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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

日志

 
 
关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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“如果我说的有80%错误,我会跳楼”  

2006-01-27 19:20:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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南方都市报 20060118
李银

 

董藩观点

  ●将来如果我说的有80%是错的,我是会跳楼的,因为我活着不但对社会没有贡献,反而是祸害。

  ●在不发生意外的情况下,常态房价就是涨的,永远是涨的,这是房地产的基本规律。

  ●真正的“泡沫”是由短期的投机需求和一部分相机行事的混合需求转化成投机需求导致的。

  ●集资建房那是乌托邦。

  ●利润高低不是开发商他们做出来的,是市场供需较量的结果。

  ■人物 董藩

  1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:土地经济与管理、房地产业发展与城市建设、国民经济管理),兼任东北大学、青岛大学、贵州大学教授,以及民革中央委员、中国城市经济学会理事等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。因《两万言书》等言论,在去年的房地产市场上备受瞩目。

2005年6月间针对中国房地产市场形势发表了《两万言书》的北京师范大学教授董藩,成了去年业内的一大刺儿头人物。因《两万言书》中,“较高的房价是中国的特色”、“高房价不等于有泡沫”、“把房价拉下来是祸国殃民的想法”等一系列论断,董藩被认为大有借《两万言书》的眼球指数赚取名声的商贩嫌疑。

  与易宪容正相反,董藩对房价唱的是“涨”字

  “我从1986年开始,学的就是房地产专业,原来这个专业称为基本建设经济,后来改为投资管理。”董藩说,“在近20年的学习、研究中,我清楚在这领域,谁是有发言权的,谁的功底与资格是不够的。去年,我们的舆论乱了。学者具有普及专业知识的责任,但个别专家和学者打着学术自由的幌子唱乱市场,达到个人的炒作目的,这是学术界的悲哀。”

这是董藩对房地产市场言论四起的评价。

  对于自己的专业知识具绝对的信心,董藩接受本报记者采访时,毅然说出这样一句话:“将来如果我说的有80%的错误,我是会跳楼的,因为没有存在的价值了。”

2005年房地产舆论娱乐化

  南方都市报(下称“南都”):对《两万言书》,人们有两个看法。第一,董先生您因此而声名大噪;第二,《两万言书》是在为开发商说话。时值2006年初,您现在回顾《两万言书》的始末,有何想法?

  董藩:2004年我来到北京,发现房地产市场舆论很乱。老百姓议论房价很正常,因为这是一个大众化的话题。但北京学界出现了一些耸人听闻的观点,比如房价会下跌30%~50%。这促使我去写《两万言书》。说房价跌10%左右,是可以理解的,但说跌30%~50%,让人不能不怀疑背后的动机。

  我的观点在学术界有代表性,全方位考虑过后,提出了房地产市场的“中国特色论”。有国家领导人批示为:“董藩的文章很值得读。”我写出的大部分东西是以内参形式提交给领导看的。谁能最后影响战略与政策走向呢?是国家领导人。

  这是否意味着我“高调”?不是。但很多人都在追问我一些问题,不回答不行。我以一个学者兼民主党派成员的身份(董为民革中央委员),是非常严肃地回答这些问题的。

南都:您又如何看待现在房地产市场上言论四起,各方论战的情形?

  董藩:我有近20年房地产学习、研究的经历。1986年上大学开始学这个专业,那时叫基本建设经济,后来改成投资管理专业。我反对舆论娱乐化,而有的人已经演化成房地产娱乐化的符号。

  2005年,骂我的人,一部分是对手,一部分是年轻而等待购房的网民,还有一部分是记者。我倒不太在乎有多少人回应不回应,我真正在乎的是决策往哪个方向发展。知名学者都有些代表自己学术观点的个性化言论,将来如果我说的有80%是错的,我是会跳楼的,因为我活着不但对社会没有贡献,反而是祸害。我用这个来约束我,其他人没有几人敢这样说。

  当然,也要允许经济学家犯错误,市场是动荡的,变化的,如果有20%的错误可以理解。如果百分之七八十都错了,而且从来不承认错误,就是有问题的。 

  高房价有中国特色因素

  南都:在您日前发表的“2006年房地产市场的十大预测”中提及,房地产价格将依然上涨,但还是要给中央政府一些“面子”,变得“温顺”些。估计将以7%为支点,上下波动2个百分点,即5%~9%,低于或接近GDP增长速度,其中以居于5%~7%的可能性为大。这些预测是如何得来的?您的理论依据是什么?

  董藩:说话要有根据,估算也要有对形势的基本判断作依据。要有很强的专业知识,对大局的准确把握,对形势的灵敏嗅觉。去年我毫不犹豫地说房价不会跌,我预测的增幅是5%-8%,结果是6%,比较准。当然现在公布的房价涨幅是6%,我估计正常是7.5%,其中1.5个百分点被行政问责制给吓没了。

  房价和GDP增长趋势是吻合的。GDP去年是9.4%,今年估计还在9%左右。GDP在快速增长,房价往反方向来行不行?不行。房地产确实是支柱产业,我们不能回避这个事实。

  现在全国都是工地,全国工地都停下来的时候,大量的就业机会没了。有几千万民工的就业直接与房地产业发展相关。这是很重要的因素。政府的调控力度将从去年的排山倒海,转到今年的精细化。

  当前较高的房价水平在很大程度上是由一系列具有中国特色的因素决定的,如人多地少、人口继续增长、城市化进程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化趋势加快、储蓄意识强烈(将住房作为一种实物储蓄和理财方式)、负债消费意识全面而集中形成等。这些因素混合在一起发挥作用,导致需求膨胀,而且具有明显的刚性。这与当前世界其他国家完全不同。

  南都:您是否觉得一个国家,如果它的经济是良性循环的话,房价会逐年有增长?

  董藩:房地产的供求曲线与其他的不一样。只有房地产的供给曲线是近似垂直的,因为土地的面积是有限的而且没有替代品。而且除了自然供给的限制之外,还有规划面积的限制,城市规划十年二十年才能动一下的,城市再怎么扩大也不能把耕地都给占了吧。一个小区的建筑密度、建筑容积率到底多少,也是有限制的,违规了设计要受处罚。

  房价的增长和GDP的增长之间是应该吻合的。这很简单,但不排除有特殊情况发生。在不发生意外的情况下,常态房价就是涨的,永远是涨的,这是房地产的基本规律,也是与汽车等工业产品不同的地方。

房产投资应该被允许

  南都:上海房价已开始下跌,跌幅近30%。您在去年曾做出如下论断“北京的高房价是由北京市场的六大特殊消费力量决定的,市场总体健康,泡沫沪有京无。”我理解您的意思为,中国的房地产市场其实是存在多种不同情况的,因地而异,有的城市存在泡沫,有的城市比较健康。那怎么看市场是否存在泡沫?似乎2005年房地产企业都在收缩?

  董藩:这是宏观调控的结果。这就牵扯到泡沫不泡沫的认识问题了。我在《两万言书》里讲了到底什么是泡沫,这可以从需求细分中得出结论。

  在住宅市场上,从消费者角度,可把需求划分为直接的消费需求和理财需求(投资需求),理财需求又分为长期的出租用需求、短期的投机需求和相机行事的混合需求。出租用需求是能和真实的需求对接上的,房子很快被租给了居住需求者而不是投机者,相机行事的混合需求也有一部分租给了真实的居住需求者。真正的“泡沫”是由短期的投机需求和一部分相机行事的混合需求转化成投机需求导致的。由于中国处于城市化加剧阶段,有大批农民进城或居留在城里打工,还有许多流动人口,需要有人满足他们的承租需求。因此,我一直强调,应该以法律的形式,规定房产投资应该被允许,但超过标准的职业炒房行为要严格禁止。我反对并认为政府应严格限制很多套房子集中到少数人手中。比如一个家庭中不能拥有超过三套房子。

至于上海的房价,我早说过它的下跌是必然的。而宏观调控成功不成功是要看上海的房价有没有跌20%到30%。

  房地产业有明显的区域性。大城市人口旺,沿海城市、风景好的城市的房价抗跌性强,上涨时往往冲在前面。小城镇也会成为临时性的增长点,但大家还是会往大城市走的。中国最大的城市就是上海、北京,再往下就是广州等。这些城市都有特殊的因素。比如广州,涉外的消费因素有的,但相对也比较稳定,投机的色彩不强。有两套房子的家庭比例会大一点。但大多数人还是长年出租。所以广州的二手房市场是健康的,增长稳定。

  集资建房是“乌托邦”

  南都:您怎么看市民自己集资建房的“吃螃蟹”行为?许多人认为,这是因为房地产业存在暴利,从而促使民众集资建房。

  董藩:集资建房那是乌托邦。以前很多人找我评论,但是我没有。带头者于凌罡起初并无心炒作,但是媒体一哄他就像彩霞一般耀眼了。

  首先集资建房这一做法违背了社会分工的规律。做房地产可不象在家里做豆腐。别人卖的豆腐太贵了,咱们自己买一盘磨来整,家家户户可自产自用。房地产开发的专业性很强的,不懂绿化不懂建筑不懂施工不懂工程不懂材料能做吗?当他真正能把这些问题解决好,最后盖成住宅之后,就演化成一个公司了。

  房地产市场我们承认是有问题的,从一些腐败案来看,权钱交易是有的,存在一些黑幕。目前房地产业的市场化成熟程度大概是60%、70%。但说开发商暴利,这是老百姓产生的一种自然反抗。

  其实,每一个行业在上升时期,都存在利润较高的情况。我们不要用“暴利”这个词。我过去是反对用“暴利”这个词的,“暴”字有问题,含有斥责、批判、需要正法的意味。其实每个行业都有不规范的现象,相反,房地产是舆论焦点,有很多舆论监督,有些方面还可以,比如比煤炭行业好很多。

  利润高低不是开发商他们做出来的,是市场供需较量的结果。当需求很小的时候,开发商想涨也涨不动,反而要降价。当需求大的时候,自然会涨。是需求的力量决定了开发商还能赚到钱。

  此外,我们还要承认,房地产市场确实是有问题,我也一直强调要对此进行调控、规范,但总体上还是比较健康的。

 

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