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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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萧灼基的某些观点和建议是错误的  

2006-03-06 12:13:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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灼基的某些观点和建议是错误的

董藩

(北京师范大学房地产研究中心 北京 100875

 

全国政协常委萧灼基是我最尊敬的经济学家之一,在这次政协全会上,他提交提案,就房地产问题谈了一些看法。昨天(35日)这些意见和建议被媒体披露后,我接到了业内人士的一些电话,询问我的看法,被我拒绝了——一是我很尊重他,一直视他为尊敬的师长;二是我完全同意萧灼基教授“降低老百姓的购房压力”的基本出发点;三是我不想被认为是“炒作自己”;四是我可能会惹上麻烦,至少可能有很多北大的学生会指责我、批判我——他们可都是惹不起的精英。

今天(36日)早上,中央电视台“媒体广场”又重点报道了萧灼基教授的看法,我感到他的观点影响太大了。我是这个行业内的学者,如果我不说,其他人也不说(百姓舆论除外),就意味着房地产学术界默许了他的观点。如果没有人表示疑义,其中的一些不当看法可能误导决策——

1.他建议“降低土地批出(出让)价格”。这是个让开发商高兴的建议,但却是错误和不可行的:

首先,这是违反经济规律的。土地资源虽常被看作是公共资源,但拿出来用于出让的土地就已经变成了商品,政府与需求者之间按照市场规则交易,其价格应该通过市场确定。

    其次,从微观上看,土地价格确实是房价的构成部分之一,但是真正决定房地产价格水平的是市场供求,当前主要是市场需求出了问题。如果不是市场需求太大,市场供给无法适应,房地产行业有钱可赚,土地怎么可能拍出高价?如果需求极度萎靡(特殊情况下),房价低于先期的地价也是合理的。显然,萧灼基教授颠倒了因果关系,这种看法也违反了房地产经济学原理。

再次,绝对不能走“回头路”。改革不会是一帆风顺的,但大方向是对的。“招、拍、挂”出让方式是中国经过20多年的探索而寻找到的成功方式,尽管仍存在问题,但只能是纠偏,不能后退。

最后,如果一定要走降低地价之路,必须有严密、有力的“防腐”配套措施。政府降低土地价格,就意味着权力参与这种价格的形成。如何预防寻租,抑制腐败行为的发生?找不到好的配套方案,这种做法就会严重损伤中国共产党的执政能力,危害是巨大的——土地领域的大案要案已经够多了!

2.他指出,“在开发商方面,应该通过税收杠杆控制其获得暴利……从经济学角度来看,利润太高的行业不可能维持太久。房地产业的利润率不应该超过10%……中国房地产企业的利润水平远远超过了这一指标”。这些认识也有不当之处:

首先,在市场经济条件下,就不存在一个“利润率应该多高”的问题。在计划经济时代和有计划的商品经济时期,我们对基本建设领域规定了“法定利润”,利润水平确实很低,但那时的体制与今天不同,而且也只是针对国有和集体企业。实践证明那样做是错误的,所以邓小平先生才提出要在这个领域进行改革,进行市场化探索。在市场经济条件下如何能进行企业利润管制?给所有企业派会计、审计人员吗?他们会被“收买”的!

其次,即使有人给出了一套利润管制方案,怎么能做到不伤害市场呢?如同男女青年谈恋爱,都说双方是自由的,互相尊重,但又都给对方规定了许多条条框框,发现“越轨”就拳脚相向,这样恋爱能谈下去,并结婚生孩子吗?我也主张对房地产业进行调控,并且专门在《人民日报》(2005511)谈过这个问题,但调控依据一定要科学,措施要得当。

最后,利润太高的行业不可能维持太久吗?非也。萧灼基教授把房地产混同于一般商品,所以得出了错误结论。我也承认房地产领域目前的利润水平比较高,其原因在于天然的垄断:一是房地产开发行业属于资本密集型行业,进入门槛比较高,投资者没有相当的实力是很难进入这一领域竞争的,这就使竞争不够充分,有利于行业高利润率的维护;二是房地产具有不可移动性,存在区位垄断问题,使卖方竞争也不充分,所以在价格谈判中往往是有利的;三是从中国的国情和当前的市场环境看,房地产业确实还有很大的发展空间,调控一定要因情制宜,实事求是,简单地打压它不合适。我已经多次论述过这个问题,此不重复。从产业经济学角度看,中国的房地产业还处于发展的上升期,处于上升期的行业利润率高是自然的,如同当年的服装行业、证券行业一样,但它也有“倒霉”的那天,所以大家要客观看待房地产行业利润率问题,在此基础上研究调控方案。

3.对房地产税收问题,萧灼基的认识也不够清晰:

他一方面指出,“在开发商方面,应该通过税收杠杆控制其获得暴利”,另一方面又说“降低房价,还有一个途径就是降低成本……要减少税种,现在一个房子从设计、勘探、建筑到销售要收几十种税,有些可以取消,有些可以合并,这样,房价才会真正降低”。

或者是报道说得不够仔细,或者是萧灼基教授并没有认真考虑考虑好,只是随便一说。我从报道透露的信息来看,前后是矛盾的。刚说完减税,又说要加税,作用不就相互抵消了吗?通过哪些税种来“控制其(房地产业)获得暴利”呢?设计出来这些税种不也得放到“设计、勘探、建筑到销售”这些环节吗?

房地产税收问题,也是一个复杂的问题,我也主张利用税收手段调控房地产业,但一定要给出一个科学的、妥善的方案才行。

4.萧灼基认为“提高工资水平,特别是职工、低收入人群的工资水平,才能解决‘买房难’的问题”。这个观点看似正确,但似乎很难解决问题。我相信今年大家的收入都会提高,这也是我乐意看到的局面。但会提高多少呢?政府有多大的财力给全体市民大幅度增加工资呢?对提升住房的购买力会有多大帮助呢?工资增加了,房价会停止不动吗?答案应该是很明显的。

5.萧灼基还认为,“提高首付比例,这个是不应该的,这就使工薪阶层买房更困难了,比如我只有20万元,首付提高到25万元我就买不起房了,所以首付比例不应该提高而是要降低。”我想,这个观点考虑的也不够充分。我们不能只考虑住房问题,不考虑金融风险问题;只考虑当前的消费需要,不考虑可持续发展问题。而且,若再降低首付,居民的购买力大增,如果没有配套的约束政策,房价上涨的压力就出现了,甚至难以控制——这不与调控的目的完全背道而驰了吗?

 

在我看来,解决房价问题的基本思路有五条:一是在土地保护政策允许的范围内,适当增加土地供给,进而增加住房供给;二是调控房地产市场的结构,引导市场多供应中低档住房;三是适当增加开发商的竞争,促使价格谈判向有利于消费者的方向转化一些;四是调控房地产需求,利用消费政策适当压低需求总量,控制过度消费、炫耀消费、买而不住(租)这些现象的发生;五是加快住房保障制度建设,解决中低收入家庭的居住压力问题。我们主张对中低收入家庭实施“货币化梯度补贴方案”,适当时候会公布自己的看法。

 

 

电子信箱:dongfan67@yeah.net; dongfan67@sohu.com

详细联系地址:100875北京市新街口外大街19号北京师范大学管理学院

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