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董藩 的博客

著名房地产研究专家

 
 
 

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关于我

董藩,1967年生,2003年于中国人民大学获经济学博士学位。  现任北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任,土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师(招生方向:国民经济管理、土地经济与管理、房地产业发展与城市建设),兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员等社会和学术职务。研究方向为房地产(土地)经济与管理、国民经济管理、区域经济管理、政治经济学。E-mail:dongfan67@126.com

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房地产业调控:成绩大、偏差多、待校正(上)  

2005-12-26 17:26:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产业调控的成绩、偏差与校正建议

董藩

 

对于房地产市场的健康发展,中共中央、国务院是高度重视的。今年以来国家实施的一系列宏观调控措施,也基本上是针对房地产业的发展而提出的。可以说,2005年国家的宏观调控,就是房地产业的宏观调控。国家调控房地产业是非常必要、非常及时的,这对保证整个国民经济的稳定、健康运行,对促进中国经济、社会的可持续发展,意义是深远的。今后一段时间房地产业仍然要严格实施宏观调控,同时也要坚定不移地推进房地产业的健康发展,因为调控的基本目的就是要保证健康发展。但是实践证明,要处理好调控与发展的关系,也是很费脑筋的事情。

一、关于今年以来房地产业宏观调控效果的评价

今年春天,温家宝总理在十届人大三次会议《政府工作报告》中指出:“要抑制房价过快上涨势头”,并将此作为今年宏观调控的一项重要任务。327日,国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》(国办发电[2005]8号),就加强和改善房地产市场宏观调控,解决市场运行中的突出矛盾,特别是房价上涨过快问题,提出了八项措施。4月28日,国务院又发布了8条政策。200559日,国务院办公厅又转发了建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》(国办发[2005]26号),对房地产市场采取了以下主要措施:(1)强化城市规划调控,改善住房供应结构;(2)加大土地供应调控力度,严格土地管理;(3)调整住房转让环节营业税政策,严格税收征管;(4)加强房地产信贷管理,防范金融风险;(5)明确享受优惠政策的普通住房标准,合理引导住房建设与消费;(6)加强经济适用住房建设,完善城镇廉租住房制度;(7)切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为;(8)加强市场监测,完善市场信息披露制度。

我认为,这些调控措施是非常有效的,对房地产市场的规范发展作用是明显的:

第一,房地产开发投资的增长速度明显回落。10月份,房地产开发投资分类指数为101.24,比9月份回落0.48点,比去年同期回落2.33点;土地开发面积分类指数为95.49,比9月份回落0.34点,比去年同期回落1.86点。房屋施工面积分类指数为103.33,比9月份回落0.27点,比去年同期回落2.89点。

第二,房地产价格快速上涨的势头得到抑制。从刚刚公布的数据可以看到这一点:10月份,全国70个城市房屋销售价格同比上涨6.6%,新建商品住房销售价格同比涨幅超过10%的只有呼和浩特、青岛两个城市,新建商品住房销售价格环比下降的有14个城市,全国70个城市二手住房销售价格同比上涨6.1%,涨幅比上月低0.3个百分点。前一段时间明显具有泡沫的区域,房价水平开始理性回归。

第三,住房的社会保障工作引起高度重视。前些年我们在认识上有所失误,目前无论中央政府、地方政府还是主管部门都在这场调控中认识到,推行住房的彻底商品化是不妥的。在巩固住房制度改革成果的同时,还要强化政府的住房保障职能,而且各级政府大都在积极寻求稳妥的方案。

第四,商品房供给结构正在发生明显变化。别墅类商品房、高档公寓的开发受到了抑制,中低价位普通商品房、小户型商品房的开发量增加。开始通过设置土地出让的前置条件来引导供给走势。同时,开始加强对房地产开发项目的规划许可监管。

第五,土地供应调控力度加大,利用效率提高。各地多在酝酿增加中低价位普通商品房和经济适用房建设用地的供应量。开始更加严格地限制土地转让管理,依法制止炒买炒卖土地行为,加大对闲置土地的清理力度,收回了部分土地。

此外,在信贷风险控制、消费引导、市场秩序规范等方面,也有明显的成绩。

但是,我认为,从实践效果来看,这次宏观调控也存在一些偏差,主要表现是:(1)市场观望成潮,持续时间太长,成交量急遽萎缩,处于相对停止状态。交易量下降是正常的,但下降幅度太大、持续时间太长则与在调控中求得健康发展的初衷不符。(2)需求没有受到太多的影响,投机需求仍然存在,只是暂时没有转化为现实购买力;过度需求仍然很大,有的家庭购买多套房子,有的房子既不居住,也不出租。有的房子面积很大,浪费严重。(3)一些行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通不充分,甚至观点相左,既影响了宏观调控的效果,也扰乱了舆论。(4)在行政问责制的压力之下,地方政府出现了一些明显的错误甚至违法的认识和行为,比如该卖的土地不卖,只卖比较偏僻的土地,变相干预土地价格,公布开发项目的成本,干预中高档楼盘的开盘时间等。(5)舆论上有些混乱,一些群众在不当观点的影响下,对政府、对开发行业意见很大,上下级政府之间、政府与开发商之间、学术界与外界之间不一致的看法甚至矛盾明显增加。特别是关于房价应该大跌的言论给中央政府带来了压力,不利于宏观调控政策的制订与实行。

 

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