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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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十大预测引发业内争论  

2006-02-17 18:35:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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十大预测引发业内争论 房价到底涨多少合适? < xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

< xmlnamespace prefix ="v" ns ="urn:schemas-microsoft-com:vml" />焦点房地产网 house.focus.cn 2006020811:34 竞报
杨帆

 

北京师范大学房地产研究中心主任董藩日前发出《对2006年房地产市场的十大预测》,在业内学者已经达成“不谈房价”默契的背景下,董藩这篇不忌讳谈房价的预测文章格外引人关注,高峰时在百度搜索到的转载网页竟接近万个。

  他的预测在网络上遭到网友的大规模反驳,一位四川的网友更是长篇大论地对董教授的各个观点逐一作了点评。

  不管怎样,董藩的预测已经有两条得到证实。地产十大预测究竟有多少会在今年成为现实?“80%”。——董藩昨天对本报记者说。

  国土资源部副部长贠小苏日前表示,今后要根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏及供应时间。适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。

  关于土地放量,北师大房地产研究中心主任董藩教授在2005年底《对2006年房地产市场的十大预测》中就提出了类似的预测。而他预测中的房价仍将上涨的说法也在今年1月份就得到了证实。

  土地闸门要打开?

  董藩在预言中有意把“城市土地控制会出现松动”放在了前面。他表示,“8·31”大限之前政府虽然集中放了一些土地,但大限之后土地市场管理得还是比以前紧。今年依然要严控房价大幅上升,土地管理部门必然不能置身事外,2006年的土地闸口怎一个“松”字了得?

  对此,一位跟帖的四川网友表示,土地的放量是必然的。同时,土地价格有可能不是“温柔”上扬,而是比房价涨得更加厉害。北京万年花城副总经理黄玺庆也表明了同样的观点:“土地价格肯定会上涨。而且是越向城市中心聚集,价格上涨幅度越大。因为今后土地的获得方式是招拍挂,而招拍挂的精髓是价高者得。”

  房价到底涨多少?

  董教授在预言中指出,房地产价格依然上涨,但涨幅可能小一些,估计会在5%-9%之间。

  不过,那位四川网友也好,任志强、黄玺庆也好,几乎所有预言的人都看涨2006年的房价,有人甚至还开出了10%-15%的上涨幅度。

  下个月将验证什么?

  如果说一月份董教授的第一个预测就已经在很多城市得以实现的话,二月份土地供应增加的预言也成了真事儿,那么,在接下来的第三个月,还有哪一个预测被验证呢?

  恐慌期过去?还是房地产龙头企业总部进京?“顺序难以排定。”董藩声音平静。

  “80%的预测都会成真”

  土地放量的预测仅仅一个月的时间就得到了证实,对此,董藩在接受本报记者采访时表示,这个观点得到证实是预料之中的事情。

  前一个阶段对开发区和大学城的整顿一方面规范了土地市场,同时也使得土地的闸口被控制得过紧,住宅用地的供应没有得到应有的保障。为了抑制过快增长的房价,引导需求减缓的情况下,还要增加土地尤其是住宅用地的供应量。

  董藩告诉记者,这些预测得到验证是迟早的事,估计年底80%的预测都会得到实现。

  反驳:需求增长难控制

  就在董藩教授《2006年房地产市场预测》的文章被挂在网上不久,就有名为“邹宗进”的四川网友发表长篇反驳,观点或同或异,都代表了另外一批人的看法,在这里,记者也整理了“邹宗进”的部分精彩言论以达到和董藩的预言相和的目的。

  邹宗进首先肯定了董藩关于房价上涨和土地放量的说法,并且在文中引用成都的实际情况予以证实。他指出,2006年刚开始了半个月,成都的土地已经开始供应,开发商的热情也很高,土地数量的放出增加,价格更是不断上涨。

  对于董藩的其他观点,邹宗进逐一进行了反驳:

  房价上涨超过10%

  “冒进一点讲,房地产价格不仅仅是5-9%的增幅,而应该至少是10-15%的增幅。”邹宗进强调,土地的放量是必然的。土地价格有可能要比房价涨得更加厉害,高地价获取的土地的相关项目,其入市时机则会往后推迟,以获取市场足够的认同。

  不存在政策恐慌期

  恐慌并没有真正存在,董教授所说的只是“政策观望期”,而这个时期已经过去,房地产市场正进入更加资本化、实力化、品牌化的房地产投资开发竞争之中。

  规范市场秩序政策不现实

  董藩提到控制套型结构,控制高档商品住房开发,鼓励中低价位、中小套型住房开发,推行实名购房制度等,这些政策从理论上讲好像是对的。但客观来说,要真正实施和达到,是有很多不现实的。

  需求控制难以实施

  董教授提到 “现在人均住宅建筑面积已经超过26平方米,如此下去用不了几年小康居住目标就会实现。”这个计算,让所有做房地产工作的人都感到行业的日子没有多长了,是不是都需要转行了?

  “别墅生活在中国将永远是异邦情调,不适合国情。”如果真的是这样,那么现在还在努力学习、工作和奋斗的“中国人民”,就只能终极置业在“公寓”?还是“花园洋房”?

  货币化补助存在问题

  任何一个社会,都兼容了穷人和富人,并同时上演着穷人和富人的游戏,而游戏的制定者,影响着游戏的上演。

  而目前的住房保障政策———经济适用房看起来是站在穷人的立场说话的;而事实上很多都被有关系的人钻了空子。谁敢保证董教授倡导的货币补助就不会被钻空子呢?

  政策不是立法的依据

  董藩教授在他的预测文章中呼吁,“房地产理财观念给宏观调控带来了更大压力:光靠行政措施不行,立法手段必须登场了!”邹宗进认为,宏观调控是国家发展过程中的一种需要,政策就是相关措施和办法;如果政策没有实施好,那应该是执行的问题;如果政策效果不好,那应该检查政策的制定是否科学和正确。

  试想,宏观调控立法,那么微观调控呢,是不是也来一次立法?

  谁说房地产企业要进京?

  预测第八点指出,想当“龙头老大”,总部就要进京。一定要这样吗?未必。万科在深圳的总部已经多少年了,我们从来没有因为它不在北京,就不认同万科的“旗帜作用”和“领跑作用”。顺驰进京,是企业的需要和决策。不同企业有不同企业的角度和做法,进京与否应该是各自企业的事情。(杨帆/文)

 

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