也就是“成本利润率”和“资金利润率”。“成本利润率”是销售额减去帐面成本所剩余的利润与销售额之比,是帐面上的利润率,是静态的利润率,可以很低,甚至可以是负数,帐面成本做大、利润做小的道理和办法是合格的商人都知道的,国家统计局公布的数字,去年房地产业利润率是7.77%,就是这个利润率,它只有统计的价值和作为企业所得税应税基数的价值。但实际上管用的是“资金利润率”,即实际在一个项目投入的资金和从项目中产出的利润与实际投入资金之比,如果实际投入资金较少,一年中可能已经周转了好几次,利润还得是累计的利润,这个利润率就“相当大”了,除了老板外人是很难搞清楚的,50%、100%那是松松的,搞过房地产的人再干别的感觉都会“不过瘾”,远远超过了10%有什么奇怪!经济适用房按“成本利润率”算,帐面上利润率可以不超过3%,实际按“资金利润率”算,恐怕30%也不止!可惜这个简单的道理和事实,两种不同的利润率,不少经济学家和媒体,常常有意无意地混淆,如果有意的,那是别有用心,作为小百姓倒还可以理解和饶恕,如果是无意的,那就是太不称职,不可理解和饶恕了!

     3、关于住房需求过大是房价高的主要原因

    董藩接上文说“最后,利润太高的行业不可能维持太久吗?非也。萧灼基教授把房地产混同于一般商品,所以得出了错误结论。我也承认房地产领域目前的利润水平比较高,其原因在于天然的垄断:一是房地产开发行业属于资本密集型行业,进入门槛比较高,……二是房地产具有不可移动性,存在区位垄断问题,……;三是从中国的国情和当前的市场环境看,房地产业确实还有很大的发展空间……”

    对此我基本同意。“利润太高的行业不可能维持太久”吗?当然不能这么绝对。从字面和大道理上,“利润太高的行业不可能维持太久”倒也没错,只是萧灼基没说明“太久”是“多久”呢?他的意思似乎是一两年甚至更短时间也不能、不应该维持了。我认为要维持十年可能(仅仅是可能)是难,但至少维持三五年还是可以的。也就是说,至少三五年之内,房地产业的利润还是会比较高的。

     这个结论我与董藩是一致的。但是董藩这里对于其原因的说法,有一些不同看法。

    首先,我不太同意董藩说的“萧灼基教授把房地产混同于一般商品,所以得出了错误结论。”这里“一般商品”是指除了房地产这种“特殊商品(应该说是‘服务’或“行业”)”之外的所有产品吧,现在社会上众多“一般商品”中,“利润太高且维持很久(十几年、几十年)的商品和服务行业不是少数,比如电信、邮政、铁路这些垄断行业,甚至出版、广告等行业,不是有不少评选“十大暴利行业”的吗。

    其次,我不太同意“房地产领域目前的利润水平比较高,其原因在于天然的垄断”,垄断不是天然的,而是后天的;尤其不同意“房地产开发行业属于资本密集型行业,进入门槛比较高”,这是表面现象,如上对于利润率的分析所述,搞房地产实际投入的资金并不一定很多,进入门槛也不高,房地产公司曾经遍地开花,谁都想、谁都能插一脚、赚一把,巡检房地产公司也还是太多。“房地产具有不可移动性,存在区位垄断问题”,这好象没什么必然联系。

    第三,我完全同意“从中国的国情和当前的市场环境看,房地产业确实还有很大的发展空间”,但此文未详细分析,从董藩的其他文章看,他认为房价过高的主要原因,也就是“房地产业还有很大的发展空间”的主要原因,是“市场需求过大”,这我完全同意。

   但造成“市场需求过大”的原因和解决办法,我自己认为有几点:

   一是中国人买房置业的传统思想影响很深,很多人在买自住房上目标太高,追求享受、一步到位、大面积大户型,造成总的需求过大,反过来因为目标大于其收入承受能力,所以喊房价高,主要指单价高,而不是面积过大造成的总价高,要求降价也主要指降单价。专家和媒体的责任是引导消费者合理消费,政府的作用是调节和控制合理消费,比如住宅项目在规划审批时,要控制合理的户型面积和户型比例,增加小户型,对于小户型的长远使用问题,要使住宅设计有小户变大户、三户变两户的可能,或者目前大户型可一分为二、部可分别独立使用、部分出租的可能,提倡这种灵活可变的住宅平面设计,对此本人有多年专门研究,设计了不少这样的户型,希望能得到推广。

    二是目前钱多者投资和消费渠道不多、不顺,将先买房、后租房或高价卖房作为投资手段,或将买房作为消费,占用过多的住房,解决的办法是一方面扩大投资渠道,一方面引导钱多者的其他消费方向。

    三是对于将一定要将住房作为投资渠道和过度消费的,缺少管理、调节和抑制,占有住房越多,占有的社会资源也越多,越占便宜,越划算,不买白不买,造成市场需求过大,解决的办法是对于非自住住房、超过一定标准的住房要让多支出,这点下面再谈。

    对这些原因的小的看法,各人不一定一致,但也不是互相矛盾的,而是互为补充的。

    从目前全国城镇人均住房面积25平米来看,总体上并不大,房地产产业还要大发展,“地荒”、“房地产业要降温”都是错误的。问题是住房消费分布结构不合理,少数人占房过多,另外少数人房子太少,要加强调节,重点要解决中低收入人群的住房问题,和收入不低但对住房消费有“非主流”需求的住房商品多样化的问题。

    4、关于房地产企业的作用与税收

     董藩说“对房地产税收问题,萧灼基的认识也不够清晰:他一方面指出‘在开发商方面,应该通过税收杠杆控制其获得暴利’,另一方面又说‘降低房价,还有一个途径就是降低成本……要减少税种,现在一个房子从设计、勘探、建筑到销售要收几十种税,有些可以取消,有些可以合并,这样,房价才会真正降低’。或者是报道说得不够仔细,或者是萧灼基教授并没有认真考虑考虑好,只是随便一说。我从报道透露的信息来看,前后是矛盾的。……我也主张利用税收手段调控房地产业,但一定要给出一个科学的、妥善的方案才行。”

    对此我基本同意。我对于萧灼基认为“一个房子从设计、勘探、建筑到销售要收几十种税”是很吃惊的,如此大专家竟然有这样的糊涂认识!房地产企业的税费,应该指房地产管理经营中的税费,主要是销售后的税,也就是各种资源使用费、营业税及附加、企业所得税这几种吧,不应该把“设计、勘探、建筑”等相关产业的税费都算在内,房地产企业给它们的钱都是作为自己的成本的,不过这一点董老师好些没指出来。

    一方面要“增加税收”,一方面要“减少税种”,也不一定是矛盾的,要看具体的增加或减少的办法,但是萧灼基却没详细说明,“没有认真考虑考虑好,只是随便一说”,这对于一个专家来说实在太随便了。

    房地产到底是干什么的?不少人有糊涂认识,或者认为干得很多,或者认为干得很少。到网上搜搜,还看到一种观点,“房地产企业几乎啥都没做?地产大亨凭什么暴富?”这又把房地产业看得太简单了,很是象正统马克思主义政治经济学的观点,只有直接的、体力劳动者(如工人)的劳动是劳动,间接的、脑力的劳动者(如资本家)的劳动不是劳动,现在还有这种观点实在匪夷所思!好比说“元帅将军不上前线几乎啥都没做?凭啥军功主要是他的?”管理者的劳动早已被认可是一种劳动了,尽管有些房地产企业和老板做得不好,但也不能因此否定所有的房地产企业。好在说这话的人自己也不完全这么看,那只是一种夸张的、吸引注意的说法(媒体不要太上当哦!)

   5、关于工资收入与住房消费

    董藩说“萧灼基认为‘提高工资水平,特别是职工、低收入人群的工资水平,才能解决‘买房难’的问题’。这个观点看似正确,但似乎很难解决问题。……政府有多大的财力给全体市民大幅度增加工资呢?对提升住房的购买力会有多大帮助呢?工资增加了,房价会停止不动吗?答案应该是很明显的。”

    对此我完全同意。宏观上说,“提高工资水平,特别是职工、低收入人群的工资水平”去“解决‘买房难’的问题”不是经济上的办法,工资与买房是两条线,不能简单放在一起说。工资报酬要由劳动的产出价值,即“劳动力的使用价值“决定,而不是“劳动力的成本”决定。工资报酬是要合理的,但那是劳动等部门管的事情,要提高就业率,改善创业环境……。房地产企业和建设管理部门要考虑的是“量入为出”,根据收入水平提供适宜的、多样的消费商品和服务。只有对于极少数极少数特困人群,才要根据其最基本的生活需要进行救济,但也不完全是政府的事情,要发挥慈善事业的作用。

   微观上说,的确要问问“政府有多大的财力……(萧灼基可是说特别对职工、低收入人群,没说大幅度)增加工资呢?对提升住房的购买力会有多大帮助呢?工资增加了,房价会停止不动吗?”但到底要增加多少工资,能起多大作用,萧灼基也没说,或许也没认真研究,“没有认真考虑考虑好,只是随便一说”。

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