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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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“石库门”现象说明了什么?  

2006-01-11 18:12:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“石库门”现象说明了什么?

董藩

上海的石库门里曾居留了60%的上海人,可以说石库门已经成为上海文化的重要组成部分。它曾孕育了上海的中产阶层精神,但今天它却是上海贫民窟的象征。在上海房地产开发轰轰烈烈,摩天大厦鳞次栉比的今天,如何把石库门原有居民置换出来,让这个自称为“国际化大都市”的最低层市民也体验到现代物质文明,这已经成为摆在上海市政府面前的一个课题。

据《凤凰周刊》记者介绍,目前最集中、最典型的石库门位于上海卢湾太平桥地区,即济南路以西,顺昌路以北,自忠路219弄以东,兴业路口以南,占地50多公顷,人口7万多。这个社区现存有190多个里弄,半数建于20世纪20年代,也就是1914年后法租界东扩的10年。从区位上,太平桥石库门社区是卢湾区靠近徐汇区的部分,也就是在上海最繁茂的商业街区和文化基地之间。但是,由于上海腹地的财气和人气被横亘的三条大动脉(延安路、南京路、淮海路)把血气悉数吸走,因此带来街区面貌的极度不均衡,这些街巷、房屋老旧残破,动迁困难,开发迟缓,只能维持破乱不堪的模样。由于没有下水系统,马桶味飘忽,阴沟恶臭。由于墙体高、密度大、隔音差,房内阴暗,几乎不通风,煎炸吵骂之音不绝于耳,鸡鸣狗叫之声左右相闻。
   
据说目前上海石库门社区居民普遍希望尽快搬出石库门,住进新房子。但这些住民普遍收入较低,即使拿到了政府的拆迁补偿金也无力承受上海的高房价。目前政府有意将他们集中迁到偏远郊区,但这种思路又受到居民们的强烈反对。

虽然说房价主要应由市场供求关系来决定,但政府在房地产市场上仍有不可推卸的责任。政府应该保障低收入家庭的最低居住要求,并规范市场秩序,保证消费者特别是低收入家庭这部分弱势群体不受、至少是少受伤害。目前对房价高低、经济适用房和廉租房运转情况的讨论,本身就说明政府职能发挥得不够,也不规范。上海的石库门从居住条件上看是典型的贫民窟,它的形成虽有历史原因,但上海市政府至少是有一定责任的。上海市这几年房地产业成绩也很大,但问题也的确不少,至少我们没有看到在帮助低收入家庭居住方面有什么先进经验或模范行为。而上海的人均GDP在全国遥遥领先,地方财力十分雄厚。国内其它城市类似的“贫民区”也都在考验着我们的政府在住房保障方面的执政能力。

就中国当前的情况看,住房保障可以划分为三个层次:实施公积金制度,通过配套补助和贷款优惠的方式对普通市民购买商品房实施一定的帮助;开发经济适用房,通过减免土地出让费和其他税费方式,帮助低收入家庭解决居住问题;开发或购买廉租房,无偿或者以象征性价格出租给极端困难的家庭和无收入家庭。只看文字表述,似乎政府也做了不少工作,但我认为在思路上是有严重问题的,在力度上是也有“摆样子”的嫌疑。我想特别强调的是,以实物分配的方式帮助低收入家庭,存在着一系列问题,如腐败问题,监管不力问题,住房市场价格双轨制与信号失灵问题,集中建设给居住者带来的工作、就学、养老不便问题,可能的贫民窟隐患问题,等等。按照这个思路是解决不好问题的。以上海石库门为例,居民反对集体外迁郊区,自然有其合理的依据。在帮助这些低收入家庭的同时,如果不尊重他们,结果必然是费力、费钱而不得好。所以,社会保障也有一个效用最大化问题。我们必须寻找一个比现行制度好的思路——我主张给低收入家庭货币补贴,让他们自己通过市场买房子,这样做虽然仍会有一些问题,比如识别低收入家庭的成本很高(这种成本跟现在建设、分配经济适用房和廉租房是一样的),但好处很多,政策实施效果会大大改善。如果石库门居民在得到拆迁补偿金的同时,又能拿到一笔可观的货币补贴,谁还愿意住在这臭气熏天的社区,谁又会去骂政府呢?

 

董藩系民革中央委员、北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师

 

联系地址:100875 北京市新街口外大街19 北京师范大学管理学院

E-mail: dongfan67@126.com;  dongfan67@yeah.net

 

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