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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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我对董藩2006年房地产市场预测的批判  

2006-02-04 14:29:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我对董藩2006年房地产市场预测的批判

邹宗进

(成都鸿丰伟业投资管理有限公司)

    2005年的最后一天,在广大朋友的殷切期待下,董藩教授终于提笔对2006年的中国房地产市场做了预测,拜读《对2006年房地产市场的十大预测》,我有一些自己的看法,现在写下来供大家讨论。

     一、关于房价与土地供应问题的看法

    对于预测的第一点和第二点,本人感到都很有道理,而且从事实上看,实际发生的情况也按照这个预测在进行,至少在成都,我是这样的看法;2006年刚开始了半个月,成都的土地已经开始供应,开发商的热情也很高扬,土地数量的放出增加,价格更是高出大家的想象,所以在基本同意教授预测的同时,我的预测可能更加冒进一点:

     1、不仅仅是5-9%的增幅,而应该至少是10-15%的增幅;

     2、土地的放量是必然的,而且在成都,土地的存量非常丰富,不论是在城内还是在城外;

     3、土地价格有可能不是“温柔”上扬,而是比房价涨得更加厉害,高地价获取的土地的相关项目,其入市时机有可能往后推迟,以获取市场足够的认同。

      二、关于后续调控政策和消费需求引导的看法

     对于预测的第三点和第四点,我的看法是董教授还是站在比较“中庸-协调”的角度来进行判断。 所谓“中庸”,是“快与慢”之间的中庸; 所谓“协调”,是“大与小”之间的协调。 站在成都的角度,有些不同看法的地方是:

     1、“政策恐慌期”的提法,我不认同。

      1993年下半年开始的全国经济调控,我当时正好冲出国有单位,跳到商品经济大海里面学习游泳,在深圳的国贸大厦租了房子,做一个房地产的中介经纪公司,运气真的很不好,正好遇到调控,那才是真正的“恐慌”,其实恐慌都没有意义和用处,因为不论我们再怎么努力,市场在政策的打压下和调整下,真正疲软,非常吃力;那时候我们还在为熊谷组的公寓项目做代理销售,13万元一套的小房,也做成了一些,但在非常艰难的情况下,最后放弃,转向做市场推广了。 2005年的房地产市场调控,站在上海的角度,肯定是受到打击的,但在成都,我始终觉得最多只能提“观望”,而且是一个短暂时期的观望;因为在

    2005年,蓝光地产正式在成都住宅市场拉开架势大做文章,以三环路沿线,进行战略性的投资开发;置信虽然没有前几年的风光,也在温江做了一个“花博会”,吸引了人民群众广泛的参与;至于蓝谷地、世纪城、中海国际社区、鹭岛国际社区等,都是市场的大赢家。

    所以,成都的“政策观望期”已经过去,应该说进入更加资本化、实力化、品牌化的房地产投资开发竞争之中。

     2、“排山倒海”的政策的提法,我不认同。

     接触房地产行业已经十多年,从来就没有感到政策少过,也没有感到政策多到“排山倒海”。

    个人一直认为,作为房地产开发商,首先是战略第一,其次是资源配置,最后是项目管理,三个步骤走好了,土地问题、资金问题、技术问题、人力问题等,都可以得到有效解决。其中,战略感特别令人关注的,是外地来的融创和本地的蓝光。

     3、“抑制”政策的地方性出台,我不看好。

    董教授提到的:如控制套型结构,控制高档商品住房开发,鼓励中低价位、中小套型住房开发,推行实名购房制度,限制内部认购,加强对中介市场的管理,出台住房专项维修基金管理办法等。从理论上讲,好象都是对的,是站在“广大人民群众”的立场上来考虑的,但客观来说,要真正实施和达到,是有很多不现实的。

    要市场化,就要真正把“权力”交给市场,让市场游戏自己玩起来,如果真的开发商被市场和自己玩死了,那也是自己的选择。

     4、“控制需求增长”的提法,我不看好。

    老百姓的朴素看法是:能够买得起房子的,可以买了一套再买一套,除了这里面有部分是真正能够做“买房投资”的专业或非专业人士以外,家里的存款决定了买房的实现。

    董教授提到的“现在人均住宅建筑面积已经超过26平方米,如此下去用不了几年小康居住目标就会实现。”让我感到“事态恐怖”!真的都已经有了人均26平方米?这个计算,让所有做房地产工作的人都感到行业的日子没有多长了,是不是都需要转行了?

    “放松土地控制是不得已而为之,而且幅度十分有限。”如果真的是这样,城市化的工作如何开展?中国已经完成了“城市化进程”?现在政府最大的国有资产就是土地,是不争的事实;如果政府能够先把收益的问题从土地这个题材划开,那就是另外的话题。

    “别墅生活在中国将永远是异邦情调,不适合国情。”如果真的是这样,那么现在还在努力学习、工作和奋斗的“中国人民”,就只能终极置业在“公寓”?还是“花园洋房”?

    “不承认房地产业的支柱地位不对,过分倚重房地产业拉动经济增长也不行。”这个语言是典型“和稀泥”了,到底给房地产什么样的定位?国家已经给了没有?不用房地产做支柱那用什么产业做支柱?用什么拉动经济增长?没有回答。

    三、关于住房保障与房地产理财问题

    对于预测的第五点和第六点,我的看法董教授已经不仅仅是在预测,而是在呼吁和呐喊了!涉及的观点主要在两个方面和四个话题上。

     两个方面分别是针对穷人、富人。

     四个话题分别是:(1)经济适用房问题;(2)货币补助达到住房保障问题;(3)房地产理财问题;(4)立法以实现宏观调控问题。

     还是站在成都的角度,提出一些不同看法:

    1、关于穷人和富人。

     穷人和富人是一个很沉重的综合性话题,不是简单能够说清楚的;我们可以用财务的数字划分穷人和富人,但很难用非数字说明穷人和富人;经济学家和大学教授到底为谁说话?是为了穷人?是为了富人?还是站在穷人和富人的第三方说话?

     任何一个社会,都兼容了穷人和富人,当没有穷人和富人的区分时,估计应该是共产主义实现了。

    所以,每个社会,就成了穷人和富人的一场大游戏,游戏的制定者,影响着游戏的上演。

    没有立场的观点是站不住脚的,尤如只是站在穷人的立场的经济学观点,就是穷人的经济学;而站在富人的立场的经济学观点,就是富人的经济学一样。

    社会也好、人性也好,驱使着人们去创造财富,从穷人成长,努力成为富人,在这个意义上讲,经济学是为富人服务的,至少是为想成为富人的穷人服务的。

    住房保障的所谓政策,经济适用房的问世,却是“穷人的经济学”,因为它是站在穷人的立场说话的;而事实上,经济适用房更多被有关系的人(这里的人不好区分是穷还是富)钻了空子,变成了“富人的经济学”;如果实物补助已经变成了非穷人的经济,那么货币补助就肯定是穷人的经济吗?

    “货币补助才是住房保障的发展方向!”真的希望教授的看法和措施,能够让穷人腰上的钱包真的鼓起来。

    因为,在每个售楼部里,售楼小姐和售楼先生们不认你的长相,只认你的钱包! 至于理财,应该是每个人都应该关心和学习的知识和技能,不应该只是属于富人独享;房地产理财也亦然。

    也许从穷人的角度出发,多学习和运用理财的思维和方法,包括房地产的理财本领,才能既是安身立家的基本之理,更是发展壮大的成长之道。

    2、关于立法和政策。

     立法应该是比谈论穷人和富人更严肃、更有规矩的事情,不是说立就立的。

    政策是立法的依据吗?

    “这就给宏观调控带来了更大压力:光靠行政措施不行,立法手段必须登场了!”教授在高喊。

    如果说,宏观调控是国家发展过程中的一种需要,那么政策就是政府出台的完成这种需要的相关措施和办法; 如果政策没有很好的实施,那应该是执行的问题;

     如果政策没有很好的效果,那应该检查政策的制定是否科学和正确。

    动用专门的立法的手段来保证政策的运用,那么法律也自然成了政策的一个部分;这样的结果,就是立法为政策服务!如果政府都用这种手段进行控制和管理,那么“法”只能成为政策的工具。

     试想,宏观调控立法,那么微观调控呢,是不是也来一次立法?

    四、关于物业管理模式与房地产商迁址进京问题

    对于预测的第七点和第八点,我认为董教授在基本的预测上,有点“以偏概全”的味道,所以提点自己的看法,也算是自己对物业管理和“首都效应”的理解。

     想当“龙头老大”,就必须进京吗?我看未必。我看了这个预测,就象读新闻一样。

    北京的地位,无疑是政治和文化中心,但没有谁决定了房地产行业的如此规矩:总部进京,才是“老大”!

    万科在深圳的总部已经多少年了,我们从来没有因为它不在北京,就不认同万科的“旗帜作用”和“领跑作用”。

    中海和万科一样,也没有因为总部不在北京而放弃其在江湖中的相应地位。

    反观在北京,诸多所谓的圈内铁腕和大腕,也并未因其生与此、长于此而成为“龙头老大”。

    所以,顺驰进京,是企业的需要和决策。

    不同企业有不同企业的角度和做法,进京与否应该是各自企业的事情。

    “首都效应”最好还是和政治、文化等因素更加紧密一些吧!

    即使如教授所说“全国最大、档次最高的市场”,但北京的房地产市场,也不是唯一的“投资天堂”。

    “门槛很高、收益很大”,是北京房地产市场的特点,包括还有2008奥运的题材可以使用。

    但,一个城市毕竟终究只是一个城市。

     我的大学同学大部分都在北京工作,和他们提起北京的房地产,都说开发太快,土地和空间都已经很有限了。

     北京虽好,不是唯一的市场啊!

    和教授对物业管理的很多企业略带反感的眼光相反,我一直认为中国的物业管理行业及企业其实处于十分被动和难堪的境地。

     不可否认,很多物业管理公司的态度和精神、水平和能力是不能让业主满意的。

     但物业管理的背景和发展其艰难性和复杂性,却是不争的事实。

    至少从我自己所了解的很多例子来看,物业管理公司更多是在为开发公司“擦屁股”,做“善后工作”;这就决定了为什么大部分的房地产项目的物业管理公司,都是开发商自己组建和控制的基本理由。

    在一个快速“城市化”发展的市场,在一个快速“投资开发”、满足“井喷需求”的市场,一切都是一种过程,包括理念、战略、决策和实施;对物业管理的看法,如果一旦停留在与业主的争吵和斗争之中,就是一场没有皆大欢喜、圆满结局的“秀”,就象媒体经常喜欢炒作开发商和业主的对立,却也同时喜欢回避政府和银行的影响一样。

    所以,请多点互相的理解和沟通:

    一个购房者在掏钱买房以前自己就应该明白,不是随时随地把物管公司“炒鱿鱼”可以解决根本上存在的“物管问题”;

    当你决定购买一个房地产项目的时候,实际就买下了相应的“物业管理”。

    五、关于外资进入与REITs前途问题

    教授的最后两大预测所涉及的话题——海外开发商和海外REITs是我目前最想了解和认知的内容。

    对于预测的内容,我没有太多感性和理性的认识水准,所以谈不上有太多的了解和深刻的理解,只是想回忆自己接触到的类似的故事和感受。 海外开发商应该是已经进入了大陆市场了吧?而不是仅仅做前期准备。

     且不说在北京的美国汉斯地产公司投资开发的“公园大道”;我想成都的和黄、吉宝、仁恒等,不都也锁定了很多很好的地块,并且有的已经开发、有的准备开发吗? “狼”其实早就已经来了,但来了也就来了,我们应该不会有“狼”而惧,因为房地产不是纯粹的“狼戏”。

    “对消费者也许是好事”,我想,有了更多的海外开发商,应该有更佳的品质、更强的品牌、更好的品位,但也同时应该有更高的价格吧?!

     富力地产成为香港H股市场的第一个“广州籍”房地产公司,也是中国内地民营企业在香港H股市场融资额最大的一家。 “个别公司通过REITs在香港的成功上市,给了许多同行新的启示 ”,说的可能就是富力地产。

    虽然诚如“海外REITs仍难在大陆开展业务”所言,中国的房地产市场,资金问题一直是行业的一个大问题,只有房地产信贷,没有多元化的房地产金融,国内的房地产投资信托基金都举步艰难,更别说海外的了;但从几年前我所接触的事实却已知道,一直有海外的房地产投资公司和基金公司到了成都,与本地的投资公司、开发公司等进行接触,只是不知道最后的结果如何如何而已。

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