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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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如何看待一月份上海楼市成交量的大幅下跌  

2006-02-07 12:38:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如何看待一月份上海楼市成交量的大幅下跌

董藩   陈思梦

 

董藩——北京师范大学房地产研究中心主任、教授

陈思梦——中国国际广播电台记者

 

陈思梦:20061月份上海新盘成交量为184万平方米左右,其中住宅成交面积为154.3万平方米,比去年12月份的219.5万平方米大幅减少近30%。这是上海一手住宅市场从去年8月份以来第一次出现成交量下调。这一成交量与去年同期的近300万平方米高峰数值相比跌去一半。这种情况引起了业内一些人士的担心,有的开发商甚至很恐慌。请问您如何看待这种现象?

董藩:此前上海的房地产市场确实有“泡沫”,业内许多人都知道我专门分析过这个问题,并积极主张对上海房地产市场进行干预。有的人私下里把我看作上海地产商的死对头,说我给中央政府打击上海市场提供了理由。但存在上海存在“泡沫”这是事实啊:北京、上海两市存量房产规模大体相当,但2004年北京二手房市场仅成交约4万套,换手率很低,交易稳定;而上海却成交了27万套,换手频繁,表明投机活动明显。七部委政策出台后,上海市场出现了明显的抛盘,也印证了我的判断。

改革开放后至这次房地产市场调控前,上海在投机活动方面基本未遭受过针对性政策打击,而且往往扮演者“探索者”和“领路人”角色,是“功臣”。例如,上海证券交易所和期货交易所的建立就说明了这个问题。这次就不相同了。今年1月份成交量的下跌,表明调控对人们心里的影响是很明显的,大家仍未走出前期调控政策的阴影。当然还有另外三个原因:一是春节临近,节日气氛增加,消费者无心再买房子;二是今年1月份,由于时至春节,开发商很少有新盘推出,这也使得1月份一手房市场的可选择余地缩小,直接影响了新房的成交量;三是关于物业税出台的预期以及对如何征收物业稅的观望影响了人们的购房决策。

 

陈思梦:自去年上半年以来,上海乃至全国房市都进入比较严厉的宏观调控之中,尤其在上海,居住型商品房市场受到了不小的影响,房价呈现出下跌的态势。同时,商品房成交量自去年6月以来一度萎缩,直到下半年,才开始缓慢的回升。您是否认为上海房地产市场已经“探底”,接下来会逐渐回暖?

董藩:上海房价的总体水平已经向合理水平接近,估计不会再出现大幅度的下跌,但会有个细微的结构性价格调整过程——各类房屋的价格都应该向其合理的市场价值回归,特别是随着低档房的大规模开发建设,部分房屋的价格仍有一个调整过程。另外有一个市场秩序的理顺问题,不但是上海,整个中国都存在这个问题。这样我估计上海房地产市场的调整过程可能持续两年左右时间,不过这个调整不否定价格水平的微升。

 

陈思梦:据了解,外籍人士和海归派人士市场并没有受到宏观调控的影响。据上海房地局相关人士表示,即使在宏观调控之后,这一市场一直保持比较稳定的态势,成交量占总体成交量比例保持在45%。

董藩:虽然这次调控是必须进行的,而且重点是调控以上海为龙头的长江三角洲市场,但绝对不是说这个地区的房地产市场发展到头了。上海房地产市场仍然有发展前途,只是必须抑制大规模投机活动,控制房价过快增长。但上海毕竟是上海,不是衰退性城市,长三角也不是相对衰退的老工业基地和人口外流的农业地区。中国经济在快速增长,上海乃至整个长三角地区是中国经济增长的火车头。上海市人口规模大,达到1700万,外来和流动人口约为500万左右,约占29%,租赁市场必须发展,这需要房地产理财作为前提条件(但是在允许理财的同时必须控制住宅出租市场过度向少数人手中集中,形成供给垄断,这对承租者不利)。上海也是中国国际化程度最高的两个城市之一,而且还在力图提升自己的国际竞争力,国际性需求也是比较大,海外人士看好上海市场也是必然。不过我想对上海市长韩正进言:写字楼市场可以不管,但一定要限制国际炒家在住宅市场兴风作浪。

 

陈思梦:最近上海市房地局明确了“鼓励消费、规范投资、抑制投机”的原则,这表明了上海市政府对房地产市场的调控和管理思路。您是否赞同这三条原则?

董藩:“规范投资、抑制投机”的提法是对的。中国的房地产市场比较特殊,中国目前的发展阶段也比较特殊。实践已经证明,房地产市场调控有它的必要性,不调控就要出问题,我曾经专门在《人民日报》发表文章谈过这个问题。我们需要研究的是如何规范投资、抑制投机的问题,我也通过内参、《光明日报》以及网络发表过这方面的看法。但还需要进一步研究。“鼓励消费”的提法我不太赞同——这几年房地产业发展很快,特别是住宅市场发展极快,现在中国人均住房的建筑面积已经达到26平方米,户均建筑面积达到了80平方米左右,必须控制发展速度了,如此下去不得了,将威胁到可持续发展和粮食安全问题。据说2002年,日本、瑞典和德国这3个发达国家新建住宅的平均建筑面积分别为859099平方米,我们目前新建住宅的套均建筑面积远远超过了他们。我是公开提出必须淡化或修改住宅小康目标、公开批评住房制度改革走过了头的学者,虽然目前面临着一些压力,但实践将证明我是对的。

                                                            2006-2-7

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